地块基本信息
区县浦东新区
地块公告/公示号202407601
合同编号沪浦国有建设用地使用合同（2024）32号
地块名称浦东新区祝桥镇祝桥物流园社区单元A1A-01、A1B-01、A3-01、A4A-01、A4B-01地块
出让方式招挂复合
四至范围东至：站前路，南至：金亭公路，西至：G1503地面路，北至：祝钦路
土地用途办公楼,餐饮旅馆业用地,商业用地,文体用地
宗地面积（平方米）469091.07
容积率A1A-01：2.8；A1B-01：2.6；A3-01：2.2；A4A-01：2.7；A4B-01：2.8
计容面积（平方米）A1A-01：113702.82；A1B-01：95859.53；A3-01：197349.2；A4A-01：68708.66；A4B-01：78293.21
受让人信息
受让人上海东方枢纽投资开发有限公司
出资比例上海东方枢纽投资开发有限公司：100%
受让人法定代表人温斌焘
土地建设状况基本信息
合同签订时间2024-09-04
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起10个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率建筑单体预制率不应低于40% 或单体装配率不应低于60%，应按以下规定建设及管理：《关于进一步明确装配式建筑实施范围和相关工作要求的通知》（沪建建材〔2019〕97号）。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求1、公共服务设施：A1A-01地块、A1B-01地块、A3-01地块、A4A-01地块、A4B-01地块预留城市配套设施，设施类型含卫生服务设施（可在A1A-01地块、A1B-01地块、A3-01地块、A4A-01地块、A4B-01地块内统筹设置）等设施。 A3-01地块：配置紧急避难场所1处，公共厕所1处，权属按照相关管理规定移交给相关部门。 2、公共空间：A1A-01地块、A1B-01地块、A4A-01地块、A4B-01地块：塑造兼具观赏及游憩功能的绿化空间。应保证绿地的开放性，绿地出入口与公共通道、建筑出入口紧密衔接。 A3-01地块：配置小型公共空间（广场）面积不小于8000平方米，沿站前路布局，地块短边原则上不小于12米，绿地/广场不得设置围墙，满足24小时对外开放。 3、公共通道：A1A-01地块、A3-01地块、A4B-01地块：重点关注不同地块间的公共通道衔接，原则上后启动地块主动与周边建成地块相协调。打造互联互通、立体高效的慢行网络，应实现站场区和站前区的紧密联系。 A1B-01地块：重点关注不同地块间的公共通道衔接，原则上后启动地块主动与周边建成地块相协调，A1B-01地块与A3-01地块地上三层、四层有连通道（可变）。华星路上方连通的商业商办设施面积计入A1B-01地块，具体布局以实施方案为准。 A4A-01地块：重点关注不同地块间的公共通道衔接，原则上后启动地块主动与周边建成地块相协调，地上三层与A3-01地块间有连通道（可变）。打造互联互通、立体高效的慢行网络，应实现站场区和站前区的紧密联系
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为不低于10%%，绿化面积不小于22059.09平方米，集中绿地率：不低于5%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：1、根据《上海市绿化条例》、《上海市绿化和市容管理局关于印发<屋顶绿化技术规范>的通知》（沪绿容[2015]330号），新建公共建筑的，应对建筑中高度不超过50米的平屋顶实施绿化，实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%。 2、按照已批控规图则，绿地指标不足部分在北至祝钦路、东至围场河、南至金亭公路、西至川南奉公路范围内统筹平衡。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求A1B-01、A3-01、A4A-01：结合东方枢纽区域整体功能，打造面向全球消费者、重点吸引外来消费者的一站式、体验性、智慧化的国际级消费圈； A3-01地块：需建设总建筑面积约5万平方米的酒店
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求
物业持有要求
