地块基本信息
区虹口区
地块公告/公示号202505904
合同编号沪虹国有建设用地使用合同（2025）4号
地块名称虹口区北外滩地区hk315-11地块
出让方式挂牌
四至范围东至：现状丹徒路，南至：hk315-07地块和规划东余杭路，西至：hk315-14地块，北至：hk315-15地块和景泰大楼
土地用途普通商品房
宗地面积（平方米）19441.07
容积率不超过2.63
计容面积（平方米）51130.01，其中，住宅计容建筑面积不超过48603平方米。
受让人信息
受让人绿城房地产集团有限公司
出资比例绿城房地产集团有限公司：100%
受让人法定代表人郭佳峰
土地建设状况基本信息
合同签订时间2025-07-28
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：停车及配套设施，并以建设项目规划管理阶段审定的方案为准；
地下总建筑面积：31000.00平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：31000.00平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求1.本合同项下出让宗地内应设置建筑面积不少于2500平方米（计容）的社区配套服务设施，包括：居委会办公用房120平方米，居委活动用房200平方米，其他社区配套服务设施2180平方米。社区配套服务设施宜布局在建筑物三层以下位置，应临街布置，方便到达，相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确，建成后权属无偿移交虹口区政府。为提升社区综合品质，鼓励受让人整体运营配套服务设施。 2.本合同项下出让宗地内应设置一处用地面积不少于500平方米的公共空间（广场），沿hk315-07及规划东余杭路布局，广场不得设置围墙，满足24小时对外开放。 3.hk315-11地块南侧界面保持公共性和开放性，南侧不设围墙。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为35%%，绿化面积不小于6804.37平方米，集中绿地率：10%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：该地块紧邻规划北外滩中央绿轴，应符合北外滩高标准建设要求。其余具体指标参照《上海市绿化条例》等相关法律法规执行。。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求/
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求
物业持有要求1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府相关部门的物业除外)。
建筑节能环保绿色建筑要求该地块紧邻规划北外滩中央绿轴，应符合北外滩高标准建设要求。其余具体指标参照《上海市绿化条例》等相关法律法规执行。
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，/ 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑二星级；超低能耗建筑标准为：近零能耗建筑，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准 》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG/TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG/TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》（沪建建材〔2019〕157号），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。绿色建筑、超低能耗建筑等在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求，并取得绿色建筑标识。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 2、本合同项下出让宗地范围内配建的保障性租赁住房（原公租房）建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的0%以上，计0平方米以上。受让人同意上述配建的保障性租赁住房（原公租房）按规定无偿移交给虹口区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 3、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制、装配率按以下条款执行：建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%。 应按以下规定建设及管理：《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2025〕250号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 4、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2025版）》开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工、竣工交付阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 5、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：无，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 6、本合同项下出让宗地商品住宅装修标准不低于6000元/平方米（集采价）。 