地块基本信息
区杨浦区
地块公告/公示号2025112hc
合同编号沪杨国有建设用地使用合同（2025）14号
地块名称杨浦区N090501单元A1-04-1地块
出让方式挂牌
四至范围东至：正文花园小区，南至：政立路，西至：A1-01绿地，北至：A1-04-2地块
土地用途租赁住房
宗地面积（平方米）18898.38
容积率3.0
计容面积（平方米）56695.14
受让人信息
受让人上海城建置业发展有限公司,上海建元资产管理有限公司
出资比例上海城建置业发展有限公司：60%,上海建元资产管理有限公司：40%
受让人法定代表人周松,周松
土地建设状况基本信息
合同签订时间2025-11-24
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率建筑单体预制率40%或单体装配率60%，应按以下规定建设及管理：按沪建建材[2025]250号等管理要求。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求配套560平方米（计容）的社区级公服设施，配建360平方米的养育托管点1处；100平方米的生活服务点1处；100平方米的文化活动室1处。应布局在建筑物三层及以下位置，且临街布置、方便到达，配备独立出入口，建成后向周边开放，具体以建设项目规划管理阶段审定方案为准。以上公共服务设施由受让人出资及建设（含装修），装修标准不低于1200元/平方米，建成并达到使用要求后，权属无偿移交杨浦区政府指定部门，具体按本区公共设施管理相关规定执行。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为35%%，绿化面积不小于6614.44平方米，集中绿地率：10%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：绿化工程施工应符合相关技术标准和规范，屋顶绿化及种植要求按照《上海市绿化条例》、《上海市绿化行政许可（协助）审核若干规定》（沪绿容规〔2023〕6号）、DB31/T493-2010《屋顶绿化技术规范》等执行。。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求配建建筑面积不少于5000平方米（计容）的商业设施，其中含1处建筑面积500平方米（计容）的生鲜超市。商业布局应结合未来地铁站出口的人流动线，业态应注重打造小而美的社区精品商业，具体以审定方案为准。
引入行业要求/
其他功能要求配套商业的须由受让人统一招商、统一运营、统一管理。
运营管理运营管理要求1、该租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租,不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。 2、由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，禁止改变用途使用、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。租约原则不超过3年。受让人应参照政府相关规定，在具体运营细则中明确相关管理要求。 3、房屋租金应在租赁管理要求中明确，并按照上海市租赁市场管理有关规定实施，租金水平应不高于市场同类房源租金水平，租金价格可根据市场租金水平情况适时调整。配套设施的租金价格参照市场执行。租赁管理未明确部分,应按政府相关管理规定执行。
物业持有要求1、受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于出租。 22、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业外）。
建筑节能环保绿色建筑要求绿化工程施工应符合相关技术标准和规范，屋顶绿化及种植要求按照《上海市绿化条例》、《上海市绿化行政许可（协助）审核若干规定》（沪绿容规〔2023〕6号）、DB31/T493-2010《屋顶绿化技术规范》等执行。
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，/ 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、本合同第一十条相关内容以本款为准：本合同签订之日起90日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额，即2026年2月22日之前，且须在合同签订后的10个工作日内，即2025年12月8日之前，缴纳土地出让价款的50%（含定金）。 2、纳入保障性租赁住房要求：本合同第二十二条以此条为准：（1）本合同项下的租赁住房用地为保障性租赁住房用地，须纳入我市保障性租赁住房建设管理，具体按照本市保障性租赁住房相关政策执行。