地块基本信息
区县闵行区
地块公告/公示号202313401
合同编号沪闵国有建设用地使用合同（2023）59号
地块名称闵行区颛桥镇江川社区MHP0-1102单元45-02地块
出让方式挂牌
四至范围东至：沧源南路，南至：德伟路，西至：平山路，北至：江川路
土地用途普通商品房
宗地面积（平方米）39154.10
容积率2.0
计容面积（平方米）78308.2
受让人信息
受让人上海泓喆房地产开发有限公司
出资比例上海泓喆房地产开发有限公司：100%
受让人法定代表人王昕轶
土地建设状况基本信息
合同签订时间2023-12-18
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限870
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于62646.56平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计78308.20平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上，计3915.41平方米以上。
公共服务设施及空间要求1、公共服务设施：地块内应设置建筑面积不小于960平方米的公共服务设施（不计容），包括：养育托管点360平方米，生活服务点100平方米，健身点300平方米，社区食堂200平方米。 上述公共服务设施除养育托管点宜设置在建筑物一层以外，其他均应布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达。 上述公共服务设施产权归属于颛桥镇人民政府，须在项目完成竣工备案一年内无偿移交颛桥镇人民政府，后续运营管理由颛桥镇人民政府统筹安排。 2、物业管理、业委会用房权属归业主所有，其余公共服务设施按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为35%%，绿化面积不小于13703.94平方米，集中绿地率：10%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：（1）根据绿地地下空间使用有关规定，地块内绿地下建地下车库的，其顶板标高应低于室外地坪标高1米以下，顶板上绿化覆土层应达1.5米以上。 （2）以植草砖铺设的用地不计入绿地面积。消防登高场地不计入绿地面积。 （3）配套绿地内应以植物造景为主，种植面积应当不少于绿地总面积的70％，建筑物、构筑物的占地面积不得超过绿地总面积的2％。 （4）居住区配套绿化建设应符合《上海市新建住宅环境绿化建设导则》要求，大乔木与有窗建筑应保持合适的距离，一般控制：东面≥5m、南面≥8m、西面≥4m、北面≥5m。东面、西面视根据居住建筑具体情况也可适当缩小距离。 （5）确保地块周边规划绿带公共绿地不占用，与建设用地间用围墙分隔。。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求/
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求/
物业持有要求1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府相关部门的物业除外)。
建筑节能环保绿色建筑要求（1）根据绿地地下空间使用有关规定，地块内绿地下建地下车库的，其顶板标高应低于室外地坪标高1米以下，顶板上绿化覆土层应达1.5米以上。 （2）以植草砖铺设的用地不计入绿地面积。消防登高场地不计入绿地面积。 （3）配套绿地内应以植物造景为主，种植面积应当不少于绿地总面积的70％，建筑物、构筑物的占地面积不得超过绿地总面积的2％。 （4）居住区配套绿化建设应符合《上海市新建住宅环境绿化建设导则》要求，大乔木与有窗建筑应保持合适的距离，一般控制：东面≥5m、南面≥8m、西面≥4m、北面≥5m。东面、西面视根据居住建筑具体情况也可适当缩小距离。 （5）确保地块周边规划绿带公共绿地不占用，与建设用地间用围墙分隔。
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理/
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、本合同项下规划要求：（1）该地块住宅层数不得低于8层。（2）后续应符合闵房管﹝2020﹞169号（关于印发《关于进一步加强居住房屋建设源头监管的工作口径》的通知）文件的相关要求。（3）设计方案应确保空间布局、建筑形态、色彩材质、景观风貌等与周边城市相协调，避免出现简单重复的建筑形象。（4）应符合已批控制性详细规划的其他要求。（5）建设项目如拟采用玻璃幕墙的，应当符合《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》相关要求，报送建设工程设计方案应明确玻璃幕墙的型式，并予以注明。 2、本合同项下建设要求：（1）落实《关于加强闵行区住宅工程质量常见问题管控的实施方案》（闵府发〔2022〕9号），包括《闵行区住宅工程关键节点优化设计及施工技术管控工作指引》、《闵行区住宅工程质量常见问题设计构造图例》；（2）年径流总量控制率为64%，年径流污染控制率为44%，具体指标数值依据市住房城乡建设管理委正式同意的《闵行区海绵城市建设规划（2018-2035）》中相关要求确定，并符合海绵城市建设有关要求；（3）根据《关于进一步加强上海市建筑信息模型技术推广应用的通知》（沪建建管联〔2017〕326号），在设计和施工阶段应用BIM技术。（4）根据关于印发《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》的通知(沪建建材[2022]679号)要求，出让宗地的可再生能源应用建设管理要求：①屋顶安装太阳能光伏的面积比例不低于30%。