7、除本合同第一十二条第三款明确的公共服务设施外，本合同项下出让宗地内合计应设置公共服务设施100平方米（计容），上述公共服务配套设施的具体布局、功能、面积应在建筑规划设计方案中明确，上述公共服务配套设施宜布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达，由受让人建成后产权无偿移交虹口区人民政府，由虹口区人民政府调配使用，统筹安排。 8、本合同项下出让宗地内配建高端人才住房面积合计应占该上述地块规划总住宅建筑面积的2%，计972.06平方米。受让人同意上述配建高端人才住房无偿移交给区政府指定的机构，具体设计、建设、验收、移交、使用等由区人才管理部门会同房管部门统筹管理。 9、本合同项下出让宗地中商品房住宅建筑应落实智能建造技术措施，具体按《上海市住房和城乡建设管理委员会关于印发〈关于加强超低能耗建筑项目管理的相关规定〉的通知》（沪建建材〔2022〕613号）执行。 10、根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，本地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。 11、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的0%，计0平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米）。 12、按《虹口区海绵城市建设规划（2018～2035）》要求，控制雨水年径流总量至少达到70%，年径流污染至少达到50%，通过综合采用渗、滞、蓄、净、排等措施落实到位。 13、项目内部排水按照雨污分流实施，与区市政和水务中心做好市政排水接入方案对接。 14、加强地块范围雨水调蓄利用，根据上海市住房和城乡建设管理委员会发布的《雨水调蓄设施技术标准》（DG/TJ08-2432-2023），项目内应设置不小于233立方米的雨水调蓄设施，建设标准应满足《城镇雨水调蓄工程技术规范》(GB51174-2017）相关要求，设施运行应具备自动化运行控制、计量设施，控制信号及计量数据（包括水位、流量）应预留接入政府管理平台的条件，由地块建设单位全过程实施。海绵设施容积可相应换算为调蓄量。做好排水方案与雨水调蓄方案的对接。 15、按照无障碍设施工程建设标准，设计无障碍设施。 16、按照《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ08-7-2021）配置机动车停车位及非机动车停车位。配建机动车泊位按100%预留充电条件，充电设施泊位按总泊位数10%配置。电动自行车集中充电和停放场所建设按照《电动自行车集中充电和停放场所设计标准》（DG/TJ08-2451-2024）执行。 17、场地竖向设计应与相邻地块标高衔接顺畅，出入口应采用内坡方式与相邻地块边界标高接平。地块标高应以周边市政道路及相邻地块实测标高作为控制标高依据，具体在方案阶段予以明确。 18、考虑该地块周边主要为规划绿地和广场用地，应综合考虑市政管线接入方案。地块开发的公用管线接入应统筹考虑，集中时段开挖施工。 19、土地受让人应在地块开发期间配合区市政和水务管理中心做好地块四至市政道路的日常养护，确保道路平整顺畅，在项目建设期间土地受让人应做好道路路面沉降监测，因地块开发建设造成路面破损的，土地受让人须承担相应维护费用。 20、土地受让人应配合做好周家嘴路-海宁路沿线城市公共空间景观提升工作，项目方案应与周家嘴路-海宁路沿线城市公共空间景观提升方案相衔接。 21、项目涉及北横通道、北横中运量公交、南北通道安全保护区范围，项目方案设计及施工阶段应征询市交通委、城投集团意见，并做好施工时序、施工界面衔接。受让人应充分预估后期南北通道施工的相关影响，在邻近南北通道侧应主动、提前采取相应针对性措施；在后续住宅销售过程中向购买者充分履行告知义务等。 22、hk315-11地块内包含部分土地为现状市政道路，土地面积约为1300平方米（具体以实测面积为准），范围内有电力、排水等市政管线。在规划东余杭路（高阳路-丹徒路）达到通行条件、东余杭路（高阳路-公平路）电力架空线入地完成、规划管线实施到位后方可交付。受让人在取得土地后应予配合，借地时间至2025年12月底，土地借用到期前确保净地。受让人需按合同约定时间开工，不得以道路借地为由，造成相关土地闲置。 23、小区内智能快件箱应按照每300户90-130个格口的标准配置（一套智能快件箱）并且配备不低于25平方米的智能末端配送设施服务用房。取得工程规划许可证后至我局办理配套费手续。 24、根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条规定，建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。 25、户外招牌设置要求。涉及相关户外招牌设施的情况的：项目建筑标识、招牌等户外设施设置需与周边环境相适应，招牌的高度、字体大小、发光亮度及使用材质等需符合2023年5月1日起实施的《上海市户外招牌设置技术规范》（（沪绿容〔2023〕82号））。