地块基本信息
区县闵行区
地块公告/公示号202306504
合同编号沪闵国有建设用地使用合同（2023）22号
地块名称闵行区梅陇社区MHP0-0304单元02-07-07地块
出让方式挂牌
四至范围东至：02-07-02地块，南至：华展路，西至：用地红线，北至：华济路
土地用途普通商品房
宗地面积（平方米）51621.70
容积率2.5
计容面积（平方米）129054.25
受让人信息
受让人绿城房地产集团有限公司
出资比例绿城房地产集团有限公司：100%
受让人法定代表人张亚东
土地建设状况基本信息
合同签订时间2023-08-02
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限1048套
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于103243.40平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不低于60%，应按以下规定建设及管理：《关于进一步明确装配式建筑实施范围和相关工作要求的通知》（沪建建材〔2019〕97号）。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的50%以上（不包含保障性住房等），计64527.13平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上，计6452.71平方米以上。
公共服务设施及空间要求1、公共服务设施：该地块内应设置建筑面积不小于1860平方米的公共服务设施（不计容），包括：日间照料中心200平方米、老年活动室200平方米、养育托管点360平方米、生活服务点100平方米、多功能运动场300平方米、党群服务站200平方米、文化活动室100平方米、新时代文明实践站200平方米、儿童服务中心200平方米。上述公共服务设施除养育托管点宜设置在建筑物一层以外，其他均应布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达。在项目完成竣工备案一年内，产权无偿移交梅陇镇人民政府，并由梅陇镇人民政府负责后续运营管理。 2、物业管理、业委会用房权属归业主所有，其余公共服务设施按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为不低于35%%，绿化面积不小于18067.60平方米，集中绿地率：不低于10%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：按《上海市绿化条例》及《上海市绿化行政许可审核若干规定》。。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求/
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求
物业持有要求7、其他物业要求：受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府相关部门的物业除外)。。
建筑节能环保绿色建筑要求按《上海市绿化条例》及《上海市绿化行政许可审核若干规定》。
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理/
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、本合同项下规划要求：（1）该地块住宅层数不得低于8层。（2）后续应符合闵房管﹝2020﹞169号（关于印发《关于进一步加强居住房屋建设源头监管的工作口径》的通知）文件的相关精神。（3）设计方案应确保空间布局、建筑形态、色彩材质、景观风貌等与周边城市相协调，避免出现简单重复的建筑形象。（4）应符合已批控制性详细规划的其他要求。 2、本合同项下房管要求：（1）本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房类型为公共租赁房，按照现行标准实施全装修，室内装修方案应提前与闵行区公租房运营机构对接确认，建成后无偿移交闵行区公租房运营机构；按照本市停车场设置现行标准配建保障性住房的产权车位，与配建房源同步无偿移交给闵行区公租房运营机构。（2）公租房房源的设计、施工方案应符合相关规定及配建建设项目协议书的约定；原则上配建房源应远离垃圾厢房、配电站等不利因素，且与小区公建配套设施分开设置；（3）受让人应在取得建设工程规划许可证后60日内按照住宅面积一次缴清配套费。逾期缴纳的，按日加收万分之五的滞纳金。（4）物业管理区域预划为1个；物业服务企业用房应按照物业管理区域用房屋总建筑面积的2‰配置，但不得低于100平方米；业主委员会用房按照不低于30平方米配置。（5）商品住宅的装修单价应不低于3000元/平方米（按集采价格核算）。 3、根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，该地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。 4、受让人须在闵行区注册成立属地项目公司（已属地的公司除外）。 5、对于未满足合同约定的转让条件的，国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。在出让合同签订后，相关股权信息将纳入闵行区事中事后综合监管平台，对受让人及其全资成立的项目公司股权变更行为进行跟踪与监管。 6、本合同项下民防要求：本项目应按地上总建筑面积的10%配建民防工程，民防工程为甲类，战时用途为二等人员掩蔽部，抗力级别为核六级、常六级；本项目应配建人民防空警报设施专用房。 7、本合同项下电力要求：该地块需设置开关站2座，配电站若干座，具体以电力配套方案为准。