地块基本信息
区上海市
地块公告/公示号202412303
合同编号沪自贸临港国有建设用地使用合同（2024）22号
地块名称自贸区临港新片区滴水湖核心片区DSH-09单元10街坊10-01地块
出让方式挂牌
四至范围东至：秋涟河西侧绿化带，南至：临港大道北侧绿化带，西至：银飞路，北至：香果路
土地用途普通商品房
宗地面积（平方米）18889.32
容积率2.0
计容面积（平方米）37778.64
受让人信息
受让人中国建筑第八工程局有限公司,上海海港新城房地产（集团）有限公司
出资比例中国建筑第八工程局有限公司：20%,上海海港新城房地产（集团）有限公司：80%
受让人法定代表人周可璋,唐晓东
土地建设状况基本信息
合同签订时间2024-12-30
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：Rr3；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求/
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为/%，绿化面积不小于/平方米，集中绿地率：/%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：根据《上海市绿化管理条例》文件执行。。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求本合同项下出让宗地与08A-02地块、08B-01地块合计需配建建筑面积不少于1713平方米的商业，需满足周边社区餐饮，生活服务等商业业态布局。
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求统一规划、统一招商、统一运营，合理把握招商业态、品牌和结构，提升区域商业品质。
物业持有要求1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府相关部门的物业除外)。
建筑节能环保绿色建筑要求根据《上海市绿化管理条例》文件执行。
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。
特别约定1、本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑三级；超低能耗建筑标准为：执行超低能耗建筑要求，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准 》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG/TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG/TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》（沪建建材〔2019〕157号），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。绿色建筑、超低能耗建筑等在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求，并取得绿色建筑标识。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 2、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上（配建的保障性住房类型为公共租赁住房），计1888.932平方米以上。在配建的保障性住房总建筑面积不变的前提下，配建的保障性住房建筑面积可在本地块与08A-02地块、08B-01地块间进行统筹设置。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 3、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制、装配率按以下条款执行：建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%。 应按以下规定建设及管理：《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2019〕765号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 4、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2017版）》开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工、竣工交付阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 5、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：无，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 6、本合同项下出让宗地与08A-02地块、08B-01地块内合计应设置建筑面积不少于400平方米（计容）的养老服务设施，单个养老服务设施的建筑面积不得少于200平方米。