新建项目或外立面改建项目涉及户外招牌设置的，其设置主体应按《上海市户外招牌设置管理办法》（市政府令41号）中要求，向区绿化市容局或街道申请办理店招店牌审批或备案手续。 26、根据《上海市生活垃圾管理条例》《垃圾房技术要求》（DB31/T 1374-2022），规范设置生活垃圾房、大件垃圾堆点、建筑垃圾专用回收箱等堆点，根据业态情况确定垃圾房面积,设计方案需经行业主管部门审核。由业主单位负责日常管理，做好生活垃圾四分类，切实解决建筑垃圾堆放不规范、清运不及时、过程不环保等问题，便于各类环卫车辆的收集和清运。商业设施垃圾房需与居民区垃圾房分开设置，且配合做好单位生活垃圾量的申报和费用征收工作，具体情况在审定方案阶段再做调整。 27、景观灯光要求。如有涉及相关景观灯光设施的情况的:项目应根据《上海市景观照明管理办法》(市政府令第 25 号公布)、《上海市景观照明总体规划》(沪府〔2017]91号批复)等相关要求，按规定设置景观灯光。禁止设置直接射向住宅居室窗户的投光、激光等景观照明;设置的景观照明应控制溢散光、限制干扰光、防止光污染，慎用动态、彩色照明方式，保障人居环境健康，避免对周边居民产生光污染，根据绿色低碳景观照明要求，应当使用高效节能灯具产品;若项目内设置景观灯光，方案须报虹口区绿化市容局审核，并按要求建设照明控制系统并统一纳入区灯光集控系统。 28、户外广告设施设置要求。如有涉及相关户外广告设施的情况的:需要根据用地性质先查询是否可以设置广告及可设置的广告类型;如申请设置户外广告设施，需符合《上海市户外广告设施设置规划(2023-2027年)》(沪绿容〔2023〕25号)规划要求。 29、建议该项目结合设计方案明确投产综合能耗值，根据相关规定开展节能编制报告并上报审查。受让人在设计方案中明确项目综合能耗，并按照《上海市固定资产投资项目节能审查实施办法》相关规定向节能审查部门上报申请节能审查。 30、（1）该地块用地性质为三类住宅组团用地，属于人防结建范围，应按地上总建筑面积10%配建人防工程。该地块内应配建人防工程为甲类、核武器抗力等级6级、常规武器抗力等级6级的二等人员掩蔽部，并应按有关规定配置电站。该地块处于北外滩核心区，执行《上海市二等人员掩蔽所民防工程技术要求规定（试行）》。 （2）民防工程停车位应严格落实《关于进一步加强本市民防工程停车位管理工作的通知》（沪民防〔2021〕120号）规定和人防工程禁止和限制机动车停车位设置要求，受让人在规划设计方案文本中应对防护设备设施设置作出符合性说明。车位设置要求和符合性说明示例详见上海市国防动员办公室有关文件。 （3）受让人应按照《上海市民防工程标识系统技术标准》（沪民防〔2022〕61号）要求，在施工图设计阶段落实人防标识系统的建设要求，做到与工程建设项目同时设计、同时施工、同时验收、同时投入使用。 （4）受让人应参照《上海市公用民防工程安全监管物联设施设计规范（2021版）》在民防工程建设中设计、安装智能监管物联设施和无线通信设备，并在投入使用前将监测预警信息汇聚至相关智能监管运行管理系统。建设单位应按照《建筑信息模型设计交付标准》（GB/T51301-2018）和《人防工程设计信息模型交付标准》（DG/TJ082206-2016）建立建筑信息模型，在设计和竣工阶段，提交施工图和竣工的民防建筑信息模型。 31、在地块内设置一间不小于25平方米的通信接入机房（具体机房大小依据住宅小区户数最终确认），除通信接入机房楼宇外，每栋楼都需要建设一间电信间，高层、超高层住宅电信间不低于5平方米（电信间面积依据住宅小区户数最终确认）。相关房屋主要用于放置无线覆盖主设备、固网及有线等通信相关设备，机房建筑梁下净高不小于2600mm，地面承重不小于600KG/平方米，通信接入机房用电要求380V，25KW，住宅用地电信间用电要求不低于220V，3KW。建设标准按照《住宅区和住宅建筑通信配套工程技术标准》执行。 32、应按照《上海市体育设施管理办法》配置建设体育设施，新建居民住宅区配套建设的体育设施，可以根据需要，设置在室内或者室外。 33、hk315-11紧邻地块为hk315-07地块，hk315-07地块为无车区出入口，需保证无车区出入口的落地。 34、涉及南北通道相关要求：（1）经复核，hk315-11地块用地线与南北通道规划控制线局部存在重叠，原则上地块开发边线应按隧道控制线退界，地面及地下构筑物与工作井净距应不小于15米，与盾构进出洞加固区净距应不小于5米，保障南北通道工程建设实施安全。（2）地块受让人应充分预估后期南北通道盾构施工的不利影响，项目方案深化过程中在邻近南北通道侧应主动提前采取建筑结构和地基加固措施，地下构筑物原则避让南北通道规划控制线，不应在南北通道工程范围内遗留影响盾构及基坑围护施工的相关障碍物。 （3）应充分告知上述涉及南北通道工程相关事宜，在后续住宅销售过程中向购买者充分履行告知义务，并在南北通道建设阶段组织做好有关维稳工作。（4）南北通道高阳路工作井拟采用明挖施工方式，后续需地块受让人支持和配合实施期间的交通组织、管线迁改等相关工作。（5）下阶段，地块建设工程设计方案应同步征询市交通委和南北通道建设单位城投公路集团意见。（6）经询城投公路集团，根据现方案，高阳路工作井围护结构TRD止水帷幕施工及高阳路管线搬迁需占用hk315-11地块场地，时序在地块开发交付前，两项工序共需预留不少于9个月时间，场地需交由南北通道项目，开展进行止水帷幕及管线排管施工；根据施工需要，管线搬迁、交通翻交等施工借地所需的具体范围及时间以市交通委、城投公路集团意见为准。

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