地块基本信息
区县静安区
地块公告/公示号202309502
合同编号沪静国有建设用地使用合同（2023）13号
地块名称静安区中兴社区C070202单元280-06地块
出让方式招挂复合
四至范围东至：公兴路，南至：永兴路，西至：静安区闸北第三中心小学，北至：象山小区
土地用途280-06：普通商品房；280-06：商业用地
宗地面积（平方米）7616.50
容积率 2.5
计容面积（平方米） 19041.25
受让人信息
受让人上海保利建锦城市发展有限公司
出资比例上海保利建锦城市发展有限公司：100%
受让人法定代表人康勇
土地建设状况基本信息
合同签订时间2023-10-16
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限以审定方案为准
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的100%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：\；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率\，应按以下规定建设及管理：\。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求公共服务设施：（1）该地块设置建筑面积不小于2080平方米的公共服务设施，包括菜场1500平方米（计容）、公厕80平方米（计容）、居委会200平方米（不计容）、老年活动室200平方米（不计容）、文化活动室100平方米（不计容），具体以审定方案为准。公共服务配套设施宜布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达。居委会、老年活动室、文化活动室由受让人建成后产权无偿移交静安区人民政府，由静安区人民政府调配使用，统筹安排。 （2）公厕建筑面积从社区商业建筑面积中扣除，建成后公厕产权无偿移交静安区绿化市容局。 （3）菜场宜设置于地块东南侧沿街面，且位于物业一楼，具体以审定方案为准。菜场应符合《标准化菜市场设置与管理规范》（DB31/T344-2020）和市商务委关于引发《2023年上海市示范性智慧菜场建设工作方案》的通知（沪商运行[2023]21号）的相关要求，高标准建设软硬件设施，做到制度健全、设施完备、品牌经营。受让人应按要求确保菜场按功能使用，在后续运营中符合管理要求，不得挪作他用。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为住宅不低于35%，商业不低于20%%，绿化面积不小于2551.53平方米，集中绿地率：不低于10%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：1、社区商业部分实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%； 2、绿地率、绿化面积具体以审定方案为准。。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求该地块内除菜场外的社区商业部分应兼顾办公人群和周边地区居民消费需求，建议配置便利店、连锁药店、餐饮、休闲商业等与居民生活密切相关的商业业态，具体以审定方案为准。
引入行业要求\
其他功能要求\
运营管理运营管理要求所有商业物业须由受让人统一招商运营，在出让年限内整体持有、产权不得分割。
物业持有要求1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府相关部门的物业除外)。 7、其他物业要求：受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%（计1824.13平方米以上）的商业物业（含菜场）。
建筑节能环保绿色建筑要求1、社区商业部分实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%； 2、绿地率、绿化面积具体以审定方案为准。
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、（1）本合同项下出让宗地中商品住房建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑二星级；超低能耗建筑标准为：近零能耗建筑，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准 》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG/TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG/TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》（沪建建材〔2019〕157号），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。（2）绿色建筑、超低能耗建筑等在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 2、（1）本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房（公租房）建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的7%以上，计1199.60平方米以上。（2）受让人同意上述配建保障性住房（公租房）按规定无偿移交给静安区公共租赁住房运营机构。受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 3、（1）本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制、装配率按以下条款执行：建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%。应按以下规定建设及管理：《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2019〕765号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。（2）装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 4、（1）受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2017版）》开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工、竣工交付阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向静安区建设管理委交付BIM模型。