地块基本信息
区县虹口区
地块公告/公示号202313201
合同编号沪虹国有建设用地使用合同（2023）7号
地块名称虹口区北外滩街道hk234B-06地块及青浦路部分地下空间
出让方式招挂复合
四至范围东至：虹口港、 hk234B-07地块，南至：hk234B-05地块，西至：青浦路，北至：大名路
土地用途办公楼
宗地面积（平方米）9798.30
容积率不大于5.46
计容面积（平方米）23173.3
受让人信息
受让人上海久茂置业发展有限公司
出资比例上海久茂置业发展有限公司：100%
受让人法定代表人杨逸俊
土地建设状况基本信息
合同签订时间2023-12-12
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地60个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：办公附属空间、停车、相关配套功能；
地下总建筑面积：18240.00平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：16640.00平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%，应按以下规定建设及管理：按《关于进一步明确装配式建筑实施范围和相关工作要求的通知》（沪建建材[2019]97号）要求落实装配式建筑。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求1、hk234B-06地块南侧与hk234B-05地块间保留既有的公共通道，通道应满足hk234B-05地块的进出需求，且满足既有滨江贯通的功能性与通达性，24小时对外开放。2、hk234B-06地块与西侧hk256-01地块间可设置空中连廊进行连通，连廊应统一设计、统筹实施，宽度不小于6米，具体位置、宽度和端口，可在建设项目规划管理阶段根据具体方案确定。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为20%%，绿化面积不小于848.84平方米，集中绿地率：/%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：1、基地内新建公共建筑的，应当对高度不超过五十米的平屋顶实施绿化，实施屋顶绿化面积不得低于平屋顶建筑占地面积的30%。《屋顶绿化技术规范》中对公共建筑的定义为：主要是指面对公众、供人们进行各种公共活动的建筑实体。若开关站不满足上述，则无需实施。屋顶绿化折算根据沪绿容（2014）74号有关规定执行。 2、绿地内以植物造景为主，绿化种植面积应当不少于绿地总面积的百分之七十。建（构）筑物的占地面积不得超过绿地总面积的百分之二，有技术规范的，按照有关技术规范执行。 3、绿化种植的地下空间顶板标高应当低于地块周边道路地坪最高点标高1.0米以下，地下空间顶板上覆土厚度应当不低于1.5米，确保符合植物种植条件。 4、以植草砖铺设的用地，不计入绿地面积。。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求根据市委、市政府打造“新时代都市发展新标杆”的要求和北外滩地区发展规划，北外滩是“五个中心”建设中重要的功能服务聚集区之一，将着力打造汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅功能。该地块位于北外滩世界会客厅项目周边，应围绕北外滩功能定位，引入符合区域功能的总部型功能业态。
引入行业要求建议引入总部型企业，建议引入与北外滩功能定位相符合的商办业态，如航运、体育、旅游、文化等。
其他功能要求/
运营管理运营管理要求
物业持有要求3、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持办公物业建筑面积不低于80%（计18538.6平方米以上）不少于20年。
建筑节能环保绿色建筑要求1、基地内新建公共建筑的，应当对高度不超过五十米的平屋顶实施绿化，实施屋顶绿化面积不得低于平屋顶建筑占地面积的30%。《屋顶绿化技术规范》中对公共建筑的定义为：主要是指面对公众、供人们进行各种公共活动的建筑实体。若开关站不满足上述，则无需实施。屋顶绿化折算根据沪绿容（2014）74号有关规定执行。 2、绿地内以植物造景为主，绿化种植面积应当不少于绿地总面积的百分之七十。建（构）筑物的占地面积不得超过绿地总面积的百分之二，有技术规范的，按照有关技术规范执行。 3、绿化种植的地下空间顶板标高应当低于地块周边道路地坪最高点标高1.0米以下，地下空间顶板上覆土厚度应当不低于1.5米，确保符合植物种植条件。 4、以植草砖铺设的用地，不计入绿地面积。
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理/