②采用太阳能光伏系统的，初始发电效率要求为：采用晶硅组件的应不低于18%； 采用薄膜组件的应不低于12%；采用透明幕墙薄膜组件的无初始发电效率要求。③采用太阳能热水系统的，太阳能保证率和集热器效率应均不低于50%。采用地源热泵系统的，系统制冷COP应不低于3.5。④采用空气源热泵系统的，能效等级应达到一级。 3、本合同项下民防要求：（1）本项目应按地上总建筑面积的10%配建民防工程，民防工程为甲类，战时用途为：二等人员掩蔽部，抗力级别为核六级、常六级。（2）民防工程停车位应严格落实《关于进一步加强本市民防工程停车位管理工作的通知》（沪民防〔2021〕120号）规定和民防工程禁止和限制机动车停车位设置要求，建设单位在规划设计方案文本中应对防护设备设施设置作出符合性说明。车位设置要求和符合性说明示例详见上海市民防办公室有关文件。（3）建设单位应参照《上海市公用民防工程安全监管物联设施设计规范（2021版）》在民防工程建设中设计、安装智能监管物联设施和无线通信设备，并在投入使用前将监测预警信息汇聚至相关智能监管运行管理系统。（4）建设单位应按照《建筑信息模型设计交付标准》（GB/T51301-2018）和《人防工程设计信息模型交付标准》（DG/TJ082206-2016）建立建筑信息模型，在设计和竣工阶段，提交施工图和竣工的民防建筑信息模型。（5）本项目应配建人民防空警报设施专用房 。 4、本合同项下房管要求：（1）本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房类型为公共租赁住房。（2）公租房要求：①公租房房源的设计、施工方案应符合相关规定及配建建设项目协议书的约定；原则上配建房源应远离垃圾厢房、配电站等不利因素，且与小区公建配套设施分开设置。②按照现行标准实施全装修，公租房室内装修方案应提前与区公租房运营机构对接确认，建成后无偿移交区公租房运营机构。③按照本市停车场设置现行标准配建保障性住房的产权车位，与配建房源同步无偿移交给区公租房运营机构。（3）受让人应在取得建设规划许可证后60日内按照住宅面积一次缴清配套费。逾期缴纳的，按日加收万分之五的滞纳金。（4）物业管理区域预划为1个，受让人均应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。（5）商品住宅的装修单价应不低于3000元/平方米（按集采价格核算）。（6）房屋管理部门按房地产市场调控要求，将在商品住房预售（销售）过程中实施相应管理。商品住房项目达到预售标准的，应当及时申请上市销售，不得捂盘惜售。 5、本合同项下环卫要求：（1）该地块均应根据《环境卫生设施设置标准》（CJJ 27-2012）、《上海市城镇环境卫生设施设置规定》及《垃圾房技术要求（DB31/T1374-2022）》分别合理设置生活垃圾箱房和装修垃圾箱房，单座生活垃圾箱房服务半径不宜超过120米，装修垃圾箱房应配置密闭式收集容器且与车厢可卸式垃圾车匹配，具有生活垃圾分类、存放及大件垃圾存放及装修建筑垃圾存放等功能，箱房内应设置给排水和通风设施，便于箱房清洗保洁，并考虑便于环卫车辆作业；垃圾箱房由受让人负责建设、建成后产权归受让人所有、并由受让人使用管理。（2）环卫设施必须明显标注于总平面图上；环卫设施设计方案应事前征询区环卫管理部门意见，施工图备案。 6、本合同项下电力要求：（1）该地块需设置开关站1座、按需设置配电站，具体以地块电力配套方案为准。所有电业站（需要设置的所有开关站、配电站等设施）需00层以上设置，且权属无偿归电力公司所有。（2）根据地区土地使用规划，地块东北侧有一座规划110千伏变电站，地块内建筑本体应满足对变电站用地边界不小于20米的退界要求。在对地块内开关站设置的相关建建筑产权进行销售时，地块开发与销售方应在销售合同中对该规划变电站设要求征询意见的存在情况予以着重申明，确保业主知晓该规划变电站。 7、本合同项下交通要求：（1）结合规划实施，落实公共交通设施，处理与周边地区的交通关系。（2）关于机动车停车场（库）。①该项目配建机动车停车场（库）的泊位类型、数量以及交通设计应符合上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ 08-7-2021）、《建筑与市政工程无障碍通用规范》（GB55019-2021）、《无障碍设计规范》（GB50763-2012）、《电动汽车充电基础设施建设技术规范》（DG/TJ-08-2093-2019）、上海市道路运输管理局沪道运设运发〔2021〕32号、上海市道路运输管理局沪道运设运发〔2021〕239号文，并落实闵行区综合交通规划（2022-2035年）以及项目所在区域的相关城市规划的要求；②适度提高停车泊位配建指标,配建停车位指标参照三类区域执行；③商品住宅地面原则上不得设置停车泊位；④停车泊位不得设置机械式泊位。在设计方案阶段，由建设单位按照有关办事指南要求提交相关申请材料。（3）关于交通影响评价。①该项目建设规模如达到《上海市建设项目交通影响评价管理规定》《上海市建设项目交通影响评价技术标准》的要求，应开展建设项目交通影响评价；②建设单位应委托具有相应资质的单位编制交通影响评价报告；③报告编制完成后，应向交通主管部门提出评审申请，由交通主管部门委托评估；④在设计方案报审前，应完成交通影响评价报告编制并评审通过。（4）出入口设置应符合上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ 08-7-2021）等相关规定，综合评价对现有道路设施通行条件影响。 8、本合同项下出入口要求：（1）按照项目开发规模、停车数量、周边道路交通条件，再行确定项目交通组织方案及机动车出入口设置位置及数量，机动车出入口应优先设于较低等级道路。（2）项目出入口设置和总平面图设计应符合《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》( DG/TJ08-7-2021、J10716-2021) 的相关条文要求。