地块基本信息
区县宝山区
地块公告/公示号202310302
合同编号沪宝国有建设用地使用合同（2023）21号
地块名称宝山区大场镇W12-1301单元07-01、36-01、37-01、40-01地块
出让方式招挂复合
四至范围东至：汇丰路，南至：走马塘路，西至：祁健路，北至：丰翔路
土地用途07-01：办公楼；07-01：商业用地；36-01：普通商品房；37-01：普通商品房；40-01：普通商品房
宗地面积（平方米）113413.10
容积率07-01地块： 5.05,40-01地块： 2.5,36-01地块： 2.6,37-01地块： 1.96
计容面积（平方米）07-01地块： 199504.29,40-01地块： 46788.75,36-01地块： 60721.96,37-01地块： 62400.91
受让人信息
受让人深圳市润运房地产有限公司
出资比例深圳市润运房地产有限公司：100%
受让人法定代表人方朋
土地建设状况基本信息
合同签订时间2023-10-24
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于118938.13平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计169911.62平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求1、公共服务设施：地块内应配置建筑面积不小于1160平方米的公共服务设施。根据控规要求，07-01地块内应配置一处建筑面积不小于400平方米（计容）的通信机房，建成后权属归受让人所有，并由区基础通信运营企业负责后续使用管理。根据土地出让前规划实施评估，37-01地块内配应配置一处公共服务设施老年活动室和一处养育托管点，老年活动室建筑面积不小于400平方米(不计容)，养育托管点建筑面积不小于360平方米（不计容），上述公共服务设施建成后无偿移交大场镇人民政府。其中养育托管点需布局在建筑物一层，方便到达，其余新增公共服务设施需布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达。 2、物业管理、业委会用房权属属业主所有，其余公共服务设施权属按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为07-01地块：11%；36-01地块：36%；37-01地块：36.8%；40-01地块：35%%，绿化面积不小于31019.81平方米，集中绿地率：/%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：根据《上海市绿化管理条例》文件执行。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求本项目位于南大智慧城核心区，依据《上海市商业空间布局专项规划（2022-2035）》引导要求，为加快地铁枢纽型和商文旅体验型商业综合体建设，打造上海中环北部极具特色、活力的高品质生活体验中心，商业功能需满足以下要求：1、07-01地块自综合验收通过之日起，商业部分一年内累计引入品牌旗舰店或宝山区域首店比例不低于30%；2、商业部分功能和业态还应符合上海市地区级商业中心设置规范，以满足区域内购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费需求，提升区域商业品质；3、商务办公部分功能定位要围绕打造上海科创中心主阵地战略目标和南大地区整体功能布局，集聚科创重点领域总部型企业项目，培育打造特色商务区。上述相关管理要求由区商务委联合南大指挥部办公室共同负责监管落实，若受让人违背上述条款，出让人和属地政府有权将其违约行为列入诚信档案并上网公示。
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求统一招商，统一运营，统一管理
物业持有要求1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府相关部门的物业除外)。 3、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持办公物业建筑面积不低于40%（计31920.69平方米以上）不少于20年。 7、其他物业要求：受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%（计119702.57平方米以上）的商业物业。。
建筑节能环保绿色建筑要求根据《上海市绿化管理条例》文件执行
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、本合同项下出让宗地中普通商品房应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑二星级；超低能耗建筑标准为：无，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准 》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG/TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG/TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》（沪建建材〔2019〕157号），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。绿色建筑、超低能耗建筑等在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 2、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上，计8495.58平方米以上，配建保障性住房类型为公共租赁住房。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给宝山区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交宝山区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 3、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制、装配率按以下条款执行：建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%。应按以下规定建设及管理：《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2019〕765号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 4、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2017版）》开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工、竣工交付阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 5、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：无，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 6、本合同项下出让宗地范围内应设置建筑面积不少于400平方米(计容)的养老服务设施，单个养老服务设施的建筑面积不得少于200平方米。