方案设计应严格执行本市保障性租赁住房项目认定办法（试行）（沪住建规范联〔2022〕2号）第八条户型标准的要求：房型设计应以中小户型为主，70平方米以下户型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例，应不低于70%。本合同项下宗地项目中整体持有运营、租赁对象确定、租赁价格确定等重大决策事项由区房管部门进行全流程监督管理；（2）认定时间要求：根据《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》（沪住建规范联〔2022〕2号），该项目建设单位应当在签订土地出让合同后90个工作日内向区保障性租赁住房工作领导小组办公室申请项目认定。如拒不办理项目认定的，出让人有权无偿收回土地使用权；（3）认定程序要求：受让人应提交《保障性租赁住房认定申请表》、建设单位营业执照，以及项目地块的土地权属证明材料，区保障性租赁住房工作领导小组办公室对申请材料进行初审后，组织相关部门联合认定，并报区保障性租赁住房领导小组批准后，出具《保障性租赁住房项目认定书》。 3、受让人应根据《上海市住宅物业管理规定》配置物业用房和业委会用房，不动产权属归全体业主所有。 4、建筑节能要求。（1）新建建筑应落实《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号）要求，新建建筑屋顶安装太阳能光伏的面积比例不低于30%。（2）海绵城市。本地块要求年径流总量控制率达到75%，SS削减率（年径流污染控制率）达到53%。（3）基坑安全性及桩基要求。受让人应充分考虑由于基坑开挖造成影响范围内天然地基房屋产生的沉降开裂、管线变形等因素，注意予以加强基坑围护设计，尽量减少对周边环境的影响。受让人应在完成建筑方案设计后尽早启动基坑安全性评估论证。本项目禁止使用静压桩（劲性复合桩）。（4）在规划、设计、施工、竣工交付等阶段全生命周期正向应用BIM技术。 5、出入口设置要求。机动车出入口应设置在政立路上，出入口数量应结合项目性质、规模按规范要求设置，设置位置距离道路交叉口、周边相关公共设施及相邻地块出入口的净距应符合规范要求，具体以审定方案为准。 6、电力要求。地块内须预留35（10）KV电业站的位置，兼顾合杆功能需要，方案需征询电力公司、区架空线入地指挥部意见，具体以审定方案为准。受让人应落实电业站站址、承担土建费用，建成后配合将电业站的产权办理至电力公司名下。 7、轨道交通要求。（1）轨道交通20号线江湾镇站北侧附属设施位于A1-04-1保租房地块出让范围内，地面设施与出让地块结合建设，车站附属结构北侧预留与地块连通口。受让人须就产权归属、投资分工、设计及施工方案、建设及运营管理、建设时序及借地等相关事宜与上海申通建设集团有限公司签订相关协议。地铁的建、构筑物及所有设施设备产权归上海申通地铁建设集团有限公司所有，确权工作按照相关法律法规及时办理。地铁地上附属设施建筑面积不计入出让地块计容建筑面积内。拟与地铁进行连通的连通口需考虑接口费事宜。（2）轨道交通保护要求：①地下室方案设计中，邻近轨道交通结构的地下室基坑，其开挖深度原则上应小于相邻车站结构底板埋深及区间隧道结构顶覆土。一层地下室应退离地铁结构边线6m以上，超过2层的地下室应进一步后退。②建筑物如采用桩基基础形式，桩基应退离地铁结构至少3m以远。安全保护区范围内及距离地铁结构1倍建筑物桩长（地面至桩底）范围应采用非挤土桩，避免大范围施工挤土桩对地铁结构的挤压影响。③地下车站及附属结构外边线两侧各外扩10m范围内附加荷载应基本为零。④紧邻出入口及附属结构，须满足地铁运营功能及防淹要求。确保出入口外围挡墙高于地面不小于1.25m；出入口平台与地面高差至少45cm（三级台阶）；低风井高于地面不小于1.25m，并保证四周设置3m绿篱。⑤要求所有勘察孔须退地铁结构10m外，钻孔终孔后必须及时进行可靠回填密实。⑥地块设计时，应自行考虑地铁工程施工时可能产生的变形、沉降影响，并采取措施提高自身抗变形、沉降能力，减少对临近地铁设施的影响。（3）地铁建设及运营期间会产生一定程度的振动和噪音影响，受让人应充分考虑该因素，自行采取有效的减振、降噪等措施并符合环评要求。（4）根据《上海市轨道交通管理条例》，在轨道交通安全保护区内进行建设工程（包括勘察、拆房、清障、管线搬迁等前期工程；道路恢复、绿化等后期工程），其作业方案需征得市交通行政管理部门同意，并采取相应的安全防护措施，建议项目方案稳定后尽快办理轨道交通安全保护区技术审查及行政许可手续，并落实监护监测措施及相关费用。 8、本合同第一十七条相关内容以本款为准：轨道交通借地范围约5500平方米（以实测为准），位于地块南侧（近政立路），申通集团预计不晚于2030年12月还地，受让人应在地铁还地之日起12个月内开工，开工后36个月内竣工；出让范围非借地部分，受让人在交付土地后12个月内开工，开工后36个月内竣工。受让人不得以借地为由造成土地闲置。

相关文件下载

出让合同