地块基本信息
区县闵行区
地块公告/公示号202403602
合同编号沪闵国有建设用地使用合同（2024）23号
地块名称闵行区吴泾社区01单元MHP0-0701单元02-12地块（闵行区研发-55号地块）
四至范围东至：用地红线，南至：02-13地块，西至：莲花南路，北至：02-03地块
土地用途科研设计用地
宗地面积（平方米）18854.46
受让人上海旻天实业有限公司
受让人法定代表人陈英志
土地建设状况基本信息
约定缴款时间合同签订之日起30个工作日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起30个工作日内
约定开工时间在交付土地后6个月内
约定竣工时间在交付土地42个月内
产业项目建设方案请从相关附件中下载后查看
土地利用状况基本信息
利用要求时间节点责任主体方案措施
履约保证金签订合同起5个工作日内吴泾镇和闵行区经济委员会按照出让价款的15%交纳项目时间履约保证金（或以保函形式提交）。受让人不能按时交纳全部项目时间履约保证金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能交纳全部项目时间履约保证金的，出让人有权解除本合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可要求受让人赔偿损失。
开工认定交地后6个月内出让人受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，以开工时间履约保证金的50%支付违约金；超过6个月的，以全部开工时间履约保证金支付违约金。超过一年未开工的，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的土地出让价款，全额返还竣工时间履约保证金及银行存款利息，全额返还投产时间履约保证金及银行存款利息。
竣工认定交地后42个月内出让人受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，以竣工时间履约保证金的50%支付违约金；超过6个月的，以全部竣工时间履约保证金支付违约金；超过一年未竣工的，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的土地出让价款，全额返还投产时间履约保证金及银行存款利息。
投产认定交地后54个月内吴泾镇和闵行区经济委员会受让人完全履约的，在投产认定后10个工作日内全额返还投产时间履约保证金及银行存款利息；受让人未能按照本合同约定日期投产的，以全部投产时间履约保证金支付违约金，并由吴泾镇和闵行区经济委员会和受让人重新约定投产日期，最长不得超过6个月。受让人投产日期经吴泾镇和闵行区经济委员会认定，超出重新约定投产日期的，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的土地出让价款。
投资认定全周期吴泾镇和闵行区经济委员会受让人同意本合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额人民币大写伍万陆仟万元（小写56000万元），投资强度不低于每平方米人民币大写贰万玖仟陆佰玖拾玖点捌伍元（小写29699.85元）。本合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等。本合同项下宗地项目投产后，经吴泾镇和闵行区经济委员会认定，项目固定资产总投资和投资强度未达到本合同约定标准的，受让人应按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，支付相当于同比例土地出让价款的违约金，并继续履约。
达产评估交地后7.5年内吴泾镇和闵行区经济委员会达产销售收入不低于经批准或登记备案的每年人民币大写贰拾贰万陆仟贰佰伍拾叁点伍贰万元（小写226253.52万元）。⒉ 达产税收总额不低于每年人民币大写贰万贰仟陆佰贰拾伍点叁肆万元（小写22625.34万元）。 ⒊达产税收产出强度不低于每年每平方米人民币大写壹万壹仟玖佰玖拾玖点玖玖元（小写11999.99元）。在合同约定的达产日期之后1月内，本合同项下工业宗地项目由（产业管理部门或园区管理机构）进行达产认定。项目税收总额未达到本合同约定标准但不低于本合同约定标准60%的，受让人应按照实际差额部分的100%支付违约金，受让人支付违约金后，即可视为受让人已履行本条款；项目税收总额未达到本合同约定标准60%，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，返还剩余年期的土地出让价款。