（2）市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 5、（1）本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：无，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。（2）建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 6、地下部分规划条件具体以审定方案为准。 7、地上计容建筑面积19041.25平方米（地上计容建筑面积不包括建成后无偿移交政府的500平方米公共服务配套设施）。 8、本合同第一十条以此为准：本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额。 9、根据静安区2023年度商品住房配建保障性租赁住房统筹方案，经市相关部门同意，本地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。 10、配建的保障性住房装修标准按上海市房屋管理局关于印发《本市新建公共租赁住房实施室内装修的指导意见》的通知（沪房建管〔2018〕100号）执行。保障性住房的车位配建按照机动车位1:0.4，非机动车位1:1.2，产权无偿移交静安区公共租赁住房运营机构。 11、根据《关于本市城市基础设施配套费征收标准和使用范围等有关事项的通知》（沪住建规范联[2021]8号）规定，住宅项目征收城市基础设施配套费。配套设施应与住宅同步建设、同步交付使用。 12、物业管理要求：根据《上海市住宅物业管理规定》配置物业服务企业、业主委员会用房。物业用房、业委会用房权属属业主所有，其余公共服务设施权属按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。配置的物业管理用房应当为地面以上的独用成套房屋，并具备水、电等基本使用功能。 13、民防要求：（1）该地块应按地上总建筑面积10%配建民防工程，民防工程为甲类，核武器抗力级别6级，常规武器抗力级别6级，战时用途为二等人员掩蔽部。（2）该地块涉及1处地下民防工程拆除，拆除建筑面积94平方米，由受让人报静安区国防动员办公室审批并承担拆除工作和费用，应在民防工程拆除和新项目报批前完成拆除手续办理。（3）民防工程停车位应严格落实《关于进一步加强本市民防工程停车位管理工作的通知》（沪民防[2021]120号）规定和民防工程禁止和限制机动车停车位设置要求。受让人在设计方案文本中应对防护设备设施设置做出符合性说明。（4）根据《上海市人民防空警报设施专用房建设管理意见》(沪民防[2021]134号）和《上海市静安区人民防空警报建设规划（2021-2035）》的要求，需在该地块内新建一台电声防空警报器，并在建筑物顶层配套建设一间建筑面积不少于10平方米的防空警报设施专用房。防空警报设施专用房应按照《上海市人民防空警报设施专用房标准图集》、《上海市人民防空设施专用房设备配置要求》的规范标准，与主体建筑同步设计、同步建设。具体以审定方案为准。 14、按照《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DG/TJ-08-7-2021配建机动车、非机动车停车位。其中，住宅车位100%预留安装充电设施条件。 15、地块用电方案应结合周边道路考虑架空线入地所需配建电站的结建或兼容工作，具体规模最终以供电部门意见为准。 16、根据《上海市雨水调蓄设施规划建设导则》（沪水务[2020]682号），受让人需结合地块海绵城市建设，满足不低于120立方米/公顷的雨水调蓄指标，具体以审定的方案为准，费用结合后续审定方案确定。 17、海绵城市建设要求：年径流总量控制率70%、年径流污染控制率50%。项目可采用绿色屋顶、透水铺装、下凹式绿地、生态树池、雨水调蓄设施、景观水体生态化等措施（详见《上海市海绵城市建设技术导则》）。具体指标数值依据《静安区海绵城市建设规划（2018-2035年）》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。 18、住宅部分应建生活垃圾收集房1座，应预留大件垃圾、建筑垃圾和绿化垃圾的收集点。商业部分应建生活垃圾收集房1座。净菜超市应建生活垃圾收集房1座，应配备湿垃圾就地处理设施1套。上述环卫设施产权归受让人，并按相关规定管理，具体位置、面积以最终审定方案为准。 19、受让人应按照土地出让范围，一次性办理项目备案手续。根据《上海市投资项目备案管理办法》（沪府规〔2019〕14号）和《上海市企业投资项目事中事后监管办法》（沪发改规范〔2019〕6号）的要求，做好项目的备案工作。根据《上海市固定资产投资项目节能审查实施办法》（沪府发〔2017〕78号）和《关于印发<上海市固定资产投资项目节能验收管理办法>的通知》（沪发改规范〔2018〕5号）文的要求，年综合能源消费量(增量)1000吨标准煤以上(含1000吨标准煤)，或年电力消费量(增量)500万千瓦时以上的项目（电力折算系数按当量值），应单独进行节能审查。受让人应在项目开工建设之前，按照相关要求报静安区发展改革委进行节能审查。对未按照要求编制项目节能报告报送审查或节能审查及验收未获通过，擅自开工建设或擅自投入生产、使用的，由静安区发展改革委责令停止建设或停止生产、使用，限期改造。 20、（1）按照该地块开发规划、停车数量、周边道路交通条件，再行确定交通组织方案及机动车出入口设置位置及数量，机动车出入口应优先设于较低等级道路。 （2）该地块出入口及总平面图设计应符合《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ08-7-2021、J10716-2021）的相关条文要求。 （3）根据建设项目分类、规模体量、所属区位等情况，按照《建设项目交通影响评价技术标准》（DG/TJ08-2165-2015、J13030-2015）的要求，本项目需要做交通影响评价，应在方案设计前完成交通影响评价报告编制及评审，并根据评审结果指导项目设计。 21、本合同项下出让宗地项目全装修新建商品住宅装修价格（集采价）不低于4000元/平方米。 22、本合同项下出让宗地中商业建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑二星级及以上（按沪建建材[2021]337号文件执行）。

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出让合同