地块基本信息
区徐汇区
地块公告/公示号202509101
合同编号沪徐国有建设用地使用合同（2025）17号
地块名称徐汇区WS5单元188N-I-21地块
出让方式挂牌
四至范围东至：188N-I-6地块，南至：龙兰路，西至：188N-I-23、188N-I-20地块，北至：188N-I-22、188N-I-23地块
土地用途普通商品房
宗地面积（平方米）20044.45
容积率1.5
计容面积（平方米）30066.68
受让人信息
受让人杭州中海宏鲲房地产有限公司
出资比例杭州中海宏鲲房地产有限公司：100%
受让人法定代表人刘慧明
土地建设状况基本信息
合同签订时间2025-10-21
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于0.00平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的0%以上，计0.00平方米以上。
公共服务设施及空间要求1.本地块内应设置建筑面积不小于1506平方米（计容）的社区公共服务设施，其中设置健身点一处，建筑面积不小于800平方米，设置文化室一处，建筑面积不小于400平方米，其他公服设施306平方米。以上公共服务设施相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确，由受让人出资及建设(含装修)，临街设置，相对独立且集中，与其他建筑（部位）物理隔断。设置单独出入口，预留机动车停车位，设立专门的非机动车停放区域。可独立办理产证（办在此部分中）；有独立水电煤，可过户。按建筑面积不低于1200元/㎡（集采价）进行装修，并出具单独的结算单。二层及以上设置至少两部独立电梯。配备独立使用的暖通设备。公建配套面积中不得包含公共部位。公建配套底楼面积应占公建配套总面积的50%或以上。建成并达到使用要求后，权属无偿移交徐汇区人民政府指定部门，具体按本区公共设施营理相关规定执行。 2.地块西侧设置南北向公共通道一条，宽度不小于5米，端口、线型、位置可变，公共通道与地块同步建设，并24小时向公众开放。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为35%%，绿化面积不小于7015.60平方米，集中绿地率：10%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：新建公共建筑应当对高度不超过50米的平屋顶实施绿化，实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%。。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求/
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求
物业持有要求1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府相关部门的物业除外)。
建筑节能环保绿色建筑要求新建公共建筑应当对高度不超过50米的平屋顶实施绿化，实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%。
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，/ 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。
特别约定1、本合同项下出让宗地不得随意调整容积率、建筑密度、建筑高度等控制性指标，严格防止开发建设别墅、私家庄园。 2、本合同项下出让宗地严禁未经审批直接通过不动产登记，分割或合并宗地后形成别墅、私家庄园。 3、本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑二星级；超低能耗建筑标准为：近零能耗建筑，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准 》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG/TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG/TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《超低能耗建筑设计标准（居住建筑）》（DG/TJ08-2467-2025），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。绿色建筑、超低能耗建筑等在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求，并取得绿色建筑标识。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 4、本合同项下出让宗地范围内配建的保障性租赁住房（原公租房）建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的0%以上，计0平方米以上。受让人同意上述配建的保障性租赁住房（原公租房）按规定无偿移交给徐汇区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 5、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制、装配率按以下条款执行：建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%。