综合评估自企业约定达产年限后的第3年开始每5年吴泾镇和闵行区经济委员会自企业约定达产年限后的第3年开始每5年，由吴泾镇和闵行区经济委员会对本合同项下工业宗地范围内的产业项目进行综合评估认定，评估不达标的，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，返还剩余年期的土地出让价款。
土地权益流转限定全周期出让人本合同项下的土地使用权不得整体转让，不得分割转让。本合同项下工业宗地范围内房屋不得分幢、分层、分套转让。土地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。本合同项下土地房屋整体转让，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。违反我国法律、法规和本合同约定进行转让、抵押或改变土地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构的，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，返还剩余年期的土地出让价款。
特别约定1、本合同第二十条相关内容以本款为准,受让人同意本合同项下宗地建设项目交地后7.5年内达到达产销售收入不低于每年人民币大写贰拾贰亿陆仟贰佰肆拾万元（小写226240万元），达到达产税收总额不低于每年人民币大写贰亿贰仟陆佰贰拾肆万元（小写22624万元），达产税收产出强度（按建筑面积计算）不低于每年每平方米人民币大写叁仟玖佰玖拾玖元（小写3999元）。 2、本地块为附带建设方案出让，受让人须以该方案为基础实施深化，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。 3、本地块规划计容总建筑面积为56563.38平方米，设计方案审核意见中的计容面积为56351.06平方米（最终以建设工程规划许可证审定的面积为准）。 4、本合同第十一条相关内容以本款为准,本合同签订之日起15个工作日内，受让人一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额。 5、受让人须在闵行区注册成立属地项目公司（已属地的公司除外）。 6、若受让人在本合同项下宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的土地出让价款。受让人在本合同项下宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的，出让人和受让人同意本合同项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。 7、本合同项下建管要求：（1）根据《关于进一步加强上海市建筑信息模型技术推广应用的通知》（沪建建管联〔2017〕326号），总投资大于1亿或单体大于2万平米需在设计、施工阶段应用BIM技术。（2）依据《闵行区（管委会）海绵城市建设规划（2018-2035年）》相关要求，该项目年径流总量控制率72%，年径流污染控制率52%（3）可再生能源综合利用量按照《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材〔2022〕679号）要求执行。 8、本合同项下交通港口要求：（1）结合规划实施，落实公共交通实施，处理与周边地区的交通关系。（2）关于机动车停车场(库)。该项目配建机动车停车场(库)的泊位类型、数量以及交通设计应符合上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DG/TJ 08-7-2021) 、上海市道路运输管理局沪道运设运发(2021) 32号、上海市道路运输管理局沪道运设运发〔2021〕239号、《建筑与市政工程无障碍通用规范》(GB55019-2021)、《无障碍设计规范》 (GB50763-2012) 、《电动汽车充电基础设施建设技术规范》 (DG/TJ 08-2093-2019)，并落实闵行区综合交通规划（2022-2035年）以及项目所在区域的相关城市规划的要求。适度提高停车颇为配建指标，配建停车指标参照三类区域执行，在设计方案阶段，由受让人按照有关办事指南要求提交相关申请材料。（3）出入口设置应符合上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DG/TJ08-7-2021)等相关规定，综合评价对现有道路设施通行条件影响。（4）关于交通影响评价。该项目建设规模如达到《上海市建设项目交通影响评价管理规定》《上海市建设项目交通影响评价技术标准》的要求，应开展建设项目交通影响评价，受让人应委托具有相应资质的单位编制交通影响评价报告，报告编制完成后，应向交通主管部门提出评审申请。 9、本合同项下绿化要求：（1）根据《上海市绿化条例》第17条、《屋顶绿化技术规范》（沪绿容〔2015〕330号）。