地块基本信息
区宝山区
地块公告/公示号202412202
合同编号沪宝国有建设用地使用合同（2024）34号
地块名称宝山区BSP0-0801单元02aA-04地块
出让方式挂牌
四至范围东至：锦友路，南至：湄浦路，西至：经一路，北至：02aA-01地块
土地用途办公楼,餐饮旅馆业用地,商业用地
宗地面积（平方米）95968.91
容积率2.3
计容面积（平方米）220728.49
受让人信息
受让人上海杨行城市建设有限公司,苏州腾茂置业有限公司,上海宝冶集团有限公司
出资比例上海杨行城市建设有限公司：54.5%,苏州腾茂置业有限公司：26%,上海宝冶集团有限公司：19.5%
受让人法定代表人校迎春,杨汪辉,高武久
土地建设状况基本信息
合同签订时间2024-12-30
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地60个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不应低于60%，应按以下规定建设及管理：沪建建材〔2019〕97号。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求1、公共通道：02aA-04地块与02aA-01地块地上通过地上连通道（空中连廊）联通，通道宽度不小于6米。02aA-04地块与02aA-01地块的地下空间形成互联互通。 2、公共空间：（1）本地块地上一层设置联通湄浦路和站房主体的广场及连通地下空间的下沉广场，广场面积不小于16000平方米(含下沉广场)，建设标准应不低于8000元/平方米，后续可结合建设方案，进一步明确范围、面积、布局形式及位置。保障站房视线中轴线区域的开阔空间，满足交通集散需求。应避免设置过多干扰人群集散的景观设施。该广场由受让人同步设计同步建设同步交付（其中，铁路控制线范围内的广场部分应于2027年7月与宝山站同步建成并达到使用条件），建设费用由宝山区政府指定机构负责。该广场在本项目完成竣工备案一年内，产权无偿移交上海市宝山区人民政府，并由其负责后续运营管理，同时应确保24小时对外开放。（2）02aA-04地块地下一层以公共功能为主，统筹布局地下商业和停车功能，含1处地块内部广场。为保障商业空间、高铁宝山站、地铁宝山站和东西车库的连通性，本地块地下一层地铁宝山站和高铁宝山站之间预留足够连通空间（含地铁宝山站地下一层部分空间），具体以审定方案为准，由受让人结合地铁、高铁、商业的运营时间统一管理。 3、为提高停车效率、优化空间利用、增强安全性、支持应急疏散，应在地下二层设置东西车库联通道（通道宽度13米，净高2.4米）建筑面积400平方米，建设标准应不低于10000元/平方米，具体以审定的设计方案为准，由受让人同步设计同步建设同步交付，建设费用由受让人负责。该联通道在本项目完成竣工备案一年内，产权无偿移交上海市宝山区人民政府，并由其负责后续运营管理。 4、物业管理、业委会用房权属属业主所有，其余公共服务设施权属按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为15%%，绿化面积不小于14395.34平方米，集中绿地率：/%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：建设及管理新建公共建筑高度不超过50米的平屋顶应实施屋顶绿化，屋顶绿化面积不小于建筑占地面积的30%。其他要求根据《上海市绿化管理条例》文件执行。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求（1）根据《上海市商业空间布局专项规划(2022-2035年)》，结合宝山站一体化建设要求，为加快高铁、地铁枢纽型和商文旅体验型商业综合体建设，商业功能业态应符合上海市地区级商业中心设置规范。杨行02aA-04地块(站前广场)商业部分需设置酒店5.2 万平方米(计容)，具体以审定的建设方案为准，建成后权属归受让人所有。 （2）应符合上海市商业空间布局专项规划，兼顾高铁出行、商业办公及周边居民消费需求，以满足购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费为主要功能，合理规划商业业态，加强商铺形象建设，注重商业项目集聚性、规模化发展，提升区域商业品质
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求本项目酒店部分需引进知名中高端连锁品牌酒店，提升区域商业品质。
物业持有要求7、其他物业要求：（1）受让人应当按出让年限自持商业（含酒店）物业建筑面积100%（计132000平方米）。（2）受让人应当按出让年限自持办公物业建筑面积60%（计53237.09平方米以上）。