养老服务设施应布局在本宗地居民慢行 15分钟可达的空间范围内，并应充分考虑建设的适老化要求，如设置无障碍坡道、无障碍电梯、缓步台阶等。受让人应将上述养老服务设施在设计方案总平面图上明确标注，并在设计方案报审前征询区民政部门和大场镇人民政府意见。养老服务设施建成后无偿移交大场镇人民政府，大场镇人民政府运营管理。区民政部门将对养老服务设施的设计、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区民政部门依法依规追究责任。 7、本合同项下宗地根据《上海市房屋管理局关于印发本市新建公共租赁住宅住房实施室内装修的指导意见的通知》（沪房建管[2018]100号）执行：公共租赁住房室内装修工程平均造价可根据不同户型面积等情况进行区分，原则上控制在建筑面积每平方米2000元以内（包含基础硬装、固定家具和固定设备等）；对于特定用途的公共租赁住房，其装修造价可适当放宽，但上浮标准不宜超过10%。 8、民防工程结建要求：本项目应按地上总建筑面积的10%配建民防工程，民防工程为甲类，核武器抗力级别六级，常规武器抗力级别六级，战时用途为二等人员掩蔽部。 9、根据本市有关建设项目交通影响评价技术标准的要求，该项目建设规模或条件如达到上海市工程建设规范《建设项目交通影响评价技术标准》（DGTJ 08-2165-2015）》的启动阈值，须开展建设项目交通影响评价，在设计方案报审前，应完成交通影响评价报告编制及评审。建设单位应委托具有相应资质的单位编制交通影响评价报告，报告编制完成后，应向交通主管部门提出评审申请。 10、07-01地块年径流总量控制率为：70 %（对应设计降雨量18.7mm）、年径流污染控制率：50%。36-01、37-01、40-01地块年径流总量控制率为：75 %（对应设计降雨量22.2mm）、年径流污染控制率：53%。 具体指标数值依据市住房城乡建设管理委正式同意的《宝山区海绵城市建设规划（2019-2035年）》、《宝山南大海绵城市实施方案》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。 11、本合同第十条内容以本款为准：受让人同意按照本条以下规定支付国有建设用地使用权出让价款余额：本合同签订之日起30个工作日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额，即 年 月 日之前。涉及商品住房用地的，须在合同签订后的1个月内，即 年 月 日之前，缴纳土地出让价款的50%（含定金），剩余部分在 年 月 日之前付清。 12、按照规划引导、集约建设、资源共享、规范管理的原则，以5G公用移动通信建设为重点，拟在07-01、36-01、37-01三个地块内各建设宏站一座，并确保移动通信宏站所需的物理空间和供电等基础需求，实现地块内各通信运营商公用移动通信网络信号全覆盖，建筑楼宇光纤全接入，37-01地块设置需求机房1间（25平方米），以确保地块内的信息通信基础设施（包括通信管道等）能充分满足通信网络运行的各方面需求。在对地块内建筑产权进行销售时，地块开发与销售方应在销售合同中对该移动通信宏站的存在情况予以着重申明，确保业主知晓该移动通信宏站。 13、本项目应配建至少4处生活垃圾房，其中07-01地块生活垃圾房建筑面积不小于50平方米，宜单独设置干垃圾房、湿垃圾房、可回收物回收服务点。36-01地块生活垃圾房建筑面积不小于40平方米,服务半径不大于120米。37-01地块生活垃圾房建筑面积不小于40平方米，服务半径不大于120米。40-01地块生活垃圾房建筑面积不小于35平方米，服务半径不大于120米。07-01地块配建1处一机两箱垃圾压缩站，建筑面积不小于140平方米。36-01、37-01、40-01地块合建1处一机两箱垃圾压缩站，建筑面积不小于140平方米，项目竣工验收前地块间需办妥垃圾压缩站借用手续。07-01、36-01、37-01、40-01地块各配建1处装修垃圾房，其中07-01、36-01、37-01地块建筑面积不小于40平方米，40-01地块建筑面积不小于30平方米。07-01、36-01、37-01、40-01地块各配建1处大件垃圾房，其中07-01、36-01、37-01地块建筑面积不小于40平方米，40-01地块建筑面积不小于30平方米。配套设施的权属和管理归受让人所有。 14、本项目绿化面积不小于31019.81平方米，其中07-01地块绿化面积不小于4345.64平方米；36-01地块绿化面积不小于8407.66方米，集中绿地率10%；37-01地块绿化面积不小于11716.09平方米，集中绿地率10%；40-01地块绿化面积不小于6550.43平方米，集中绿地率10%。 15、本合同项下宗地地上总计容建筑面积369415.91平方米，其07-01地块计容建筑面积199504.29平方米（其中办公用地计容建筑面积79801.72平方米，商业用地计容建筑面积119702.57平方米）；36-01地块计容建筑面积60721.96平方米；37-01地块计容建筑面积62400.91平方米；40-01地块计容建筑面积46788.75平方米。（地上计容建筑面积不包括建成后无偿移交政府的760平方米的公共服务设施） 16、地块开发建设运营还应符合《上海市宝山区南大地区开发建设导则（07-01、36-01、37-01、40-01地块）》，受让人应与南大指挥部办公室签订全生命周期管理协议。 17、地下空间控制要求按照沪府办规[2018]32号、沪规划资源建[2020]49号文件执行。 18、本合同项下宗地商品住宅装修标准不低于3000元/平方米（集采价）。 19、本合同项下宗地配建保障性住房套型面积一房50-55㎡、二房70-77㎡。配建保障性住房根据《关于本市保障性住房配建的实施意见》（沪府办【2018】72号）“同步建设，同步配套，同步交付”的要求，经区房管局确定设计方案并签订配建协议后办理建设工程规划许可证。商品住房项目分期开发建设的，配建的保障性住房应在首期开发建设中落实，及时交付使用，并应同步向区政府指定机构出具经第三方机构认证的配建房源建安成本核价文件。根据《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（沪）建交[2014]539号）建筑工程配置住宅机动车停车位指标规定，按区域类别配置相应比例车位无偿移交给区住房保障机构。 20、配套建设分摊费：该项目须按《沪住建规范联[2021]8号》执行相关要求，由受让人至上海市宝山区住房保障和管理局申请缴纳城市基础设施配套费。 21、根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，本地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。

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出让合同