建筑节能环保绿色建筑要求1、根据《上海市绿化条例》、《上海市绿化和市容管理局关于印发<屋顶绿化技术规范>的通知》（沪绿容[2015]330号），新建公共建筑的，应对建筑中高度不超过50米的平屋顶实施绿化，实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%。 2、按照已批控规图则，绿地指标不足部分在北至祝钦路、东至围场河、南至金亭公路、西至川南奉公路范围内统筹平衡
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。
特别约定1、其他土地利用要求以沪浦规划资源规〔2024〕24号、沪浦规划资源规〔2024〕25号、沪浦规划资源规〔2024〕26号、沪浦规划资源规〔2024〕27号、沪浦规划资源规〔2024〕28号文及审定的规划设计方案为准。 2、本合同第四条的出让面积以本条款为准。出让宗地面积为：220590.89平方米，其中，A1A-01地块：规划用途为商务办公用地（C8），出让面积为40608.15平方米，计容面积为113702.82平方米；A1B-01地块：规划用途为商业服务业用地（C2），出让面积为36869.05平方米，计容面积为95859.53平方米；A3-01地块：规划用途为商业商办混合用地（C2C8，C2:80%，C8:20%），出让面积为89704.18平方米，计容面积为197349.2平方米；A4A-01地块：规划用途为文化商业混合用地（C3C2，C3:85%，C2:15%），出让面积为25447.65平方米，计容面积为68708.66平方米；A4B-01地块：规划用途为商务办公用地（C8），出让面积为27961.86平方米，计容面积为78293.21平方米。 3、A4A-01地块：该地块文化设施宜做会议、演艺等功能，文化设施后续运营管理应遵循《上海市公共文化服务保障与促进条例》、《上海市社区公共文化服务规定》、《上海市基本公共服务实施标准（2022年版）》。 4、该地块涉及在建轨道交通21号线“上海东站站-金闻路站”区间隧道及“上海东站站”车站。21号线一期东延伸目前已经开工建设，计划于2025年6月完成车站土建竣工验收。本工程范围共涉及1座车站和1段盾构区间。该地块出让退界及保护要求为：（1）建筑物布局上，高层建筑应尽量远离轨道交通结构。若尚无勘察、设计资料，可参照10层以上建筑基础退离轨道交通结构边线10m以上，15层以上建筑基础退轨道交通结构边线15m原则进行方案比选，最终设计方案应根据计算影响是否满足变形控制标准而确定。（2）地下室方案设计中，紧邻地铁的地下室基坑挖深应避免超过区间隧道顶覆土，一层地下室应退离地铁结构边线6m以上，超过2层的地下室应进一步后退。（3）建筑物如采用桩基基础形式，桩基应退离地铁结构至少3m以远。安全保护区范围内及距离地铁结构1倍建筑物桩长（地面至桩底）范围应采用非挤土桩，避免大范围施工挤土桩对地铁结构的挤压影响。（4）要求轨道交通结构正上方及其外边线两侧至少各一倍地铁结构底埋深影响范围内不新增附加荷载。（5）21号线上海东站站在A3-01地块内设有盾构接收井，设计时合理考虑工筹安排，于2025年8月份提供盾构接收条件，且盾构区间进出洞加固位于地块底板下方，地块施工时需一并完成。（6）21 号线上海东站站主体基坑于2024年3月进行开挖，施工内部结构，需尽快明确21号线上海东站站西端头井范围内是否存在需要预留的地下结构，结构布置应结合本工程现有边界条件进行设计。（7）站前区地下一层及地面层采用88m宽的连通道衔接站场区，应保障地铁车站的防淹安全性。根据地铁防淹技术要求，与地铁地下车站相连通的结建项目（包括连通口、下沉广场、挡水墙、排水设施等）的防淹要求不应低于车站防淹标准，结建项目地下连通道轨道交通区域内的完成地面标高不应低于其它区域内完成地面标高。请统筹枢纽站场区、站前区以及21号线工程的防汛防淹论证成果，确保21号线车站的防淹防汛安全。（8）地块内穿越范围内结构应增强结构适应变形的能力。并预留盾构施工的监测技术条件。（9）由于21 号线上海东站站端头井范围内M1-M5 轴负二层顶板（相对标高-9.700）未包含于地铁批复范围之内，下阶段站前区报审时需统筹考虑此部分内容。（10）要求所有勘察孔须退地铁结构10m 外，钻孔终孔后必须及时进行可靠回填密实。区间隧道10m 范围内不得遗留任何障碍物。 5、轨道交通21号线与A3-01地块地下土地权属情况： A3-01地块出让范围地下空间与已批复的轨道交通21号线上海东站站（站本体）工程地下2层至地下3层（标高分别位于吴淞高程下-5.570米至-13.320米以及-13.320米至-21.870米之间）重叠部分不属于本次出让范围，重叠部分权属归上海申通地铁建设集团有限公司所有。 6、地块红线内的地铁设施设备产权归上海申通地铁建设集团所有。地铁运营期间会产生一定程度的振动和噪音影响，地块受让人应充分考虑该因素，自行采取有效的减振、降噪等措施。