建筑节能环保绿色建筑要求建设及管理新建公共建筑高度不超过50米的平屋顶应实施屋顶绿化，屋顶绿化面积不小于建筑占地面积的30%。其他要求根据《上海市绿化管理条例》文件执行
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，/ 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、以5G公用移动通信建设为重点，由铁塔公司牵头，通信运营商负责建设，在地块内新建宏站2座，各占地25平方米(共计50平方米)，并确保移动通信宏站所需的物理空间和供电等基础需求，实现地块内各通信运营商公用移动通信网络信号全覆盖，建筑楼宇光纤全接入，设置不小于30平方米的通信机房一处，以确保地块内的信息通信基础设施（包括通信管道等）能充分满足通信网络运行的各方面需求。在对地块内建筑产权进行销售时，受让人应在销售合同中对该移动通信宏站的存在情况予以着重申明，确保业主知晓该移动通信宏站。 2、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%。 3、海绵城市管理要求：年径流总量控制率为70%（对应设计降雨量19.21mm）、年径流污染控制率为50%。具体指标数值依据市住房城乡建设管理委正式同意的《宝山区（管委会）海绵城市建设规划（2018-2035年）》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。 4、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2017版）》开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 5、为满足本地块运营需求，结合项目设计和站前城市风貌配置如下基础设施：（1）配置1处一机两箱垃圾压缩站，总建筑面积不小于155平方米，单独设置干垃圾压缩装箱作业区、湿垃圾容器间、可回收物分拣及暂存间、有害垃圾暂存及管理间。（2）商业区域配建至少1处生活垃圾房，总建筑面积不小于10平方米，单独设置干垃圾房、湿垃圾房、可回收物服务点。（3）办公楼区域配建至少1处生活垃圾房，总建筑面积不小于10平方米，单独设置干垃圾房、湿垃圾房、可回收物服务点。（4）配置1处公共厕所，总建筑面积不小于70平方米。（5）上述设施的具体位置在方案阶段设置，配套设施的权属和管理归受让人所有。 6、（1）本地块按地上总建筑面积的10%配建民防工程，民防工程为甲类，核武器抗力级别六级，常规武器抗力级别六级，战时用途为二等人员掩蔽部。（2）另根据规划要求还需在地下二层为高铁车站配置宝山站枢纽人防工程，面积18200平方米，建设标准应不低于1540元/平方米，具体以审定的设计方案为准。人防工程为甲类，核武器抗力级别六级，常规武器抗力级别六级，战时用途为二等人员掩蔽部。该人防工程由受让人同步设计同步建设同步交付，建设费用由沪杭铁路客运专线股份有限公司负责。（3）人民防空工程停车位应严格落实《关于进一步加强本市民防工程停车位管理工作的通知》（沪民防〔2021〕120号）规定，不得影响人防门防护效能和平时维护管理，车位与人防门净间距应符合设计规范要求，在施工图设计阶段按相关技术要求落实人防工程禁止和限制机动车停车位设置要求，未按上述要求进行设计的项目，施工图审查不予通过(详见《关于进一步加强本市工程建设项目民防审批管理的通知》( 沪民防〔2022〕51号))。 7、（1）依据《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ08-7-2021），配建机动车停车泊位，结合设计方案行政协助审批，向交通主管部门报送项目有关机动车停车场（库）设计审查的有关文件材料。（2）在满足上述停车位配建要求数量的基础上，应在地下二层西侧另外为宝山站枢纽提供配套停车位750 个，建设标准应不低于14300元/平方米，由受让人同步设计同步建设同步交付。上述停车位建设费用由本地块与宝山区BSP0-0801单元13A-01地块的受让人承担44305万元，剩余建设费用9735万元由宝山区政府指定机构负责。上述停车位在项目完成竣工备案一年内，产权无偿移交上海市宝山区人民政府，并由其负责后续运营管理。 8、本合同项下出让宗地为确保宝山站地下换乘厅与站前开发地下商业连通，应实施建设地下换乘厅与站前开发地下商业连接口（不在本地块出让红线范围内），建筑面积为1450平方米，建设标准应不低于29500元/平方米，由受让人同步设计同步建设同步交付，建设费用由宝山区政府指定机构负责。该连接口产权归上海市宝山区人民政府指定部门，并由其负责后续运营管理。 