地块基本信息
区静安区
地块公告/公示号202509102
合同编号沪静国有建设用地使用合同（2025）13号
地块名称静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间
出让方式挂牌
四至范围东至：福建北路，南至：天潼路，西至：浙江北路，北至：七浦路
土地用途32-04：普通商品房；32-04：文体用地
宗地面积（平方米）34108.14
容积率32-04地块： 3.64
计容面积（平方米）32-04地块： 95033.41
受让人信息
受让人苏州星泰益置业有限公司,苏州星盛荣企业管理有限公司,南通瑞宏置业有限公司,上海樾恒企业管理有限公司,平湖招陆置业有限公司
出资比例苏州星泰益置业有限公司：4.5%,苏州星盛荣企业管理有限公司：9.5%,南通瑞宏置业有限公司：16%,上海樾恒企业管理有限公司：20%,平湖招陆置业有限公司：50%
受让人法定代表人LIM HUA TIONG,LIM HUA TIONG,汤健民,闫强,徐慧珠
土地建设状况基本信息
合同签订时间2025-10-20
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限以审定方案为准
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：停车为主（以审定的方案为准）；
地下总建筑面积：42000.00平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：25100.00平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：16900.00平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求（1）该地块配置建筑面积500平方米（计容）公共服务设施，包含200平方米居委会、200平方米老年活动室、100平方米文化活动室；公共服务配套设施宜布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达。公共服务设施装修标准以毛坯交付，具体以审定方案为准，建成后产权无偿移交静安区人民政府，由静安区人民政府调配使用，统筹安排。 （2）地块内部广场面积不小于700平方米（范围可变），地块内部绿化面积不小于1600平方米（结合出让口设置开发空间，范围可变），短边原则上不小于12米，不得设置围墙，满足24小时对外开放。内部广场、绿地产权及管理权归受让人。 （3）天潼路、浙江北路、七浦路一侧建筑应结合底层架空设置三条公共通道，连接32-08地块公共绿地，宽度不小于6米，线型和端口均可变，两端不得设置围墙，满足24小时对外开放，与建筑结合设置的公共通道净空高度一般不低于4.5米，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。公共通道产权及管理权归受让人，并由其负责公共通道建设及管养工作，建设应当满足相关规范要求，保障通道干净、安全、畅通。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为35%%，绿化面积不小于9137.83平方米，集中绿地率：新建居住区集中绿地率为10%，文化用地集中绿地率为5%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：（1）公共建筑屋面应实施屋顶绿化，具体以审定的方案为准； （2）按《上海市绿化条例》执行。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求（1）该地块位于苏河湾滨水商务集聚带核心区域，地理位置优越，区位优势显著。地块内综合设置商业建筑面积约5200平方米，商业部分可充分挖掘和利用苏州河优质历史文脉和自然生态资源，积极导入品牌零售、特色餐饮、文旅休闲等高品质商业业态，具体以审定方案为准。 （2）该地块处于苏河湾中心区域，建议结合十五五规划和艺术苏河片区的打造，形成文化产业聚集区，布局创意、研发、文艺戏剧展演、美术展览等功能业态
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求商业物业统一招商、统一运营、统一管理
物业持有要求7、其他物业要求：（1）受让人应当按出让年限自持建筑面积100%的商业物业； （2）受让人应当按出让年限整体持有营利性文化设施。
建筑节能环保绿色建筑要求（1）公共建筑屋面应实施屋顶绿化，具体以审定的方案为准； （2）按《上海市绿化条例》执行
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，/ 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、本合同项下出让宗地不得随意调整容积率、建筑密度、建筑高度等控制性指标，严格防止开发建设别墅、私家庄园。 2、本合同项下出让宗地严禁未经审批直接通过不动产登记，分割或合并宗地后形成别墅、私家庄园。 3、本合同项下出让宗地中新建住宅建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑二星级；超低能耗建筑标准为：近零能耗建筑，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准 》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG/TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG/TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《超低能耗建筑设计标准（居住建筑）》（DG/TJ08-2467-2025），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。