地块基本信息
区县杨浦区
地块公告/公示号202311201
合同编号沪杨国有建设用地使用合同（2023）8号
地块名称杨浦区平凉社区02H1-06地块（大桥街道88街坊西）
出让方式招挂复合
四至范围东至：渭南路，南至：杨树浦路，西至：眉州路，北至：居民小区
土地用途02H1-06：办公楼；02H1-06：商业用地
宗地面积（平方米）9302.30
容积率02H1-06地块： 1.6
计容面积（平方米）02H1-06地块： 14883.68
受让人信息
受让人上海中运东华里置业有限公司
出资比例上海中运东华里置业有限公司：100%
受让人法定代表人王鹏
土地建设状况基本信息
合同签订时间2023-11-21
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质： 非住宅配套停车库；
地下总建筑面积：7000.00平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：7000.00平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：因涉及风貌保护要求，保留历史建筑和一般历史建筑不作装配式要求；新建建筑的装配式要求按照沪建建材〔2019〕97号执行，具体以审定方案为准。。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求根据《上海市住宅物业管理规定》配置物业用房和业委会用房，不动产权属归全体业主所有。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为5%%，绿化面积不小于465.00平方米，集中绿地率：/%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：（1）绿地设计施工标准每平方米不低于1000元。绿化种植要求具体按照《上海市绿化行政许可审核若干规定》沪绿容规[2018]6号执行。（2）在符合风貌保护要求的前提下，新建建筑屋面有条件的，应根据沪府办发〔2014〕39号文实施屋顶绿化，具体以审定方案为准。。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求该地块位于杨浦滨江南段核心区域，办公定位为企业总部型办公楼，按照上海国际航运中心建设“十四五”规划、《提升上海航运服务业能级 助力国际航运中心建设行动方案》和《杨浦区重点功能区发展“十四五”规划》的要求，建议引进航运交通、科技创新、绿色低碳等总部型企业。
引入行业要求办公楼需引入总部型企业入驻。
其他功能要求该地块商业主要设置零售、餐饮、社区服务等公共开放、有利于街道活力的功能业态。
运营管理运营管理要求商业物业应统一招商运营管理。
物业持有要求3、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持办公物业建筑面积不低于50%（计平方米以上）不少于20年。 7、其他物业要求：受让人应按出让年限整体持有100%的商业物业。。
建筑节能环保绿色建筑要求（1）绿地设计施工标准每平方米不低于1000元。绿化种植要求具体按照《上海市绿化行政许可审核若干规定》沪绿容规[2018]6号执行。（2）在符合风貌保护要求的前提下，新建建筑屋面有条件的，应根据沪府办发〔2014〕39号文实施屋顶绿化，具体以审定方案为准。
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理/
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、付款方式：本合同第十条相关内容以本款为准：本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额。 2、地下空间开发要求：地下空间可设置1层（局部可设置2 层），地下非住宅配套停车库建筑面积约7000平方米，具体建设规模以审定方案为准。地下空间建设退让规划道路红线距离大于等于3米，退让北侧公共通道边界线距离大于等于5米，退让西侧02H1-07地块边界线距离应符合《上海市城市规划管理技术规定》。涉及保留历史建筑和一般历史建筑的地下各层空间建设范围，根据工程可行性确定历史建筑下方地下空间开发范围，具体以经批准的建设工程设计方案为准。 3、停车位设置要求：（1）根据现行《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DG/TJ08-7和现行国家标准《无障碍设计规范》GB50763的有关规定设置机动车泊位和非机动车泊位的类型及数量。（2）本地块配建的停车设施24小时对外开放且根据政府管理需求，对外提供错时或临时停车服务，车位不得出售。（3）配建停车位须设置不少于总停车位15%的电动汽车专用泊位（其中快充桩占电动汽车专用泊位的比例不少于35%），并在竣工验收前完成充电设施的安装及基础数据接入上海充换电设施公共数据采集与监测平台。（4）按照现行《上海市智慧停车场（库）建设技术导则》的技术要求建设智慧停车场（库）。 4、保留历史建筑要求：（1）该地块为整地块肌理保护范围，地块内历史建筑均为里弄建筑，历史建筑规模约5800平方米，保留历史建筑和一般历史建筑结合实施方案进行细化甄别，具体保护更新方式以建设项目规划管理阶段审定方案为准。（2）拟建建筑退眉州路、杨树浦路、渭南路规划道路红线距离大于等于0米，沿杨树浦路贴线率大于等于90%；退北侧02H1-04公共通道的距离大于等于5米；退西侧02H1-07地块基地边界线距离应符合《上海市城市规划管理技术规定》。（3）该地块沿杨树浦路及沿渭南路部分为重点保护风貌界面，重点保护风貌界面涉及的建筑檐口高度整体不超过12米、局部不超过15米，具体以建设项目管理阶段审定方案为准。现状比较有特色的过街楼和门牌坊，建议结合重点保护风貌界面的保护更新予以保留。 