9、本合同项下出让宗地价款不包含地下空间价款，受让人应按《上海市宝山区杨行东社区BSP0-0801 单元控制性详细规划 01A、01B、02a、04、05、06、07、08、09、10、11、12、13 街坊局部调整》普适图则及附加图则规定开发建设，并签订补充合同及补缴出让价款。 10、在项目规划建设过程中要严格遵守《铁路安全管理条例》（国务院令第639号）、《危险化学品安全管理条例》（国务院令第591号)、《上海市铁路安全管理条例》、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、《铁路工程设计防火规范》（TB 10063-2016）等法律法规、国家标准、行业标准规定。挂牌地块建筑设施竣工投入生产或者使用前，与铁路运输企业共同确认安全防护距离符合国家标准、行业标准规定。 11、本地块位于城市轨道交通安全保护区范围内，根据《上海市轨道交通管理条例》，在轨道交通安全保护区内进行建设工程（包括勘察、拆房、清障、管线搬迁等前期工程；道路恢复、绿化等后期工程），其作业方案需征得市交通行政管理部门同意，并采取相应的安全防护措施，建议项目方案稳定后尽快办理轨道交通安全保护区技术审查及行政许可手续，并落实监护监测措施及相关费用。 12、19号线宝山站站南北向穿越本地块。 19号线宝山站站为地下三层站，车站主体尺寸为568.79m×21.74m（内净），底板埋深约24.8m（中心里程处），车站共设置3个出入口、4组风亭等。 13、19号线宝山站站计划于2027年与高铁站同步建成，基于此，受让人应统筹考虑以下设计及实施要求：（1)19号线宝山站站南侧沿湄浦路设置两个出入口，如采取19号线出入口与地面建筑结合方式，要求2025年6月前稳定结建方案。（2)根据地块出让条件，地块设置下沉式广场需在地下换乘大厅开通运营前完成。如采取19号线风井与下沉式广场结合方式，为满足地铁开通要求，要求2025年6月前稳定结建方案。（3）19号线车站地下一层设置分离式站厅层，如果地块实施无法与19号线同期开通运营，要求地块配合预留在地下同层设置19号线南厅与北侧地下换乘大厅临时通道的条件。（4）19号线南端头井设有盾构接收井，地块实施时合理考虑工筹安排，暂定于2026年8月份盾构接收。 14、轨道交通保护要求：（1）建筑物布局上，高层建筑应尽量远离轨道交通结构。若尚无勘察、设计资料，可参照10层以上建筑基础退离轨道交通结构边线10m以上，15层以上建筑基础退轨道交通结构边线15m原则进行方案比选，最终设计方案可根据变形控制标准计算确定。同时建筑退界除满足变形控制要求外，还应考虑建筑使用期间对轨道交通结构的正常运营的影响。（2）地下室方案设计中，邻近地铁的地下室基坑挖深应避免超过轨道交通结构顶覆土。一层地下室应退离地铁结构边线6m以上，超过2层的地下室应进一步后退。（3）建筑物如采用桩基基础形式，桩基应退离地铁结构至少3m以远。安全保护区范围内及距离地铁结构1倍建筑物桩长（地面至桩底）范围应采用非挤土桩，避免大范围施工挤土桩对地铁结构的挤压影响。（4）轨道交通结构正上方及其外边线两侧至少各一倍结构底埋深范围内附加荷载应基本为零。（5）要求所有勘察孔须退地铁结构10m外，钻孔终孔后必须及时进行可靠回填密实。（6）根据地铁防淹技术要求，与地铁地下车站相连通的结建项目(包括连通口、下沉广场、挡水墙、排水设施等)的防淹要求不应低于车站防淹标准，并应通过专项防汛防淹论证，确保19号线车站的防淹防汛安全。 15、根据19号线宝山站规划设计方案的批复，02aA-04地块中19号线宝山站站工程范围内（站本体、盾构段及工作井）地下一层至地下三层（车站中心里程处地下一层顶板顶标高约2.580米，地下三层底板底标高约20.150米）地下用地权属归上海申通地铁建设集团有限公司所有。 16、本地块建设方案须满足地铁设计规范、长期安全和使用功能、安全消防以及地铁设施设备维修保养要求。位于项目地块用地红线内（地上及地下）的地铁建构筑物及设施设备产权归申通集团所有，申通集团有权永久无偿使用和管理轨道交通车站出入口、风井等附属设施在该地块所占用的土地，项目权属的转让、拍卖、出让等不影响地铁方土地使用权的行使。受让人应就产权归属、投资分工、设计及施工方案、建设及运营管理等方面内容与申通建设集团签订协议，并须办妥地块内地铁建构筑物的公共产权关系认定及产证，移交申通建设集团。如因受让人考虑商业运营需求，增设商业与地铁连通的连通口，需考虑接口费事宜。 17、地铁运营期间会产生一定程度的振动和噪音影响，受让人应充分考虑该因素，自行采取有效的减振、降噪等措施。

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出让合同