绿色建筑、超低能耗建筑等在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求，并取得绿色建筑标识。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 4、本合同项下出让宗地范围内配建的保障性租赁住房（原公租房）建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的0%以上，计0平方米以上。受让人同意上述配建的保障性租赁住房（原公租房）按规定无偿移交给 区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 5、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制、装配率按以下条款执行：建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%。 应按以下规定建设及管理：《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步明确装配式建筑实施范围和单体预制率、装配率计算细则的通知》（沪建建材[2025]250号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 6、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2025版）》开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工、竣工交付阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 7、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：无，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 8、本合同项下出让宗地商品住宅装修标准不低于7000元/平方米（集采价)。 9、除本合同第一十二条第三款明确的公共服务设施外，本合同项下出让宗地应设置公共服务设施0平方米（计容），上述公共服务配套设施宜布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达，由受让人建成后产权无偿移交静安区人民政府，由静安区人民政府调配使用，统筹安排。 10、本合同项下出让宗地范围内配建高端人才住房面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 0 %，计 0 平方米。受让人同意上述配建高端人才住房无偿移交给区政府指定的机构，具体设计、建设、验收、移交、使用等由区人才管理部门会同房管部门统筹管理。 11、本合同项下出让宗地中商品房住宅建筑应落实智能建造技术措施，具体按《上海市住房和城乡建管理委员会关于印发〈关于加强超低能耗建筑项目管理的相关规定〉的通知》（沪建建材〔2022〕613号）执行。 12、根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，该地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。 13、本合同项下出让宗地中住宅部分以外的绿色建筑标准为：大型公共建筑按绿色建筑三星级标准建设，其他按绿色建筑二星级及以上标准建设。包含商品房住宅建筑的超低能耗建筑项目，应以建设工程设计方案批复中的所有建筑作为申报范围，具体按照沪建建材〔2022〕613号执行。 14、本地块内中小套型住宅建筑面积为地块住宅总建筑面积的\%，计\平方米。（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米）。 15、物业管理要求：按照《上海市住宅物业管理规定》，建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。配置的物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。 16、（1）受让人出资建设32-08地块公共绿地及在绿地内设置Ⅲ类应急避难场所3000平方米，建设标准不低于3000元每平方米。公共绿地规划用地面积约4000平方米，设计方案须征询静安区绿化市容局，并与32-04地块同步建设、同步实施、同步竣工验收，建成后无偿移交静安区绿化市容局；应急避难场所出地面建构筑物应结合该地块的建筑指标进行统筹平衡，位置及规模应依据绿地方案统一设计布局；（2）32-08地块公共绿地地下空间开发（包括分层出让）应遵循《上海市新建公园绿地地下空间开发相关控制指标规定》（沪绿容〔2020〕80号）、《关于进一步明确停车难综合治理工程配套支持政策的通知》（沪交道运〔2021〕573号）相关要求。 17、环卫设施要求：住宅建筑中设置不少于一处生活垃圾房，商业服务业建筑中设置不少于一处生活垃圾房，预留建筑垃圾堆点（具体位置、面积以最终审定方案为准），产权归受让人所有，并按相关规定管理。 