养老服务设施应布局在本宗地居民慢行15分钟可达的空间范围内，并应充分考虑建设的适老化要求，如设置无障碍坡道、无障碍电梯、缓步台阶等。受让人应将上述养老服务设施在设计方案总平面图上明确标注，并在设计方案报审前征询社发处和南汇新城镇人民政府意见。养老服务设施建成后无偿移交南汇新城镇人民政府，由南汇新城镇人民政府运营管理。社发处将对养老服务设施的设计、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，社发处依法依规追究责任。 7、本合同项下出让宗地商品住宅装修标准不低于2000元/平方米（集采价）。 8、除本合同第一十二条第三款明确的公共服务设施外，本合同项下出让宗地与08A-02地块、08B-01地块内合计应设置公共服务设施 \ 平方米（计容），上述公共服务配套设施的具体布局、功能、面积应在建筑规划设计方案中明确，上述公共服务配套设施宜布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达，由受让人建成后产权无偿移交 \ 区人民政府，由 \ 区人民政府调配使用，统筹安排。 9、本合同项下出让宗地与08A-02地块、08B-01地块内配建高端人才住房面积合计应占该上述地块规划总住宅建筑面积的 \ %，计 \ 平方米。受让人同意上述配建高端人才住房无偿移交给区政府指定的机构，具体设计、建设、验收、移交、使用等由区人才管理部门会同房管部门统筹管理。 10、根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，本地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。 11、本合同第一十四条第（三）项以本条款为准：本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的0%，计0平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米）。在中小套型总住宅面积不变的前提下，中小套型住宅建筑面积可在本地块与08A-02地块、08B-01地块间进行统筹设置。 12、本合同第九、十条相关内容以本款为准：自本合同签订之日起的5个工作日内付清出让价款定金，30个工作日内一次性付清出让价款余额。涉及商品住房用地的，须在合同签订后的1个月内，即 \年\月\日 之前，缴纳土地出让价款的50%（含定金），剩余部分在 \年\月\日 之前付清。 13、本合同项下民防要求：本项目应按地上总建筑面积的10%配建民防工程，民防工程为甲类，战时用途为二等人员掩蔽部，抗力级别为核六级，常六级。民防工程停车位应严格落实 《关于进一步加强本市民防工程停车位管理工作的通知》（沪民防〔2021〕120 号)规定和 民防工程禁止和限制机动车停车位设置要求，建设单位在规划设计方案文本中应对防护设 备设施设置做出符合性说明。车位设置要求和符合性说明示例详见上海市民防办公室有关文件。建设单位应按照《建筑信息模型设计交付标准》（GB/T51301-2018）和《人防工程 设计信息模型交付标准》（DG/TJ082206-2016）建立建筑信息模型，在设计和竣工阶段， 提交施工图和竣工的民防建筑信息模型。本项目应配建人民防空警报设施专用房。 14、本合同项下停车库要求：根据《临港新片区建筑工程停车库（场）配建指标（2022 版）》（沪自贸临管委[2022]16 号）和《建筑工程交通设计及停车（场）设置标准》（DG/TJ 08-7-2021）要求，按三类区域住宅用地停车位指标配建机动车和非机动车停车泊位，新建住宅配建停车位应提供不低于总停车位的 2%作为访客车位，不得出售或出租。对外服务的设施应充分考虑工作人员、访客、消费者和装卸货车停车和快充充电需求，不得占用公共空间停车。其它不尽之处按现行规定执行。根据行业管理要求，将停车数据接入临港新片区交通一体化平台。根据《临港新片区高品质住宅管理大纲（试行）》停车设施布局要求：住宅配建停车泊位全部设置于地下，同时禁止设置机械式停车设施。地上和地下车位数之和应满足该地块规范总泊位数要求。 15、本合同项下智能配送服务要求：新建住宅小区和商务楼宇项目均应配置智能末端配送设施（智能快件箱）服务用房，与建设项目“同步规划、同步设计、同步建设、同步验收”，其规划、建设应符合《关于上海市推进住宅小区和商务楼宇智能末端配送设施（智能快件箱）建设的实施意见》及国家和本市有关要求。 