地块基本信息
区闵行区
地块公告/公示号202601301
合同编号沪闵国有建设用地使用合同（2026）10号
地块名称闵行区MHP0-1401单元28-01地块
出让方式挂牌
四至范围东至：用地红线，南至：用地红线，西至：金丰路，北至：运乐路
土地用途商业用地
宗地面积（平方米）5051.56
容积率2.0
计容面积（平方米）10103.12
受让人信息
受让人上海虹桥前湾建设发展有限责任公司
出资比例上海虹桥前湾建设发展有限责任公司：100%
受让人法定代表人胡凯
土地建设状况基本信息
合同签订时间2026-04-03
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地42个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：2697.00平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：1796.13平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不低于60%，应按以下规定建设及管理：《关于进一步明确装配式建筑实施范围和单体预制率、装配率计算细则的通知》（沪建建材〔2025〕250号）。。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求该地块内应设置菜场1处，建筑面积1500平方米（计容），并符合上海市标准化菜市场设置与管理规范要求，建成后由受让人持有并负责运营管理。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为不得低于30%%，绿化面积不小于1515.47平方米，集中绿地率：不得低于5%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：1、根据《上海市绿化条例》、《屋顶绿化技术规范》（沪绿容〔2015〕330号），本新建项目中的建筑有条件的，应建设屋顶绿化。屋顶绿化实施面积应不小于建筑占地平屋顶面积的30%(不计入绿地率)。屋顶绿化纳入竣工验收。 2、确保四周规划绿带不占用，道路绿化不占用，与建设用地间用通透围墙予以分隔。 3、消防登高场地及植草砖铺设的用地不计入绿地面积。 4、配套绿地内应以植物造景为主，种植面积应当不少于绿地总面积的70％。建筑物、构筑物的占地面积不得超过绿地总面积的2％。。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求该地块内设置菜市场、超市或便利店、大众餐饮（特别是营养早餐）等业态，并结合地铁交通节点优势，打造符合周边居民消费需求的集生活服务、休闲娱乐于一体的配套商业。
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求该地块内统一招商，统一运营，统一物业管理。
物业持有要求其他物业自持要求：受让人应当按出让年限自持建筑面积100%的商业物业（含菜场）
建筑节能环保绿色建筑要求根据《虹桥商务区规划建设导则（试行）》，建筑应全部按照绿色建筑二星级及以上标准建设，单体大于2万平方米的公共建筑按三星级建设。
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，/ 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、本合同项下出让宗地不得违规改变使用性质进行类住宅建设、使用。 2、本合同项下环卫部门要求：该地块应根据《环境卫生设施设置标准》（CJJ 27-2012）及《上海市城镇环境卫生设施设置规定》分别合理设置生活垃圾箱房和装修垃圾箱房，装修垃圾箱房应配置密闭式收集容器且与车厢可卸式垃圾车匹配，具有生活垃圾分类、存放、大件垃圾存放及装修建筑垃圾存放等功能，箱房内应设置给排水和通风设施，便于箱房清洗保洁，并考虑便于环卫车辆作业；垃圾箱房由受让人负责建设，建成后产权归受让人所有，并由受让人使用管理。 3、本合同项下民防要求：应按地上总建筑面积的10%配建民防工程，抗力级别为抗核武器级别6级，抗常规武器级别6级，战时功能为二等人员掩蔽部。 4、本合同项下建设部门要求：（1）根据《关于进一步加强上海市BIM技术推广应用的通知》（沪建建管联〔2017〕326号），需在设计、施工阶段应用BIM技术。（2）可再生能源综合利用量按照《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材〔2022〕679号）要求执行。 5、本合同项下地块按需设置配电站，具体以地块电力配套方案为准。