地块基本信息
区县长宁区
地块公告/公示号202309501
合同编号沪长国有建设用地使用合同（2023）5号
地块名称长宁区程家桥街道248街坊8丘41-17地块
出让方式招挂复合
四至范围东至：龙柏饭店，南至：龙柏高级公寓，西至：外环高速路，北至：龙柏花苑
土地用途41-17(A-25)：普通商品房
宗地面积（平方米）17986.50
容积率2.0
计容面积（平方米）35973
受让人信息
受让人上海长服企业发展有限公司
出资比例上海长服企业发展有限公司：100%
受让人法定代表人封汶璟
土地建设状况基本信息
合同签订时间2023-10-18
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起10个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地36个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的50%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于17536.50平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计35973.00平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求地块需配置不小于900平方米的社区级公共服务设施（均计容），其中：①含菜场（菜店）功能的综合便民商业设施不小于500平方米，产权归土地受让人所有，运营管理接受程家桥街道监管；②社区级服务设施不小于400平方米，以文体活动空间为主，具体可结合15分钟社区生活圈需求功能设置，产权归土地受让人所有，运营管理接受程家桥街道监管
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为35%%，绿化面积不小于6295.28平方米，集中绿地率：10%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：按照《上海市绿化行政许可审核规定》沪绿容规[2018]6号执行。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求/
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求
物业持有要求1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府相关部门的物业除外)。
建筑节能环保绿色建筑要求按照《上海市绿化行政许可审核规定》沪绿容规[2018]6号执行
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、绿色建筑建设要求：本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑二星级；超低能耗建筑标准为：近零能耗建筑要求，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准 》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG/TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG/TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》（沪建建材〔2019〕157号），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。 绿色建筑、超低能耗建筑等在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 2、配建保障性住房建设要求：本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的8%以上，地块内配建的保障性租赁房为公共租赁房。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给长宁区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。 受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 3、装配式建筑建设要求：本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制率：40%或建筑单体装配率：60%，应按以下规定建设及管理：《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2019〕765号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。 装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 4、BIM技术应用建设要求：建设单位应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2017版）》开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工、竣工交付阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。 市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 5、可再生能源应用建设要求：本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：\，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。 建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 6、本合同第十条内容以本款为准：受让人同意按照本条以下规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款余额：本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额，即 年 月 日 之前。 7、住宅建设及管理要求：(1)根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，该地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。(2)商品住宅的装修标准应不低于4000元/平方米（按集采价格核算）。(3)配建保障性住房按照现行标准实施全装修，室内装修方案应提前与长宁区公租房运营机构对接确认，建成后无偿移交长宁区公租房运营机构；保障性住房的产权车位按照本市停车场设置现行标准配建，与配建房源同步无偿移交给长宁区公租房运营机构。(4)配建保障性住房的设计、施工方案应符合相关规定及配建建设项目协议书的约定；原则上配建房源应远离垃圾厢房、配电站等不利因素，且与小区公建配套设施分开设置。 8、物业管理区域划定及管理用房建设要求：(1)建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向区房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请。(2)建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。 9、航油管道保护要求：本地块范围外西南侧二百米内地下有燃油管道（迎宾二路-延安西路走向），本地块建设应满足浦虹管道和金虹管道的保护要求，各环节应遵守《中华人民共和国石油天然气管道保护法》《上海市石油天然气管道保护办法》等相关法律法规、政策标准规定。管道线路中心线两侧各五米至二百米内工程挖掘需向区级管道主管部门申请施工许可，并满足《保护法》《保护办法》相关要求。 10、海绵城市建设管理要求：年径流总量控制率为70%，年径流污染控制率50%，具体指标数值依据市住房城乡建设管理委正式同意的《长宁区海绵城市建设规划（2018-2035年）》确定。 11、其他代建要求：受让人须结合41-17地块同步设计并实施外环辅道与外环规划道路红线之间的公共开放空间，面积约4000平方米，以临时绿化为主，建设标准不低于800元/平方米，面积不计入41-17地块绿地率指标。建成后，在绿化部门办理备案。由受让人负责临时绿地的养护管理，待道路按规划红线实施时，无偿移交市政部门，纳入道路断面由政府实施道路。

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