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、涉及本出让宗地面积以本条款为准。地上出让宗地面积为4244.2平方米，地下水平投影占地面积5554.1平方米。本地块具体交地条件为：地块南侧黄浦路桥现状交地，其余部分净地交地。 2、商办建筑屋顶安装光伏面积比例不低于30%。项目按要求完成可再生能源建设并验收后，可及时依政策申请补贴。 3、按《虹口区海绵城市建设规划（2018～2035）》要求，控制雨水年径流总量至少达到70%，年径流污染至少达到50%，通过综合采用渗、滞、蓄、净、排等措施落实到位。 4、项目内部应按照雨污分流实施，用地范围内的排水方案与原地块做好衔接，具体方案与区市政和水务管理中心做好对接。 5、出让范围涉及河道管理范围，受让人应按照规划标准同步做好建设。河道管理范围内不得建设建（构）筑物，确保防汛通道贯通，24小时对外开放。受让人应做好范围内防汛设施的日常巡查维护保养工作，负责岸段范围内的防汛安全。受让人应配合水务管理部门进行日常监管及滨水活动开展。用地范围内的建设方案要充分考虑对周边市政水务设施、河道、防汛墙的保护，并按照规范办理相关行政许可手续。用地范围内须留出放置虹口港泵闸应急叠梁门的空间及吊装作业空间、应急车辆进出通道。若虹口港泵闸、防汛墙进行改建或滨水贯通提升，须无条件配合。 6、按照无障碍设施工程建设标准，设计无障碍设施。 7、按照《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ08-7-2021）配置机动车及非机动车停车位的基础上，另增配不少于40个公共泊位对外开放。办公类建筑配置充电设施的停车位比例≥25%（可分次实施，初次按15%落实到位，并预留电力容量，以便后续按需补充至25%。其中60KW以上快充泊位比例不低于30%）。对照本市智慧停车场（库）建设技术要求，推进建设不低于G2级的智慧停车场（库）相关工作，完成智慧应用功能开发及接入市级停车平台。 8、（1）在设计、施工阶段应当应用BIM技术，鼓励在运营阶段同步应用BIM技术，符合《北外滩核心区数字元城管理办法》相关要求，并接入北外滩核心区数字元城系统。 （2）按照《公共建筑用能监测系统工程技术标准》（DGJ08-2068-2017）的要求安装分项计量装置，在项目竣工前通过验收并接入区级能耗监测平台与项目同步投入使用。 9、受让人须承担地块周边市政道路（大名路、青浦路）规划红线范围内市政市容全要素品质提升的相关费用（按道路面积约2400平方米计，预估不低于3500元/平方米，具体在方案阶段确定）；主要内容包括但不限于：车行道、人行道、分隔带、绿化、城市家具、多箱合一、景观照明、市政公用管线等整治提升，以及涉及到的管线搬迁等内容；标准参见《市政道路建设及整治工程全要素技术规定》（沪建设施联〔2019〕440号）、《上海市街道设计导则》等。 10、青浦路地下空间施工时应做好周边市政设施和道路下既有管线的保护，确保既有管线正常使用功能。受让人负责同步按照规划标准建设道路红线内市政排水管道。地下连通道完成后需确保既有管线有满足行业要求的空间进行复位，同时考虑未来相关规划管线埋深要求。规划管线铺设或既有管线更新时，土地受让方应无条件配合。道路红线内地下既有市政管线搬迁和道路恢复等费用由受让人承担。 11、场地竖向设计应与周边市政道路标高衔接顺畅，出入口应采用内坡方式与人行道边界标高接平。地块标高应以周边市政道路实测标高作为控制标高，具体在方案阶段予以明确。 12、土地受让方应保留现状黄浦路（青浦路～虹口港），满足通行顺畅，施工期间应做好对现状黄浦路（青浦路～虹口港）道路设施的保护。 13、土地受让方负责在地块内落实复正35千伏东长治开关站的站址（该站现位于虹口区64号街坊（东长治路、西安路合围区域）），同时土地受让方负责此开关站复正搬迁涉及的所有费用，并将复正后的东长治站站址土地产权无偿移交给电力部门。具体事宜请征询电力部门。 14、根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条规定，建设单位应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。 15、项目根据《上海市景观照明管理办法》和《上海市景观照明总体规划》等相关要求，项目楼宇顶部和其他适当部位设置景观照明，禁止使用投光、激光、动态光等照明形式，避免对周边居民产生污染。景观照明总控系统按统一标准纳入区灯光集控系统。同时，项目后续按需配合全市集控要求设置高清摄像头。北外滩无车区灯光系统设置。北外滩无车区灯光控制系统接入市、区级集控系统，并建设配套视频监控系统（考虑地块周围已建高楼的顶部安装高清监控摄像头，如白玉兰广场、来福士广场），视频图像的传输、共享接口应优先考虑采用国标GB/T 28181承载协议。便于管理部门对照明效果的及时掌握并进行有效的维护及管理。若有灯光方案，完成后需报虹口区绿化市容局。 16、项目建筑标识、招牌等户外设施设置需与周边环境相适应，招牌的高度、字体大小、发光亮度及使用材质需符合上海市上海市户外招牌设置技术规范（2021版）相关要求。6层或18m以上设置数量不超过两块，且应设置在不同方向。禁止利用建筑幕墙玻璃、采光玻璃、橱窗玻璃设置且影响其安全；禁止在墙体保温材料燃烧性能低于B1级的建筑外墙上设置户外招牌的；招牌设施不影响建筑采光、通风、消防安全等相关要求。 17、如申请设置广告的，需符合市户外广告设施设置规划要求、纳入区广告设施设置阵地实施方案、并经市绿化市容局同意后方可实施。