5、BIM要求：按照《关于进一步加强上海市建筑信息模型技术推广应用的通知》及《杨浦区率先推进BIM技术应用示范区建设工作方案》要求，结合绿色建筑，全过程采用BIM技术，具体以审定方案为准。 6、海绵城市要求：根据《上海市海绵城市专项规划（2016-2035）》、《上海市建设项目设计文件海绵专篇（章）编制深度（试行）》、《上海市杨浦区海绵城市建设规划（2018-2035）》的要求及相关指标体系，落实海绵城市设计，设计方案应根据相关要求编制海绵城市设计专篇（章）。 7、轨道交通要求：（1）该地块涉及轨交24号线规划线路预控方案及预控调整方案，由于轨交线路仍处于前期研究阶段，目前项目尚未立项，后续仍可能因轨道交通网络调整引起的系统制式、车站选址、规划线路变化等情况调整设计方案，最终设计方案以政府主管部门批复为准。（2）轨道交通线路运营过程中，可能会对一定范围产生振动影响。建筑如有减振降噪需求的，受让人应及早考虑采取减振降噪措施，地铁运营单位不承担由此而产生的后果。（3）本地块涉及轨道交通规划控制区，根据《上海市轨道交通管理条例》第9条：进入规划控制区的新建、改建、扩建建筑物的，应征得市交通行政管理部门同意，地块受让人后续须按进度办理规划控制区技术咨询手续，相关深化方案待下一步研究确定。 8、机动车出入口要求：本地块机动车出入口优先选择在较低等级的道路上设置，具体位置以审定方案为准。出入口数量应结合项目性质、规模按规范要求设置，设置位置距离道路交叉口、周边相关公共设施及相邻地块出入口的净距应符合规范要求。 9、受让人应按合同二十三条约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；如遇破产、重组、撤销等特殊情形需整体转让约定自持部分的，受让人须向出让人提出书面申请，且须整体转给符合杨浦区产业功能定位的区政府认可的企业，并确保税收落地，转让的书面申请须经出让人审核同意后方可执行。 10、受让人（或其成立的项目公司）及招商入驻企业在公司设立、建设、经营过程中均应遵守符合产业功能定位、税收属地征管、属地注册登记的要求，实现“功能、税收、注册”三落地。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得擅自改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先向出让人提出书面申请，经出让人同意后方可实施。 11、受让人应自出让公告发布之日起至项目通过综合验收前，本项目引入的新增注册于杨浦区的航运交通、科技创新、绿色低碳等相关产业的企业总部，且实缴注册资金不少于1亿元。受让人应最迟于承诺时间届满一个月内，向杨浦区投资促进办公室提供真实、有效的航运交通、科技创新、绿色低碳等相关产业企业总部承诺期内签署的落户入驻协议，以及提交前完成企业总部落户注册于项目内的迁址或成立公告、营业执照、实缴资本金证明等相关证明材料，并愿接受杨浦区投资促进办公室履约监管。 12、受让人应自项目自土地交付之日起四个年度内，新增引入航运交通、科技创新、绿色低碳等产业的企业累计税收贡献额（不含契税、建筑税、房产税、销售税等房地产相关税种）不少于3亿元，且自第一年起，各年税收贡献比例分别不少于四年累计税收贡献额的10%、20%、30%、40%；自第五年起，以3年为周期，平均税收贡献额不低于1亿元/年。受让人应最迟于承诺时间届满一个月内，向杨浦区投资促进办公室提供真实、有效的航运交通、科技创新、绿色低碳等相关产业公司注册至杨浦区的迁址公告、公司注册地变更至杨浦区的营业执照、税管开户清单及税收贡献总额等证明文件，并愿接受杨浦区投资促进办公室履约监管。 13、受让人应自项目通过综合验收之日起五年内，本项目新增引入的省部级及以上航运交通、科技创新、绿色低碳等产业关于节能低碳、新能源、智能等高新技术成果转化项目大于等于5个。受让人应自本项目综合验收合格之日起五年内，每年向杨浦区投资促进办公室提供省部级及以上航运交通、科技创新、绿色低碳等产业的高新技术成果转化项目的证明文件，并愿接受杨浦区投资促进办公室履约监管。 14、受让人应自项目通过综合验收之日起20年内，受让人及受让人成立的项目公司工商税务关系不迁移至杨浦区以外区域。受让人应自本项目综合验收合格之日起，每年向杨浦区投资促进办公室提供经工商、税务部门盖章确认的工商税务注册地未变更至杨浦区以外区域的相关证明文件，并愿接受杨浦区投资促进办公室履约监管。 15、受让人承诺不因自身原因申请调整开竣工时间。 16、受让人应在土地出让合同约定的自持物业持有期间，根据出让合同第四十条的约定，受让人及受让人成立的项目公司的出资比例、股权结构、实际控制人等均不会改变，在土地出让合同约定的自持物业持有期间内，受让人将于每年1月-4月向上海市杨浦区规划和自然资源局报备以下材料，且对外公开披露相关信息，具体提供材料如下： ①经工商管理部门盖章确认的股东名册和公司章程，证明受让人及受让人成立的项目公司股权结构。 ②由会计师事务所出具的证明文件，证明实际控制人（即提供最终业绩的公司）是否对受让人及受让人成立的项目公司具有控制权。 17、受让人若未能按承诺履行上述第11、12、13、14、15、16款事项（包括未能提供有效证明）的，违背上述承诺（包括未提供有效证明）任意一项的，受让人愿向上海市杨浦区规划和自然资源局支付本地块出让金总额10%的违约金，否则上海市杨浦区规划和自然资源局有权向受让人追索违约赔偿。同时受让人中愿放弃在此后三年内参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动的权利，并同意上海市杨浦区规划和自然资源局将受让人的违约行为列入诚信档案并上网公示；若届时土地交易诚信管理相关规定有变动的，受让人保证按新的相关规定接受处置。

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