地块基本信息
区浦东新区
地块公告/公示号202411601
合同编号沪浦国有建设用地使用合同（2024）65号
地块名称浦东新区惠南镇东城区北单元（PDS3-0202）04-02地块
出让方式招挂复合
四至范围东至：04-03地块，南至：04-03地块，西至：04-01地块，北至：04-01、04-03地块
土地用途商服用地
宗地面积（平方米）291995.15
容积率2.0
计容面积（平方米）583990.3
受让人信息
受让人上海惠于南商业发展有限公司,深圳市农产品集团股份有限公司,上海建工集团股份有限公司,上海浦东商业发展集团有限公司
出资比例上海惠于南商业发展有限公司：2.3%,深圳市农产品集团股份有限公司：51.00%,上海建工集团股份有限公司：42.85%,上海浦东商业发展集团有限公司：3.85%
受让人法定代表人瞿超级,黄伟,杭迎伟,张龙
土地建设状况基本信息
合同签订时间2024-12-27
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起10个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地72个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率建筑单体预制率不应低于 40% 或单体装配率不应低于 60%。，应按以下规定建设及管理：《关于进一步明确装配式建筑实施范围和相关工作要求的通知》沪建建材﹝2019﹞97号。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求根据控规要求，该地块内设置建筑面积不小于290平方米（计容）的公共服务设施，包括: 公共厕所，建筑面积不小于60平方米；环卫道班房，建筑面积不小于80平方米；小型垃圾收集站，建筑面积不小于150平方米。上述公共服务设施需布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达。权属归受让人所有。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为不小于20%%，绿化面积不小于58399.03平方米，集中绿地率：5%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：1、根据《上海市绿化条例》、《上海市绿化和市容管理局印发<屋顶绿化技术规范>的通知》（沪绿容（2015）330号），新建公共建筑的，应对建筑中高度不超过50米的平屋顶实施绿化，实施屋顶绿化面积不低于建筑占地面积的30%。 2、生活垃圾收集设施设置要求按照《垃圾房技术要求》（DB31-T1374-2022）、市绿容局《关于发布<生活垃圾收集设施设置技术要求（试行）>的通知》（沪绿容（2019）164号）等要求执行。 3、具体建设项目绿地率参照《上海市绿化行政许可（协助）审核若干规定》（沪绿容规（2023）6号）执行。。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求该地块内应建设农产品中心批发市场；建议适用于《关于本市降低流通费用提高流通效率的实施意见》（沪府办发﹝2013﹞35号）文件相关规定；受让人应按要求确保该批发市场按功能使用，在后续运营中符合《食用农产品批发市场高质量与发展建设与管理规范》管理要求，不得挪作他用。
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求1、批发市场应按规划要求设置公厕、垃圾房功能，按照标准同步配置湿垃圾就地处理设施，且应配置商品卸货场地和车辆停放场地。2、批发市场应确保生鲜和农副产品品类丰富，确保主副食品供应与辐射区域内保供需求规模和体量相符。3、批发市场应功能分区合理，流线清晰。4、批发市场应配置充足的仓储场地及冷链设施，保障“平急两用”功能。5、批发市场应推行“预约制、名单制、会员制”建设，并向数字化、智慧化、网络化转型升级。6、批发市场应制定生产安全、食品安全、信息安全、消费安全、治安安全等相关管理制度和应急预案，确保管理安全高效。
物业持有要求7、其他物业要求：受让人应当按出让年限自持建筑面积100%的商业物业。。
建筑节能环保绿色建筑要求1、根据《上海市绿化条例》、《上海市绿化和市容管理局印发<屋顶绿化技术规范>的通知》（沪绿容（2015）330号），新建公共建筑的，应对建筑中高度不超过50米的平屋顶实施绿化，实施屋顶绿化面积不低于建筑占地面积的30%。 2、生活垃圾收集设施设置要求按照《垃圾房技术要求》（DB31-T1374-2022）、市绿容局《关于发布<生活垃圾收集设施设置技术要求（试行）>的通知》（沪绿容（2019）164号）等要求执行。 3、具体建设项目绿地率参照《上海市绿化行政许可（协助）审核若干规定》（沪绿容规（2023）6号）执行。
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，/ 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，/ 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。
特别约定1、其他土地利用要求以沪浦规划资源规（2024）367号文及审定的规划设计方案为准。 2、本合同第十条第一款以此为准：本合同签订之日起30个工作日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额。 3、应当应用BIM技术，应用阶段为全过程、设计、施工阶段、运维阶段。具体按照《关于进一步加强上海市建筑信息模型技术推广应用的通知》（沪建建管联〔2017〕326号）、《上海市建筑信息模型应用标准》（DG/TJ08-2201）、《上海市建筑信息模型应用指南》等文件执行。 4、海绵城市建设管理要求：年径流总量控制率应根据地块规划绿地率调整，规划绿地率<30%，为69%。具体指标数值依据市住房城乡建设管理委员会正式同意的《浦东新区海绵城市建设规划（2018-2035 年）》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。 5、受让人承诺项目在稳定运营期，农产品日均保供量不少于5000吨，且年交易额不少于150亿元。受让人愿就以上事项，接受浦东新区商务委的履约监管，在项目考核期内每年末向其提供真实、有效的日均保供量、年交易额的交易数据证明材料。 6、受让人承诺项目在稳定运营期，项目满铺率大于等于80%。受让人愿就以上事项，接受浦东新区商务委的履约监管，在项目考核期内每年末向其提供真实、有效的商户入驻协议、租赁合同、满铺率计算材料等证明材料。 7、受让人承诺项目在稳定运营期，引入不少于100家大型农产品批发运营商户。受让人愿就以上事项，接受浦东新区商务委的履约监管，在项目考核期内每年末向其提供真实、有效的商户入驻协议、租赁合同、商户市场来货统计交易数据等证明材料。 8、受让人承诺，不因自身原因申请调整开竣工时间。 9、受让人承诺，在土地出让合同约定的自持物业持有期间，根据出让合同第四十条的约定，受让人及受让人成立的项目公司的出资比例、股权结构、实际控制人等均不会改变，在土地出让合同约定的自持物业持有期间内，受让人将于每年1月-4月向贵局报备以下材料，且对外公开披露相关信息，具体提供材料如下： ①经工商管理部门盖章确认的股东名册和公司章程，证明受让人及受让人成立的项目公司股权结构。 ②由会计师事务所出具的证明文件，证明实际控制人（即提供最终业绩的公司）是否对受让人及受让人成立的项目公司具有控制权。 10、受让人若未能按承诺履行上述事项（包括未能提供有效证明）的，违背上述承诺（包括未提供有效证明）任意一项的，受让人愿向上海市浦东新区规划和自然资源局支付本地块出让金总额10%的违约金，否则上海市浦东新区规划和自然资源局有权向受让人追索违约赔偿。同时受让人愿放弃在此后三年内参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动的权利，并同意上海市浦东新区规划和自然资源局将受让人的违约行为列入诚信档案并上网公示；若届时土地交易诚信管理相关规定有变动的，受让人保证按新的相关规定接受处置。 11、上海惠于南商业发展有限公司股权占比2.3078%，深圳市农产品集团股份有限公司股权占比51%，上海建工集团股份有限公司股权占比42.8461%，上海浦东商业发展集团有限公司股权占比3.8461%。

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出让合同