地块项目相关可售物业在出售（出租）前应将上述不利影响以明确方式告知意向受让人（承租人），否则由此产生的一切后果及影响由地块受让人承担。 7、地块位于城市轨道交通安全保护区范围内，根据《上海市轨道交通管理条例》，在轨道交通安全保护区内进行建设工作（包括勘察、拆房等前期工程），其建设方案需征得市交通行政管理部门同意，并采取相应的安全防护措施，建议在地块开发方案稳定后尽快办理轨道交通安全保护区技术审查及行政许可手续，并落实监护监测措施及相关费用。 8、生活垃圾收集设施设置要求按照《垃圾房技术要求》（DB31-T1374-2022）、市绿容局《关于发布<生活垃圾收集设施设置技术要求（试行）>的通知》（沪绿容[2019]164号）等要求执行。 9、在项目规划建设过程中要严格遵守《铁路安全管理条例》（国务院令第639号）、《危险化学品安全管理条例》（国务院令第591号)、《上海市铁路安全管理条例》、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、《铁路工程设计防火规范》（TB 10063-2016）等法律法规、国家标准、行业标准规定。挂牌地块建筑设施竣工投入生产或者使用前，与铁路运输企业共同确认安全防护距离符合国家标准、行业标准规定。 10、本地块建设方案应满足航空主管部门相关要求，并在方案审批阶段征询民航主管部门意见。 11、本合同第四十条以此条为准：本合同项下国有建设用地使用权的出让人应加强土地供后管理，严格控制项目股权转让。本合同项下国有建设用地使用权的受让人，其出资比例、股权结构、实际控制人等均不得擅自改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人如确需发生改变的，股转方案等相关材料应经出让人同意并报市级管理部门同意后方可实施，股转方案中应对股转价格、股转比例等明确要求。 12、受让人承诺自通过综合验收之日起10年内，受让人及受让人成立的项目公司工商税务关系不迁移至浦东新区以外区域。 13、受让人承诺地块在项目规划土地综合验收通过之日起5年内，达到绿色建筑三星级或LEED铂金级的建筑面积不小于10万平方米。 14、受让人承诺地块内的酒店项目自取得特种行业许可证之日起3年内，由文旅部门评定为3星级酒店。 15、受让人承诺就本合同第五十九条第12款事项，自本项目综合验收合格之日起，每年向上海市浦东新区市场监督管理局提供经工商、税务部门盖章确认的工商税务注册地未变更至浦东新区以外区域的相关证明文件，并接受上海市浦东新区市场监督管理局履行约监管；就第13款事项，最迟于承诺时间届满一个月内，向浦东新区建设和交通委员会提交绿色建筑认证证明，并接受浦东新区建设和交通委员会履行约监管；就第14款事项，最迟于承诺时间届满一个月内，向浦东新区文化体育和旅游局会提供全国旅游星级饭店评定委员会的星级评定结果、获颁星级等材料，并接受浦东新区文化体育和旅游局的履约监管。 16、受让人承诺不因自身原因申请调整开竣工时间。 17、受让人承诺，在土地出让合同约定的自持物业持有期间，根据出让合同第五十九条第11款的约定，未满足约定转让条件的，土地使用权及地上建筑物将不进行整体或分割转让，受让人及受让人成立的项目公司的出资比例、股权结构、实际控制人等均不会改变；在满足约定的转让条件后，受让人及受让人成立的项目公司的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，将提前书面告知出让人。在土地出让合同约定的自持物业持有期间内，受让人将于每年1月-4月向浦东新区规划和自然资源局报备以下材料，且对外公开披露相关信息，具体提供材料如下： ①经工商管理部门盖章确认的股东名册和公司章程，证明受让人及受让人成立的项目公司股权结构。 ②由会计师事务所出具的证明文件，证明实际控制人（即提供最终业绩的公司）是否对受让人及受让人成立的项目公司具有控制权。 中标/竞得后，受让人若未能按承诺履行上述事项（包括未能提供有效证明）的，违背上述承诺（包括未提供有效证明）任意一项的，受让人向上海市浦东新区规划和自然资源局支付本地块出让金总额10%的违约金，否则上海市浦东新区规划和自然资源局有权向受让人追索违约赔偿。同时受让人放弃在此后三年内参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动的权利，并同意上海市浦东新区规划和自然资源局将受让人的违约行为列入诚信档案并上网公示；若届时土地交易诚信管理相关规定有变动的，受让人保证按新的相关规定接受处置。

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出让合同