建设项目配套绿化方案、环卫设施规划及方案需经绿化环卫管理部门审核后实施；建设项目配套绿化、环卫设施竣工后需经绿化环卫管理部门验收后方可投入使用。 18、虹口区北外滩街道hk234B-06用地性质为办公，属于民防结建范围。上述地块应配建地上总建筑面积10%的民防工程。该地块内应配建民防工程为甲类、核武器抗力等级6级、常规武器抗力等级6级的二等人员掩蔽部，并应按有关规定配置电站。民防工程停车位应严格落实《关于进一步加强本市民防工程停车位管理工作的通知》（沪民防〔2021〕120号）规定和民防工程禁止和限制机动车停车位设置要求，建设单位在规划设计方案文本中应对防护设备设施设置作出符合性说明。车位设置要求和符合性说明示例详见上海市民防办公室有关文件。 建设单位应按照《上海市民防工程标识系统技术标准》（沪民防〔2022〕61号）要求，在施工图设计阶段落实民防标识系统的建设要求，做到与工程建设项目同时设计、同时施工、同时验收、同时投入使用。建设单位应参照《上海市公用民防工程安全监管物联设施设计规范（2021版）》在民防工程建设中设计、安装智能监管物联设施和无线通信设备，并在投入使用前将监测预警信息汇聚至相关智能监管运行管理系统。 19、在地块内设置一间面积为30平方米的通信接入机房，主要用于放置无线覆盖主设备、固网及有线设备，机房建筑梁下净高不小于3200mm，地面承重不小于600KG/平方米，用电要求380V，30KW。建设标准详见《公共建筑通信配套设施设计标准》（DG/TJ 08-2047-2020）。 20、在后续建设中，落实北外滩地区规划建设“最高标准、最好水平”要求，增强与整体第一立面的协调性，塑造高品质公共界面。 21、项目总平面设计应符合《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ08-7-2021、J10716-2021）的相关条文要求。按照项目开发规模、停车数量、周边道路交通条件，再行确定项目交通组织方案及机动车出入口设置位置及数量，机动车出入口应优先设于较低等级道路。该项目不宜在大名路开设机动车出入口，宜在青浦路、黄浦路开设机动车出入口。 22、地块内应合理设置环卫设施。需要有设置符合四分类的垃圾箱房和装修垃圾固定堆放场所。 23、本合同第十条以本条款为准。自本合同签订之日起12个工作日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额。 24、受让人应自本项目综合验收通过之日起两年后，本人或关联公司每年在北外滩区域举办省部级及以上文体活动不少于5场。 受让人应自本项目综合验收通过之日起两年后，每年向虹口区文化和旅游局提供省部级及以上相关主管部门审批或备案的受让人主办或承办相关活动的证明文件或经公证确认的可资证明的其它证明材料。若为受让人的关联公司举办的，还应提交符合本地块须知评标办法规定的关联关系证明材料。并愿接受虹口区文化和旅游局的履约监管和自持年限内的周期性年度核查。 25、受让人应自本项目综合验收通过之日起三年后，每年楼宇税收坪效是北外滩平均水平的1倍及以上。 受让人应自本项目综合验收通过之日起三年后，每年向虹口区投资促进办公室提供年度纳税证明，并愿接受虹口区投资促进办公室履约监管。 26、受让人应自本项目综合验收通过之日起三年内，引进一家实缴注册资本大于等于20亿元的总部企业。 受让人应最迟于承诺时间届满一个月内，向虹口区投资促进办公室提供真实、有效的企业总部承诺期内签署的落户入驻协议，以及提交前完成企业总部落户注册于项目内的迁址或成立公告、营业执照、实缴资本金证明等相关证明材料，并愿接受虹口区投资促进办公室履约监管。 27、本合同第十九条关于绿色建筑的要求以本条款为准。受让人应自本项目综合验收通过之日起两年内，达到绿色建筑三星级，且达到LEED外标认证金级。 受让人应最迟于承诺时间届满一个月内，向虹口区建设管理委员会提交绿色建筑认证证明，并愿接受虹口区建设管理委员会履约监管。 28、受让人承诺不因自身原因申请调整开竣工时间。 29、受让人应在土地出让合同约定的自持物业持有期间，根据出让合同第四十条的约定，受让人及受让人成立的项目公司的出资比例、股权结构、实际控制人等均不会改变，在土地出让合同约定的自持物业持有期间内，受让人将于每年1月-4月向上海市虹口区规划和自然资源局报备以下材料，且对外公开披露相关信息，具体提供材料如下： ①经工商管理部门盖章确认的股东名册和公司章程，证明受让人及受让人成立的项目公司股权结构。 ②由会计师事务所出具的证明文件，证明实际控制人（即提供最终业绩的公司）是否对受让人及受让人成立的项目公司具有控制权。 30、受让人若未能履行本合同特别约定第24至29款（包括未能提供有效证明）的，违背其中（包括未提供有效证明）任意一项的，受让人愿向上海市虹口区规划和自然资源局支付本地块出让金总额10%的违约金，否则上海市虹口区规划和自然资源局有权向受让人追索违约赔偿。同时受让人愿放弃在此后三年内参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动的权利，并同意上海市虹口区规划和自然资源局将受让人的违约行为列入诚信档案并上网公示；若届时土地交易诚信管理相关规定有变动的，受让人保证按新的相关规定接受处置。

相关文件下载

出让合同