（3）项目基地周边规划道路与项目同步建成。 9、本合同项下公共卫生服务要求：（1）项目建设应注意与周边地块的位置关系，确保不对周边企业或居住区产生不利的影响。（2）地块应确保基地周边与生产用房保持必要的卫生防护间距；（3）项目规划建筑应注意与周边居民、公用建筑高度与距离的关系，并在设计阶段制作相对应的日照分析报告。 10、本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：同时达到绿色建筑二星级和超低能耗建筑要求，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准 》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG/TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG/TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》（沪建建材〔2019〕157号），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019），《上海市住房和城乡建设管理委员会关于加强本市绿色建筑设计管理工作的通知》(沪建建材〔2021〕337号)，《上海市建筑节能条例》。 绿色建筑在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求,并取得绿色建筑标识。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 11、本合同项下出让宗地范围内应设置建筑面积不少于400平方米(计容)的养老服务设施，单个养老服务设施的建筑面积不得少于200 平方米。养老服务设施应布局在本宗地居民慢行 15 分钟可达的空间范围内，并应充分考虑建设的适老化要求，如设置无障碍坡道、无障碍电梯、缓步台阶等。受让人应将上述养老服务设施在设计方案总平面图上明确标注，并在设计方案报审前征询区民政部门和颛桥镇人民政府意见。 区民政部门将对养老服务设施的设计、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区民政部门依法依规追究责任。 该养老服务设施（计容）需建在三层以下位置，且临街设置，方便到达，产权属于颛桥镇人民政府，须在项目完成竣工备案一年内无偿移交给颛桥镇人民政府，后续运营管理由颛桥镇人民政府统筹安排。 12、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2017版）》开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工、竣工交付阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。 市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 13、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：无，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。 建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 14、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%。应按以下规定建设及管理：《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2019〕765号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022），《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步明确装配式建筑实施范围和相关工作要求的通知》（沪建建材〔2019〕97号）。 装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 15、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房（公共租赁住房）建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的7%以上，计5481.574平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给闵行区公共租赁住房运营管理机构。 受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交闵行区公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 16、本合同第十条相关内容以本款为准，本合同签订之日起90日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额。涉及商品住房用地的，须在2023年12月30日之前，缴纳土地出让价款的50%（含定金），剩余部分在合同签订之日起90日付清。 17、受让人须在闵行区注册成立属地项目公司（已属地的公司除外） 18、根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，该地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。

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出让合同