18、民防要求：（1）32-04地块属人防工程配建范围，地下应按地上总建筑面积 10%配建人防工程，人防工程为甲类，核武器抗力级别6级，常规武器抗力级别6级,战时用途为二等人员掩蔽部；（2）32-08地块用地性质为公共绿地，地下空间应兼顾人民防空需要，战时功能为紧急人员掩蔽，设计标准按《上海市地下空间建设兼顾人民防空需要工程技术标准》（DB31MF/Z 001-2023）执行；（3）32-04和32-08地块涉及17处人防工程拆除，建筑面积约为1222平方米（具体以实际为准），由受让人报区国动办审批并承担拆除工作和费用，应在人防工程拆除和新项目报批前完成拆除手续办理，不得擅自拆除人防工程；（4）该地块项目建设过程中不得对周边人防工程造成破坏或影响，同时对周边人防工程加强监测和保护，若造成破坏或影响，需立即停止施工并报区国动办，否则应承担相关责任；（5）人防工程停车位应严格落实《关于进一步加强本市人防工程停车位管理工作的通知》(沪民防〔2021]120号)规定和人防工程禁止和限制机动车停车位设置要求；（6）根据市国动办《上海市人民防空警报设施专用房建设管理意见》(沪民防〔2021〕134号)和《上海市静安区人民防空警报建设规划(2021-2035)》的要求，需在建筑物顶层配套建设一间建筑面积不少于10平方米的防空警报设施专用房，由受让人建成后产权无偿移交静安区人民政府，由静安区人民政府调配使用，统筹安排。防空警报设施专用房建设应按照《上海市人民防空警报设施专用房标准图集》《上海市人民防空设施专用房设备配置要求》的规范标准，与主体建筑同步设计、同步建设。 19、海绵城市建设要求：年径流总量控制率70%、年径流污染控制率50%。项目可采用绿色屋顶、透水铺装、下凹式绿地、生态树池、雨水调蓄设施、景观水体生态化等措施(详见《海绵城市建设技术标准》(DBJT08-128-2019))。具体指标数值依据《静安区海绵城市建设规划（2018-2035年）》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。 20、方案阶段按照《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG-TJ-08-7-2021）、《电动自行车集中充电和停放场所设计标准》（DG-TJ-08-2451-2024）等相关规范落实机动车、非机动车停车位和公共泊位指标。住宅车位应100%预留安装充电设施的条件，公建及配套车位应按比例安装充电设施。 21、该项目须按照《中华人民共和国无障碍环境建设法》要求，按无障碍设施工程建设标准实施，保障特殊人群出行需求。 22、本地块内有1处二级风貌建筑延陵寄庐，本地块的东侧32-05地块内有1处静安区文物保护点陆氏民宅，西侧32-03地块内有1处中共三大后中央局机关历史纪念馆作为纪念设施已列入《上海市红色资源名录（第一批）》。受让人在后续地块及地下空间建设过程中，应结合项目建设规划，预先对上述建筑进行必要的安全评估，在基坑和项目建设过程中应加强对建筑的连续性安全监测，并编制相应的应急预案，确保建筑安全。 23、本合同第三十三条以本条为准：受让人确需转让本合同第二十三条约定自持商业物业的，须经静安区人民政府同意后整体转让，在同等条件下，静安区人民政府指定单位可优先收购，转让后的受让主体仍须在出让年限内整体持有该物业。如遇破产、重组、撤销等特殊情形需整体转让约定自持物业的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行。 24、受让人应当按出让年限整体持有营利性文化设施，确需整体转让文化物业的，由静安区人民政府指定单位回购。 25、地块东南角现状有一处架空线入地配建电站，现状建筑规模约16米*8米，高6米。目前，电站正在运行中。受让人可结合方案保留现电站，或考虑结建。如结建，电站建筑面积不小于104平方米（13米*8米），且需由受让人承担临站搬迁费及新站土建费约1200万元，具体以电力部门审定方案为准。电站建成后产权无偿移交电力部门。 26、（1）地块西侧紧邻中共三大后中央局机关历史纪念馆，该处为《上海市红色资源名录（第一批）》纪念设施，根据《上海市红色资源传承弘扬和保护利用条例》相关规定，受让人应在开发建设阶段做好保护管理措施；（2）地块西侧边界出让范围内有一处三层楼建筑，现作为中共三大后中央局机关历史纪念馆配电间、卫生间等配套设施临时使用中，暂予保留。受让人可结合地块方案对该配套设施进行原址改建，或于相邻处结建，面积约120平方米，具体以审定方案为准。该配套设施装修标准不低于1200元/平方米，建成后无偿移交静安区人民政府指定的相关部门。 27、交警部门意见：（1）32-04地块规划了分别接天潼路、浙江北路和七浦路的三条宽度不小于6米的公共通道，在方案阶段应明确其交通功能属性等，且公共通道接市政道路接口处应满足《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》( DG /TJ08-7-2021、J10716-2021）的相关条文要求，否则只能为人行/消防出入口（不设进口坡）。（2）32-04地块与32-08地块地下空间的交通设计和交通组织方案应统一设计和规划。 28、本合同第四条中的出让宗地面积以此为准：出让宗地面积30108.11平方米，其中32-04地块26108.08平方米，32-08地块地下空间面积4000.03平方米。 29、本合同第一十二条第（一）款中“地上建筑限高”以本条为准：本地块限高150米（天潼路沿街建筑高度不超过24米）。

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出让合同