16、受让人须按照《关于印发＜临港新片区加强房地产项目预售资金监管指导意见（试行）＞的通知》（沪自贸临管规范[2021]1号）文件的相关要求，落实相关房地产预售资金监管。 17、住区内户型需通过“大开间”设计理念，采用套型可变、无柱大开间等设计手法预留住宅套型平面的可变性，适应未来变化需求，避免二次装修。 18、受让人应当按照《关于印发＜中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高品质住宅管理大纲（试行）＞的通知》（沪自贸临管委〔2021〕684号）落实高品质住宅建设。 19、受让人应按照《临港新片区区域化物业服务工作实施意见（试行）》的相关要求，公开选聘前期物业服务企业，纳入区域化物业管理。 20、本合同项下海绵城市要求可在本地块与08A-02地块、08B-01地块间进行统筹设置：年径流总量控制率≥80%，年径流污染控制率≥55%，雨水资源化利用≥3%，每公顷硬化面积配建初雨调蓄池50立方米（调蓄池总容积约180立方米），建设标准为1500元/立方米左右，对初雨进行治理后回用或排入市政雨水系统。 21、本合同项下饮用水要求：供水标准按照《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区高品质饮用水入户工程技术规程》执行。 22、受让人（或其成立的项目公司）及招商入驻企业在公司设立、建设、经营过程中均应遵守符合产业功能定位、税收属地征管、属地注册登记的要求，实现“功能、税收、注册”三落地。 23、本合同项下通信基站要求：在10-01设置1个基站点位。根据《住宅区和住宅建筑通信配套工程技术标准》要求，非别墅建筑应预留楼顶通信设备和天线的安装空间，单元楼顶应在每个方向沿外墙预留设备和天线安装位置3处；预留设施所在楼顶及中间楼层应在弱电竖井内预留30kw用电。新建住宅小区还应根据小区环境在开阔空间区域预留必要的立杆站建设场地和预埋管道资源。后期将结合建筑周边信号情况，综合考虑后确定基站最终安装位置。在对地块内建筑产权进行销售时，地块开发与销售方应在销售合同中对该通信基站的存在情况予以着重申明，确保业主知晓该通信基站。 24、10-01地块北侧临近规划09-07小学，住宅项目应合理设计项目方案，满足《上海市日照分析规划管理办法》规定，避免对北侧学校造成日照遮挡影响。涉及遮挡学校日照的高层住宅项目在规划设计方案批复前建议征询社发处意见。 25、本合同项下轨道交通系统要求：在轨道交通安全防护线内的地下空间开发建设，需要与地铁建设部门协商并进行相关评估，通过相应的工程措施，保证地铁地下结构安全。 26、地下建筑物的离界间距不小于地下建筑物深度的0.7倍，且不小于3米。 27、本次出让地块地下连通，需后续统筹出入口设计；道路下方地下空间应结合道路设计方案及道路管线综合方案统筹设计。项目周边未建道路如需沿路设置道路箱变，受让人需沿上述道路一侧预留不小于 4*5m 的用地空间，用于市政道路箱变布置。 28、结合周边出行需求设置港湾式公交站。 29、本合同项下绿化管理要求可在本地块与08A-02地块、08B-01地块间进行统筹设置。绿地率要求不低于35%，绿化面积不小于21086平方米，集中绿地率下限10%。地块乔木覆盖率不低于30%。沿围墙应种植不少于一排乔木，合理配置乔、灌、地被等绿化种植。利用建筑屋顶、立面、围墙等布置立体绿化。 30、本地块涉及轨道交通站点须按照上海申通地铁集团有限公司征询回复意见执行。1.轨道交通退界保护要求：（1）建筑物布局上，高层建筑应尽量远离轨道交通结构。若尚无勘察、设计资料，可参照10层以上建筑基础退离轨道交通结构边线10米以上，15层以上建筑基础退轨道交通结构边线15米原则进行方案比选，最终设计方案应根据计算影响是否满足变形控制标准而确定。（2）地下室设计方案中，紧邻地铁的地下室基坑挖深应避免超过区间隧道顶覆土/车站及附属结构底板埋深，一层地下室应退离地铁结构边线6米以上，超过2层的地下室应进一步后退。（3）建筑物如采用桩基基础形式，桩基应退离地铁结构至少3米以远。安全保护区范围内及距离地铁结构1倍建筑物桩长（地面至桩底）范围应采用非挤土桩，避绝大范围施工挤土桩对地铁结构的挤压影响。(4）要求轨道交通结构正上方及其外边线两侧至少各一倍地铁结构底埋深影响范围内不新增附加荷载。(5）地块地面标高设计需考虑不得影响地铁车站出入口的防讯、防台、防火、通风等设计标准要求，不得影响乘客出行路线。（6）要求所有勘察孔须退地铁结构10米外，钻孔终孔后必须及时进行可靠回填密实。2.如涉及地块与车站结建，建议相关部门提前理清地块中涉及16号线临港大道站主体结构/地面附属的用地属性和证照情况，明确退界控制要求或结合改造要求，结建方案是否可行需根据对地铁运营的影响综合确定。在图则中增加轨道交通车站（包括出入口及附属结构等）、区间等图例，临近地块如有结合改造或者连通要求的，在控规中应予以图文表示，作为后续结建的规划依据。拟与地铁进行连通的需考虑接口费事宜。

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出让合同