地块基本信息
区县宝山区
地块公告/公示号202401003
合同编号沪宝国有建设用地使用合同（2024）3号
地块名称宝山区顾村镇潘泾社区BSP0-0301单元07B-02地块
出让方式挂牌
四至范围东至：07B-01（绿地），南至：羌谭路，西至：顾秀路，北至：07B-01（绿地）
土地用途普通商品房
宗地面积（平方米）52776.16
容积率1.8
计容面积（平方米）94997.09
受让人信息
受让人上海中建东孚投资发展有限公司
出资比例上海中建东孚投资发展有限公司：100%
受让人法定代表人左臣华
土地建设状况基本信息
合同签订时间2024-03-18
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于56998.25平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求1、公共服务设施：本地块内应设置建筑面积不少于600平方米的公共服务设施，包括：新增公益性公共服务设施老年活动室200平方米（不计容），社区食堂200平方米（不计容），居民委员会建筑面积不少于200平方米（计容），配套设施建成后权属无偿移交顾村镇人民政府。 2、公共通道：本地块内设置一条线型可变、端口不可变，宽度9米的公共通道，公共通道两端不得设置围墙，应保持24小时向公众开放。 3、物业管理等用房配置要求：物业、业委会用房配置按《上海市住宅物业管理规定》执行。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为35%%，绿化面积不小于18471.66平方米，集中绿地率：10%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：根据《上海市绿化管理条例》文件执行。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求该地块如设置配套商业,其功能和业态应符合上海市商业空间布局专项规划和上海市社区商业设置规范；建议优先采用集中式商业布局，如采用沿街式商铺布局，须加强商铺形象建设，形成特色，提升区域商业品质，优先布局 24小时便利店、生鲜超市、特色餐饮、药店、干洗、维修、智能终端等社区便民商业业态。
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求该地块如设置配套商业,应引进运营管理能力强的项目团队,积极吸引品牌、连锁商业入驻。
物业持有要求1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府相关部门的物业除外)。
建筑节能环保绿色建筑要求根据《上海市绿化管理条例》文件执行
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理/
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑一星级；超低能耗建筑标准为：无，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准 》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG/TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG/TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》（沪建建材〔2019〕157号），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。绿色建筑、超低能耗建筑等在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求，并取得绿色建筑标识。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 2、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上（配建的保障性住房类型为公共租赁住房），计4749.85平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给宝山区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 3、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制、装配率按以下条款执行：建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%。 应按以下规定建设及管理：《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2019〕765号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 4、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2017版）》开展规划、设计、施工、竣工验收各阶段应用，并在设计、施工、竣工交付阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 5、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：无，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 6、本合同项下出让宗地范围内应设置建筑面积不少于400平方米(计容)的养老服务设施，单个养老服务设施的建筑面积不得少于200 平方米。养老服务设施应布局在本宗地居民慢行 15 分钟可达的空间范围内，并应充分考虑建设的适老化要求，如设置无障碍坡道、无障碍电梯、缓步台阶等。受让人应将上述养老服务设施在设计方案总平面图上明确标注，并在设计方案报审前征询区民政部门和顾村镇人民政府意见。养老服务设施建成后无偿移交顾村镇人民政府，由顾村镇人民政府运营管理。区民政部门将对养老服务设施的设计、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区民政部门依法依规追究责任。 7、本合同项下出让宗地商品住宅装修标准不低于2500元/平方米（集采价）。 8、配建至少1处生活垃圾房，总建筑面积不小于75平方米，单座垃圾房建筑面积不小于25平方米；配建1处装修垃圾房，建筑面积不小于40平方米；配建1处大件垃圾房，建筑面积不小于40平方米；配建1处环卫道班房，建筑面积不小于150平方米。配套设施的权属和管理归受让人所有，其中环卫道班房的权属和管理需移交至宝山区绿化和市容管理局。 9、根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，本地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。 10、海绵城市管理要求：年径流总量控制率为：70（%）（对应设计降雨量19.21mm）、年径流污染控制率：50（%）具体指标数值依据市住房城乡建设管理委正式同意的《宝山 区海绵城市建设规划（2019-2035年）》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。 11、根据《上海市民防条例》和《上海市民防工程建设和使用管理办法》及《沪民防规〔2020〕3号》等有关规定。（1）结建要求：本项目应按地上总建筑面积的10%配建民防工程，民防工程为甲类，核武器抗力级别六级，常规武器抗力级别六级，战时用途为二等人员掩蔽部。地块内若有老旧民防工程，因项目建设需要拆除，应报民防管理部门审查。（2）其他建设管理要求：按照《上海市人民防空警报设施专用房图集》要求，建设一间不少于10平方米的防空警报设施专用房，构筑形式为钢筋混凝土结构Ⅲ型，同步落实相关配套设施。 12、（1）根据《上海市房屋管理局关于印发<本市新建公共租赁住宅住房实施室内装修的指导意见>的通知》（沪房建管〔2018〕100号）文件：公共租赁住房室内装修工程平均造价可根据不同户型面积等情况进行区分，原则上控制在建筑面积每平方米2000元以内（包含基础硬装、固定家具和固定设备等）；对于特定用途的公共租赁住房，其装修造价可适当放宽，但上浮标准不宜超过10%。（2）配建保障性住房套型面积一房50-55㎡、二房70-77㎡，三房面积90-99㎡，并实施装修。配建保障性住房根据《关于本市保障性住房配建的实施意见》（沪府办〔2018〕72号）“同步建设，同步配套，同步交付”的要求，经区房管局确定设计方案并签订配建协议后办理建设工程规划许可证。商品住房项目分期开发建设的，配建的保障性住房应在首期开发建设中落实，及时交付使用，并应同步向区政府指定机构出具经第三方机构认证的配建房源建安成本核价文件。（3）根据《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（沪建交〔2014〕539号）建筑工程配置住宅机动车停车位指标规定，按区域类别配置相应比例车位无偿移交给区住房保障机构。 13、以5G 公用移动通信建设为重点，在地块内设置移动通信宏站一座，并确保移动通信宏站所需的物理空间和供电等基础需求，实现地块内各通信运营商公用移动通信网络信号全覆盖，建筑楼宇光纤全接入，并设置不小于30平米的通信机房一处以确保地块内的信息通信基础设施(包括通信管道等)能充分满足通信网络运行的各方面需求。在对地块内建筑产权进行销售时，受让方应在销售合同中对该移动通信宏站的存在情况予以着重申明，确保业主知晓该移动通信宏站。 14、本合同第十条内容以本款为准：受让人同意按照本条以下规定支付国有建设用地使用权出让价款余额：本合同签订之日起30个工作日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额，即 年 月 日之前。涉及商品住房用地的，须在合同签订后的1个月内，即 年 月 日之前，缴纳土地出让价款的50%（含定金），剩余部分在 年 月 日之前付清。

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出让合同