所有电业站（需要设置的所有开关站、配电站等设施）需00层以上设置，且权属无偿归电力公司所有。 6、本合同项下轨道交通要求：（1）运乐路站位于金丰路与运乐路交叉口南侧、诸光路下立交东侧，南北向设置。车站部分主体及1号出入口、无障碍电梯、1号风亭组、消防出入口、冷却塔等建构筑物、设施设备设置于地块内。其中，1号出入口作为地铁乘客进出站主要路径，独立出地面，地块地面卷帘等运营时间需满足地铁需求运行，申通集团可根据运营需要对出入口采取限流、关闭等措施。受让人需保证后续轨道交通使用功能不受影响，并为地铁上下水接驳提供场地及便利条件。（2）地下三层、地下二层用地权属及建（构）筑物归申通集团所有，由申通集团出资(预留工程除外)、建设，完成土建施工后移交施工场地至受让人，受让人接收场地后6个月地上结构封顶。地下一层、地上结构双方结合建设，由受让人组织实施并承担土建费用，装修安装的建设和费用根据使用功能各自承担；受让人组织实施地下一层需借用地铁1号口原围护结构的，借用具体要求双方友好协商。（3）地下一层及地上的地铁功能区域产权需归申通集团，地块项目内证照需标注地铁功能和面积（地下一层地铁建筑面积315.77㎡,地上地铁建筑面积合计528.68㎡）。（4）申通集团永久无偿使用地块红线内结建工程所占用的土地，不承担受让人开发所发生的土地费用。（5）受让人在出租本地块内物业前应正式书面告知承租方，地铁在此施工或运营维护施工应无条件予以配合，不得提出因地铁影响其经营的相关补偿及索赔，更不得阻挠地铁施工及运营。（6）如符合本合同第三十三条破产、重组、撤销等特殊情形的，受让人应向被转让人披露上述约定，并与被转让人沟通以确保申通集团继续拥有上述占用的部分。 7、受让人拿地后1月内，须与申通集团就预留结构工程及施工事宜进行对接、协调。 8、受让人拟建设与地铁进行连通的连通口的，需与申通建设集团协商接口费事宜。 9、本合同项下轨道交通保护要求：（1）建筑物如采用桩基基础形式，桩基应退离地铁结构至少3m以远。距离地铁结构1倍建筑物桩长(地面至桩底)范围应采用非挤土，避免大范围施工挤土桩对地铁结构的挤压影响。（2）地铁结构正上方及其外边线两侧至少各一倍地铁结构底埋深影响范围内的新增附加荷载基本为零。（3）地面标高设计需考虑不得影响地铁车站出入口的防汛、防台、防火、通风等设计标准要求，不得影响乘客出行路线。（4）要求所有勘察孔须退地铁结构 10m 外，钻孔终孔后必须及时进行可靠回填密实。 10、本合同项下拟建建筑应满足：（1）地块上方建设的社区商业建筑，位于车站主体上方的建筑，不得超过三层位于车站附属结构上方的建筑，不得超过五层。每层荷载不得超过20KN/㎡。（2）车站大里程端右线区间处于地块内，地面商业建筑不得在该区域上方设置立柱。（3）地块地下车库设置于附属结构上方，车库入口坡道应在方案设计阶段落实，便于稳定车站附属内部布置。地下车库柱网跨度应与轨交车站设计密切配合，与车站柱网基本保持一致，减少结构转换。冷却塔、膨胀水箱及VRV室外机设于复建五层建筑屋顶。（4）车站出入口、风亭及消防疏散楼梯与社区商业建筑结建，车站附属出地面部分与商业建筑出入口应各自独立，并满足《建筑设计防火规范》(2018年版) (GB50016-2014)、《地铁设计规范》(GB50157-2013)、《地铁设计防火标准》(GB51298-2018)的相关要求。具体如下：地铁地面出入口、风亭等附属建筑，地面建、构筑物，耐火等级不得低于二级；1号出入口建筑基地机动车出入口距地铁出入口边缘不应小于15.0m；地铁1号风亭组距离周边建筑物水平距离不应小于 15m；地铁冷却塔、多联机室外机需结合地面建筑合建。（5）盾构隧道已建成，拟建项目在地上结构的施工过程中应严格控制区间隧道上方的施工超载，不得超过20kPa。若在轨道交通保护区范围内存在其他对区间隧道的加卸载情况需征得申通集团同意。（6）拟建项目应采取措施提高自身抗变形、沉降能力，并考虑轨道交通区间隧道以及运营后列车振动对拟建项目的影响。拟建项目地质勘察、物探和施工过程中不得在隧道施工影响范围内钻孔或遗留任何障碍物。（7）项目后续设计阶段相关施工图、竣工图均应及时提供给申通集团，作为轨道交通设计的边界条件。若项目方案发生重大调整，需重新征询地铁相关部门意见。 11、轨道交通线路运营过程中，可能会对一定范围产生振动影响。项目如有减振降噪需求的，受让人应及早考虑采取减振降噪措施。 12、受让人应按照《上海轨道交通管理条例》办理13号线西延伸工程安全保护区技术审查及行政许可程序。 13、受让人须在闵行区注册成立属地项目公司（已属地的公司除外）。

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