地块基本信息
区县闵行区
地块公告/公示号202307702
合同编号沪闵国有建设用地使用合同（2023）26号
地块名称闵行区梅陇社区0303单元01-32-06地块
出让方式挂牌
四至范围东至：01-32-07地块，南至：锦梅路，西至：梅富路，北至：01-32-05地块
土地用途商业用地
宗地面积（平方米）5121.20
容积率1.6
计容面积（平方米）8193.92
受让人信息
受让人齐煌（上海）商业管理有限公司
出资比例齐煌（上海）商业管理有限公司：100%
受让人法定代表人徐永清
土地建设状况基本信息
合同签订时间2023-08-23
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起30个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地30个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：0%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步明确装配式建筑实施范围和相关工作要求的通知》（沪建建材〔2019〕97号）。。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求该地块内应设置建筑面积不小于800平方米的公共服务设施（不计容），包括：生活服务点200平方米，文化活动室200平方米，室内健身点300平方米、党群服务站100平方米。上述公共服务设施均应布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达。在项目完成竣工备案一年内，产权无偿移交梅陇镇人民政府，并由梅陇镇人民政府负责后续运营管理。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为≥20%%，绿化面积不小于1024.24平方米，集中绿地率：≥5%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：(1)绿地率不得低于20%，其中集中绿地率不得低于5%。（酒店项目绿地率不得低于30%；商业用地酒店类建设项目，按规划管理部门核准的用地面积，结合建筑面积所占比例分别计算其配套绿地面积，酒店部分按30%、商业部分按20%计算。）;(2)各类建筑适宜屋顶绿化的，应当实施屋顶绿化。根据《上海市绿化条例》屋顶绿化建设面积应不少于建筑占地面积的30%;(3)根据绿地地下空间使用有关规定，地块内绿地下建地下车库的，其顶板标高应低于室外地坪标高1米以下，顶板上绿化覆土层应达1.5米以上;(4)以植草砖铺设的用地不计入绿地面积。消防登高场地不计入绿地面积;(5)配套绿地内应以植物造景为主，种植面积应当不少于绿地总面积的70％，建筑物、构筑物的占地面积不得超过绿地总面积的2％;(6)确保地块周边规划绿带公共绿地不占用，与建设用地间用围墙分隔。。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求加强项目定位研究，统筹空间设计、环境打造与品牌招商，配置标准化菜市场(建筑面积不少于1000平方米），打造集购物、休闲、娱乐及配套服务于一体的的标杆性社区商业。
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求统一招商，统一运营。
物业持有要求7、其他物业要求：受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%（计8193.92平方米以上）的商业物业。
建筑节能环保绿色建筑要求(1)绿地率不得低于20%，其中集中绿地率不得低于5%。（酒店项目绿地率不得低于30%；商业用地酒店类建设项目，按规划管理部门核准的用地面积，结合建筑面积所占比例分别计算其配套绿地面积，酒店部分按30%、商业部分按20%计算。）;(2)各类建筑适宜屋顶绿化的，应当实施屋顶绿化。根据《上海市绿化条例》屋顶绿化建设面积应不少于建筑占地面积的30%;(3)根据绿地地下空间使用有关规定，地块内绿地下建地下车库的，其顶板标高应低于室外地坪标高1米以下，顶板上绿化覆土层应达1.5米以上;(4)以植草砖铺设的用地不计入绿地面积。消防登高场地不计入绿地面积;(5)配套绿地内应以植物造景为主，种植面积应当不少于绿地总面积的70％，建筑物、构筑物的占地面积不得超过绿地总面积的2％;(6)确保地块周边规划绿带公共绿地不占用，与建设用地间用围墙分隔。
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理/
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、本合同项下建管部门要求：（1）本合同项下出让范围海绵城市要求：年径流总量控制率为72%，年径流污染控制率为52%。《闵行区块海绵城市建设规划》；（2）总投资大于1亿或单体面积2万平以上需在设计、施工阶段应用BIM技术。《关于进一步加强上海市建筑信息模型技术推广应用的通知》（沪建建管联〔2017〕326号）。 2、本合同项下出入口要求：（1）项目出入口设置和总平面图设计应符合《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ08-7-2021、J10716-2021）的相关条文要求；（2）根据建设项目分类、规模体量、所属区位等情况，按照《建设项目交通影响评价技术标准》（DG/TJ08-2165-2015、J13030-2015）的要求，本项目若需要做交通影响评价，应在方案设计前完成交通影响评价报告编制及评审，并根据评审结果指导项目设计。 3、本合同项下交通部门要求：（1）结合规划实施，落实公共交通设施，处理与周边地区的交通关系；（2）关于机动车停车场（库）。该项目配建机动车停车场（库）的泊位类型、数量以及交通设计应符合上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ 08-7）、上海市道路运输管理局沪道运设运发〔2021〕32号、上海市道路运输管理局沪道运设运发〔2021〕239号、《建筑与市政工程无障碍通用规范》（GB55019-2021）、《无障碍设计规范》（GB50763-2012）、《机械式停车库（场）设计规程》（DG/TJ08-60）、《电动汽车充电基础设施建设技术规范》（DG/TJ08-2093）以及《上海市电动汽车充电基础设施专项规划（2016-2020年）》中的相关指标和技术规定，另外不得设置机械式泊位，并结合建设项目相关城市规划（控制性详细规划、城市设计等）或停车专项规划的要求。在设计方案阶段，由建设单位按照有关办事指南要求提交相关申请材料；（3）出入口设置应符合上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ 08-7）等相关规定，综合评价对现有道路设施通行条件影响；（4）关于交通影响评价。该项目建设规模如达到《上海市建设项目交通影响评价管理规定》《上海市建设项目交通影响评价技术标准》的要求，应开展建设项目交通影响评价，须开展建设项目交通影响评价，在设计方案报审前，应完成交通影响评价报告编制及评审。建设单位应委托具有相应资质的单位编制交通影响评价报告，报告编制完成后，应向交通主管部门提出评审申请。 4、本合同项下民防要求：根据《上海市工程建设项目民防审批和监督管理规定（沪民防规〔2020〕3号）》规定，该地块应按照地上总建筑面积10%配建民防工程。如应建民防工程建筑面积不足1000平方米，按地面总建筑面积*60元的标准，缴纳民防工程建设费。 5、本合同项下地块需按需设置配电站若干座，具体以地块电力配套方案为准。开关站设置需靠近市政道路，便于电力进出线通道设置。所有电业站（需要设置的所有开关站、配电站等设施）需00层以上设置，且权属无偿归电力公司所有。 6、对于未满足合同约定的转让条件的，国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在出让合同签订后，相关股权信息将纳入闵行区事中事后综合监管平台，对建设单位及其全资成立的项目公司股权变更行为进行跟踪与监管。 7、受让人须在闵行区注册成立属地项目公司（已属地的公司除外）。 8、合同约定的地下建设规划条件未能明确的，可以在建设工程设计方案和建设工程规划许可证中明确。受让人应在办理地下建设工程规划许可证核发后三个月内，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。地下建筑的功能业态、运营管理、用途管制、持有比例等全生命周期管理要求，参照地上相应用途的要求执行。

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出让合同