地块基本信息
区县徐汇区
地块公告/公示号202313501
合同编号沪徐国有建设用地使用合同（2023）13号
地块名称徐汇区斜土街道xh128A-11a地块
出让方式招挂复合
四至范围东至：枫林路，南至：龙华中路，西至：地块边界，北至：中山南二路
土地用途办公楼,普通商品房,商业用地
宗地面积（平方米）27930.28
容积率6.19
计容面积（平方米）127140.87
受让人信息
受让人中国能源建设集团华东建设投资有限公司,国达志荃（上海）置业发展有限公司,中能建城市投资发展有限公司
出资比例中国能源建设集团华东建设投资有限公司：10%,国达志荃（上海）置业发展有限公司：5%,中能建城市投资发展有限公司：85%
受让人法定代表人唐志俊,李贻峰,杨扬洋
土地建设状况基本信息
合同签订时间2023-12-25
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限320
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于29265.81平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计36582.26平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求1、地块内设置社区公共服务设施建筑面积不少于5000平方米（计容），用于社区行政管理用房，设置独立出入口，另设置一处居委会用房，建筑面积不小于200平方米（计容），上述设施建成后产权无偿移交徐汇区政府,并由徐汇区政府统筹管理使用。 2、地块内部设置不少于1000平方米的广场，其边界和位置以审定方案为准。 3、地块内设置一公共通道，宽度不小于12米，必须24小时对外开放，公共通道东侧枫林路端口不变，西侧公共通道端口可变，具体位置和线型可根据方案进行微调。 4、由受让人出资建设xh128A-07地块广场用地，宽度16米，面积2981.52平方米，按市政道路标准建设，通道两端不得设置围墙，应保持24小时对公众开放。建成后无偿移交给徐汇区市政管理中心。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为住宅不小于35%,地块绿地率不低于20%。%，绿化面积不小于4107.94平方米，集中绿地率：5%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：/。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求围绕产业数字化和绿色化转型，推动低碳零碳负碳技术创新，该地块引入企业应符合区域功能定位，引入综合能源、新能源、新型储能技术等领域的绿色低碳总部。
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求
物业持有要求7、其他物业要求：1、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%（12194.09平方米）的商业物业。 2、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于60%（43898.71平方米）的办公物业。。
建筑节能环保绿色建筑要求/
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。
特别约定1、本合同项下出让宗地中商品住宅建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑二星级；超低能耗建筑标准为：无，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准 》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG/TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG/TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》（沪建建材〔2019〕157号），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。绿色建筑、超低能耗建筑等在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求，并取得绿色建筑标识。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 2、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地商品住宅部分规划总建筑面积的5%以上（配建的保障性住房类型为公共租赁住房）。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给徐汇区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。 受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 3、本合同项下出让宗地中实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%。应按以下规定建设及管理：《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2019〕765号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 4、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2017版）》对开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工、竣工交付阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 5、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：无，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 6、本项目商业、办公建筑应满足绿色建筑三星标准。具体按《上海市住房和城乡建设管理委员会关于加强本市绿色建筑设计管理工作的通知》（沪建建材[2021]337号）和《上海市绿色建筑“十四五”规划》（沪建建材[2021]694号）等文件执行。同时符合《上海市建筑节能条例》及相关工作要求，具体以施工图设计审查节点为准。 7、项目建成后BIM数据、停车数据等纳入徐汇区大数据中心统筹管理。 8、民防工程的建设需采用统一规划，集中配建的方式，按地上建筑面积10%配建民防工程，在项目屋顶设置一间10平方米的防空警报设施专用房，产权归受让人所有并由其管理。 具体要求以民防部门意见为准。 9、本合同项下宗地商品住宅装修标准不低于5000元/平方米（集采价）。配建的保障房（含保障性租赁住宅）应与商品住宅建设项目一并规划设计、其建筑外形、风格、色彩与品质应与商品住宅基本一致，保持总体和谐。配建保障房外立面，门窗等用材须与商品房保持一致，相关设计方案须报主管部门审核通过。 10、本项目建设应贯彻海绵城市设计理念，年径流总量控制率70%，年径流污染控制率50%。工地围墙应按照徐汇区建设主管部门意见设置并安装喷淋除尘装置。 11、按照《上海市住宅物业管理规定》第四十二条规定配置物业管理用房和业委会用房。 12、由受让人出资建设xh128A-04、xh128A-06、xh128A-09等3处公共绿地，土地面积4409.04平方米，建设标准不低于1500元/平方米。绿地建成后产权无偿移交徐汇区绿化管理部门。 13、根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，本地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。 14、因地区供电设施提升需求及进度安排，以及本地块临电使用要求，地块内现状临时保留一处变电站，借用出让地块东北侧约463平方米土地，受让人在取得土地后应予配合，借地时间至2024年12月底。受让人需按合同约定时间开工，不得以变电站借地为由，造成相关土地闲置。 15、本合同项下，商品住宅与商办需同步开工及建设，地块内公共服务设施及居委会用房应与商品住宅同步交付。

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出让合同