开关站设置需靠近市政道路，便于电力进出线通道设置。所有电业站（需设置的所有开关站、配电站等设施）需00层以上设置，且权属无偿归电力公司所有。 8、本合同项下建设要求：（1）落实《关于加强闵行区住宅工程质量常见问题管控的实施方案》（闵府发〔2022〕9号），包括《闵行区住宅工程关键节点优化设计及施工技术管控工作指引》、《闵行区住宅工程质量常见问题设计构造图例》；（2）年径流总量控制率为72%，年径流污染控制率为52%，具体指标数值依据市住房城乡建设管理委正式同意的《闵行区海绵城市建设规划（2018-2035）》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求；（3）根据《关于进一步加强上海市建筑信息模型技术推广应用的通知》（沪建建管联〔2017〕326号），在设计和施工阶段应用BIM技术。（4）根据《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材〔2022〕679号），可再生能源要求：①控制项：可再生能源综合利用量=2.8kWh/(m2.a)*129077.5m2=361417kWh/a；屋顶安装太阳能光伏的面积比例不得低于30%。②技术指标：太阳能光伏系统初始发电效率要求为：采用晶硅组件的应不低于18%；采用薄膜组件的应不低于12%；采用透明幕墙薄膜组件的无初始发电效率要求。采用太阳能热水系统的太阳能保证率和集热器效率应均不低于50%。采用地源热泵系统的系统制冷COP应不低于3.5。采用空气源热泵系统的能效等级应达到一级。 9、本合同项下绿化要求：（1）根据绿地地下空间使用有关规定，地块内绿地下建地下车库的，其顶板标高应低于室外地坪标高1米以下，顶板上绿化覆土层应达1.5米以上。（2）以植草砖铺设的用地不计入绿地面积。消防登高场地不计入绿地面积。（3）配套绿地内应以植物造景为主，种植面积应当不少于绿地总面积的70％，建筑物、构筑物的占地面积不得超过绿地总面积的2％。（4）居住区配套绿化建设应符合《上海市新建住宅环境绿化建设导则》要求，大乔木与有窗建筑应保持合适的距离，一般控制：东面≥5m、南面≥8m、西面≥4m、北面≥5m。东面、西面视根据居住建筑具体情况也可适当缩小距离。（5）确保地块周边规划绿带公共绿地不占用，与建设用地间用围墙分隔。 10、本合同项下环卫要求：（1）该地块应根据《环境卫生设施设置标准》（CJJ 27-2012）、《上海市城镇环境卫生设施设置规定》及《垃圾房技术要求(DB31/T1374-2022）》分别合理设置生活垃圾箱房和装修垃圾箱房，单座生活垃圾箱房服务半径不宜超过120米，装修垃圾箱房应配置密闭式收集容器且与车厢可卸式垃圾车匹配，具有生活垃圾分类、存放、大件垃圾存放及装修建筑垃圾存放等功能，箱房内应设置给排水和通风设施，便于箱房清洗保洁，并考虑便于环卫车辆作业；（2）垃圾箱房由受让人负责建设，建成后产权归受让人所有，并由受让人使用管理。 11、本合同项下卫生要求：（1）地块出让应注意与周边地块的位置关系，确保不对周边企业或居住区产生不利的影响；（2）地块应确保基地周边与生产用房保持必要的卫生防护间距；（3）项目规划建筑应注意与周边居民、公用建筑高度与距离的关系，并在设计阶段制作相对应的日照分析报告。 12、本合同项下交通港口要求：（1）结合规划实施，落实公共交通设施，处理与周边地区的交通关系；（2）关于机动车停车场（库）：①该项目配建机动车停车场（库）的泊位类型、数量以及交通设计应符合上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ 08-7-2021）、《建筑与市政工程无障碍通用规范》（GB55019-2021）、《无障碍设计规范》（GB50763-2012）、《电动汽车充电基础设施建设技术规范》（DG/TJ 08-2093）以及《上海市电动汽车充电基础设施专项规划（2016-2020年）》、上海市道路运输管理局沪道运设运发〔2021〕32号、上海市道路运输管理局沪道运设运发〔2021〕239号文中的相关指标和技术规定；②适度提高停车泊位配建指标；③商品住宅地面原则上不得设置停车泊位；④停车泊位不得设置机械式泊位。并结合建设项目相关城市规划（控制性详细规划、城市设计等）或停车专项规划。在设计方案阶段，由建设单位按照有关办事指南要求提交相关申请材料。（3）关于交通影响评价。①该项目建设规模如达到《上海市建设项目交通影响评价管理规定》《上海市建设项目交通影响评价技术标准》的要求，应开展建设项目交通影响评价；②建设单位应委托具有相应资质的单位编制交通影响评价报告；③报告编制完成后，应向交通主管部门提出评审申请，由交通主管部门委托评估；④在设计方案报审前，应完成交通影响评价报告编制并评审通过。（4）出入口设置应符合上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ 08-7）等相关规定，综合评价对现有道路设施通行条件影响。 13、本合同项下出入口要求：（1）按项目开发规模、停车数量、周边道路停车条件，再行确定项目交通组织方案及机动车出入口设置位置及数量，机动车出入口应优先设于较低等级道路；（2）项目出入口设置和总平面图设计应符合《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ08-7-2021、J10716-2021）相关条文要求；（3）根据建设项目分类、规模体量、所属区位等情况，按照《建设项目交通影响评价技术标准》（DG/TJ08-2165-2015、J13030-2015）的要求，本项目若需要做交通影响评价，应在方案设计前完成交通影响评价报告编制及评审，并根据评审结果指导项目设计。

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出让合同