应按以下规定建设及管理：《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步明确装配式建筑实施范围和单体预制率、装配率计算细则的通知》（沪建建材[2025]250号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 6、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2025版）》开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工、竣工交付阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 7、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：无，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 8、本合同项下出让宗地商品住宅装修标准不低于5000元/平方米（集采价）。 9、除本合同第一十二条第三款明确的公共服务设施外，本合同项下出让宗地应设置公共服务设施/平方米（计容），上述公共服务配套设施的具体布局、功能、面积应在建筑规划设计方案中明确，上述公共服务配套设施宜布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达，由受让人建成后产权无偿移交徐汇区人民政府，由徐汇区人民政府调配使用，统筹安排。 10、本合同项下出让宗地内配建高端人才住房面积合计应占该上述地块规划总住宅建筑面积的0%，计/平方米。受让人同意上述配建高端人才住房无偿移交给区政府指定的机构，具体设计、建设、验收、移交、使用等由区人才管理部门会同房管部门统筹管理。 11、本合同项下出让宗地中商品房住宅建筑应落实智能建造技术措施，具体按《上海市住房和城乡建管理委员会关于印发〈关于加强超低能耗建筑项目管理的相关规定〉的通知》（沪建建材〔2022〕613号）执行。 12、根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，本地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。 13、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%，计/平方米。（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米）。 14、海绵城市：应实现地块年径流总量控制率和年径流污染控制率目标，其中年径流总量控制率为70％，年径流污染控制率为50％。具体指标数值依据市住房城乡建设管理委正式同意的《徐汇区海绵城市建设规划(2018-2035年)》或《徐汇区海绵城市建设规划》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。 15、地块内另需配置物业及业委会管理用房，规模及要求以审定方案为准。 16、根据《上海市民防条例》《上海市民防工程建设和使用管理办法》《上海市工程建设项目民防审批和监督管理规定》等有关规定，本地块应按地上建筑面积的10%配建人防工程，人防工程为甲类，核武器抗力级别为核六级，常规武器抗力级别为常六级，战时用途为二等人员掩蔽部。地块内无在档人防工程，无骨干工程建设要求。地块内无现状警报设施，无警报专用房规划建设要求。 17、环卫要求：（1）该地块应设置至少1处生活垃圾房，建筑面积依户数确定（0-300户，总面积不小于25平方米；301-500户，总面积不小于35平方米；501-700户，总面积不小于40平方米；701-1500户，总面积不小于75平方米；1501-2000户，总面积不小于95平方米）；应单独设置1处装修、大件垃圾房，建筑面积依户数确定（0-700户，面积不小于30平方米；701-2000户，面积不小于40平方米）。（2）生活垃圾房宜设置在地上一层，室内净高不低于3.2m。独立式生活垃圾房周围宜设置绿化或其他隔离设施，建议与相邻建筑物间距不小于10米。装修、大件垃圾房，宜设置在地上一层，室内净高不应小于5米。垃圾房具体面积和位置待方案阶段进行深化。（3）住宅小区生活垃圾房服务半径不应大于120米。（4）为满足清运车辆作业和通行的要求，项目内应预留足够的通道便于环卫作业车辆清运垃圾，不应占用消防通道和盲道。 18、灯光建设时，平均亮度控制在5-15cd/平方米，色温控制在≤3000K，且处于彩色光、动态光协调区，此类区域在周末、节假日控制采用彩色光、动态光烘托氛围，增加城市的视觉看点。具体要求以设计方案阶段核定为准。 19、受让人需根据项目规模落实交通影响评价要求。机动车出入口数量、位置、宽度应符合《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DG/TJ08-7-2021)要求，原则设置在龙兰路，并根据北侧幼儿园开口需求及条件研究是否有必要与幼儿园统筹考虑。优化内部交通组织，合理设计人、车流线，减少冲突和交织。方案阶段报公安交管部门审核。 20、由受让人出资建设188N-I-22地块幼儿园，规划土地面积3608平方米，计容建筑面积不高于4329.6平方米（具体以实测为准），规模不少于10个普通教室，建设标准不低于 8000元/平方米，设置单独出入口，设立专门的非机动车停放区域。可独立办理产证，有独立水电煤，可过户。厨房和操作间至各楼层设置一部独立餐梯。配备独立使用的暖通设备。建成后产权无偿交徐汇区教育局，具体建设要求以徐汇区教育局意见为准。 21、本地块室外地面标高宜为4.4-4.6米，具体以建设项目规划管理阶段批准方案为准。 22、付款期限：本合同项下第十条第一款以此款为准:(一)须在2025年12月15日前，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额，且须在合同签订后的1个月内，即2025年11月21日之前，缴纳土地出让总价款的50%(含定金)。

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