本新建项目建筑适宜的，应建设屋顶绿化。屋顶绿化实施面积应不小于建筑占地平屋顶面积的30%(不计入绿地率)。屋顶绿化纳入竣工验收。（2）确保四周规划绿带不占用，道路绿化不占用，与建设用地间用通透围墙予以分隔。（3）绿地下建地下车库的，其顶板标高应低于室外地坪标高1米，顶板上绿化覆土层应达1.5米以上。设计方案征询时请提供地下车库剖面图。（4）消防登高场地及植草砖铺设的用地不计入绿地面积。（5）建设基地内的水体，硬质材料铺装水底的，按铺装计算；非硬质材料铺装水底的，岸边可以种植水生植物的，水体计入绿地面积；水体通航的，水体面积不计入绿地面积。（6）配套绿地内应以植物造景为主，种植面积应当不少于绿地总面积的70％。建筑物、构筑物的占地面积不得超过绿地总面积的2％。 10、本合同项下电力要求：（1）该地块建议设置开关站1座，配电站若干座，具体以地块电力配套方案为准。开关站设置需靠近市政道路，便于电力进出线通道设置。所有电业站（需要设置的所有开关站、配电站等设施）需00层以上设置，且权属无偿归电力公司所有。（2）地块北侧有一座规划110千伏变电站，地块内建筑本体应满足对变电站用地边界不小于20米的退界要求。在对地块内建筑产权进行销售时，地块开发与销售方应在销售合同中对规划变电站的存在情况予以着重申明，确保业主知晓规划变电站。 11、该合同项下环卫要求：（1）该地块根据《环境卫生设施设置标准》（CJJ 27-2012）、《上海市城镇环境卫生设施设置规定》及《垃圾房技术要求(DB31/T1374-2022）》分别合理设置生活垃圾箱房和装修垃圾箱房，装修垃圾箱房应配置密闭式收集容器且与车厢可卸式垃圾车匹配，具有生活垃圾分类、存放、大件垃圾存放及装修建筑垃圾存放等功能，箱房内应设置除臭、给排水和通风设施，便于箱房清洗保洁，并考虑便于环卫车辆作业；（2）环卫设施设计方案事前征询区环卫管理部门意见，施工图备案；（3）环卫设施必须明显标注于总平图上；（4）垃圾箱房由受让人负责建设，建成后产权归受让人所有，并由受让人使用管理。 12、该合同项下的规划要求：（1）地块北侧设置一条东西向公共通道，端口一端通向莲花南路，东侧设置一条南北向公共通道，公共通道宽度均为6米，端口、线型均可变，人车混行，24小时对外开放。（2）建设项目如拟采用玻璃幕墙的，应当符合《上海市建筑幕墙管理办法》相关要求。（3）应符合《关于加强城市第五立面规划建设的指导意见》（沪规划资源建〔2023〕361号）中的有关要求。 13、本合同项下轨道交通保护要求:(1)建筑物布局上，高层建筑应尽量远离轨道交通结构。若尚无勘察、设计资料，可参照10层建筑基础退离轨道交通结构边线10m以上，15层建筑基础退轨道交通结构边线15m以上，并以此类推的原则进行方案比选，最终设计方案可根据变形控制标准计算确定。同时建筑退界除满足变形控制要求外，还应考虑建筑使用期间对轨道交通结构的正常运营的影响。(2)地下室方案设计中，紧邻轨道交通的地下室基坑挖深应避免超过区间隧道顶覆土埋深。下层地下室应退离地铁结构边线6m以上，超过2层的地下室应进一步后退。(3)建筑物如采用桩基基础形式，桩基应退离地铁结构至少3m以远。安全保护区范围内及距离地铁结构1倍建筑物桩长(地面至桩底)范围应采用 非挤土桩，避免大范围施工挤土桩对地铁结构的挤压影响。(4)轨道交通结构正上方及其外边线两侧至少各一倍结构底埋深范围内附 加荷载应基本为零。(5)要求所有勘察孔须退地铁结构10m外，钻孔终孔后必须及时进行可靠回填密实。(6)轨道交通线路运营过程中，可能会对一定范围产生振动影响。建筑如有减振降噪需求的，建设单位应及早考虑采取减振降噪措施，地铁运营单位不承担由此而产生的后果。(7)本地块位于城市轨道交通安全保护区范围内，根据《上海市轨道交通管理条例》，在轨道交通安全保护区内进行建设工作，其建设方案需征得市交通行政管理部门同意，并采取相应的安全防护措施，建议在地块开发方案稳定后尽快办理轨道交通安全保护区技术审查及行政许可手续，并落实监护保护区、监测措施及相关费用。详见上海申通地铁集团征询回复单ZX-沪轨15-2023（218）。 14、本合同项下装配式要求：根据《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步明确装配式建筑实施范围和相关工作要求的通知》（沪建建材〔2019〕97号），装配式建筑面积比例为100%，建筑单体预制率不应低于40% 或单体装配率不低于60%。 15、本合同项下绿建要求：单体建筑面积为2万平方米及以下的为绿色建筑基本级，单体建筑面积超过2万平米的为绿建二星级。单体2万平方米以上科研设计类建筑全面执行超低能耗标准。 16、该地块项目达产后由区经委牵头进行绩效评估，如评估不达标，由吴泾镇按照投资协议追究违约责任。

相关文件下载

出让合同 产业项目建设方案（两图一表）