地块基本信息
区宝山区
地块公告/公示号202412103
合同编号沪宝国有建设用地使用合同（2024）36号
地块名称宝山区N12-0402 单元K1-11地块
出让方式挂牌
四至范围东至： K1-09地块，南至：K1-13地块(公共绿地)，西至：K1-01地块，北至：淞发路
土地用途普通商品房,商业用地
宗地面积（平方米）56751.13
容积率2.2
计容面积（平方米）124852.49
受让人信息
受让人西安常茂置业有限公司,上海虹润置业有限公司
出资比例西安常茂置业有限公司：70%,上海虹润置业有限公司：30%
受让人法定代表人王振松,赵清宇
土地建设状况基本信息
合同签订时间2024-12-30
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求1、公共服务设施：地块内应设置建筑面积不小于200平方米（不计容）的公共服务设施社区食堂一处。应布局在建筑物三层以下位置，公共服务设施应临街布置，方便到达，相关建设内容应在建筑规划设计方案中明确，上述公共服务设施与出让宗地同步设计同步建设同步验收，建成后权属无偿移交淞南镇人民政府。 2、（1）配置设施菜场，为商业部分中的室内菜场1处,建筑面积2000平方米（计容），建成后权属归受让人所有。（2）本地块内设置一条宽12米、连接淞发路与长江南路的公共通道，线型、端口均可变，以满足商业及居住出行需求。（3）本地块商业设施空间范围位于地块西侧，紧邻长江南路布置，范围可变，具体布局以建筑方案为准。（4）本地块应与轨道交通站点（通南路站）出入口做好地下连通道衔接，具体位置可结合后续地块方案统筹考虑,须在建设方案阶段征询轨道交通公司。 3、物业管理、业委会用房权属属业主所有，其余公共服务设施权属按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为32.75%%，绿化面积不小于18586.00平方米，集中绿地率：/%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：根据《上海市绿化管理条例》文件执行。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求该地块设置的商业应符合上海市商业空间布局专项规划和上海市社区商业设置规范，以满足区域内购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费为主要功能，合理规划零售、餐饮、休闲、娱乐等商业业态，加强商铺形象建设，打造优质街区商业项目，提升区域商业品质。
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求引进运营管理能力强的项目团队，加强招商和管理，服务社区居民日常生活需要。
物业持有要求7、其他物业要求：受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持商业物业建筑面积不低于80%（计14982.30平方米以上）不少于20年。。
建筑节能环保绿色建筑要求根据《上海市绿化管理条例》文件执行
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，/ 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、本合同项下出让宗地中住宅部分建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑二星级；超低能耗建筑标准为：超低能耗建筑，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准 》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG\TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG\TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》（沪建建材〔2019〕157号），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。绿色建筑、超低能耗建筑等在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求，并取得绿色建筑标识。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 2、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上（配建的保障性住房类型为公共租赁住房），计5306.23平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给宝山区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 3、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制、装配率按以下条款执行：建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%。应按以下规定建设及管理：《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2019〕765号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 4、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2017版）》开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 5、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：无，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 6、本合同项下出让宗地应设置建筑面积不少于400平方米(计容)的养老服务设施。养老服务设施应布局在上述地块居民慢行15分钟可达的空间范围内，并应充分考虑建设的适老化要求，如设置无障碍坡道、无障碍电梯、缓步台阶等。受让人应将上述养老服务设施在设计方案总平面图上明确标注，并在设计方案报审前征询区民政部门和淞南镇人民政府意见。养老服务设施建成后无偿移交淞南镇人民政府，由淞南镇人民政府运营管理。区民政部门将对养老服务设施的设计、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区民政部门依法依规追究责任。 7、本合同项下出让宗地商品住宅装修标准不低于3000元/平方米（集采价）（为竞指标起始值，最终以现场竞报结果为准）。 8、本合同项下出让宗地内配建高端人才住房面积合计应占该上述地块规划总住宅建筑面积的0%，计0平方米（最终以现场竞报结果为准）。受让人同意上述配建高端人才住房无偿移交给区政府指定的机构，具体设计、建设、验收、移交、使用等由区人才管理部门会同房管部门统筹管理。 9、根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，本地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。 10、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的50%，计53062.31平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米）。 11、除本合同第一十二条第三款明确的公共服务设施外，本合同项下出让宗地内应设置公共服务设施0平方米（最终以现场竞报结果为准）（计容），上述公共服务配套设施的具体布局、功能、面积应在建筑规划设计方案中明确，上述公共服务配套设施宜布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达，由受让人建成后产权无偿移交宝山区人民政府，由宝山区人民政府调配使用，统筹安排。 12、本合同项下出让宗地中住宅部分以外的绿色建筑标准为：绿色建筑一星级；应按以下规定建设及管理：《上海市住房和城乡建设管理委员会关于加强本市绿色建筑设计管理工作的通知》（沪建建材〔2021〕337号）文的相关要求。 13、年径流总量控制率为： 70（%）（对应设计降雨量18.7mm）、年径流污染控制率：50（%）具体指标数值依据市住房城乡建设管理委正式同意的《宝山区海绵城市建设规划（2019-2035年）中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。 14、（1）以5G公用移动通信建设为重点，由铁塔公司牵头，通信运营商负责建设，建议在地块内设置移动通信宏站2座（共计40平方米），并确保移动通信宏站所需的物理空间和供电等基础需求，实现地块内各通信运营商公用移动通信网络信号全覆盖，建筑楼宇光纤全接入，设置不小于25平米的通信机房一处，以确保地块内的信息通信基础设施（包括通信管道等）能充分满足通信网络运行的各方面需求。在对地块内建筑产权进行销售时，受让人应在销售合同中对该移动通信宏站的存在情况予以着重申明，确保业主知晓该移动通信宏站。（2）根据《沪通信管发（2024）27号》相关要求，建筑物通信配套设施包含固网通信和移网通信，应与建筑物建设同步设计、同步施工和同步验收，请后期受让人联系通管局宝山办事处做好通信报装咨询、联合踏勘、通信配套设计方案对接、资源接入工作。 15、本合同项下出让宗地（1）根据《上海市房屋管理局关于印发<本市新建公共租赁住宅住房实施室内装修的指导意见>的通知》（沪房建管〔2018〕100号）文件：公共租赁住房室内装修工程平均造价可根据不同户型面积等情况进行区分，控制在建筑面积每平方米2000元以内（包含基础硬装、固定家具和固定设备等）；对于特定用途的公共租赁住房，其装修造价可适当放宽，但上浮标准不宜超过10%。（2）配建保障性住房套型面积一房50-55㎡、二房70-77㎡，三房面积90-99㎡，并实施装修。配建保障性住房根据《关于本市保障性住房配建的实施意见》（沪府办〔2018〕72号）“同步建设，同步配套，同步交付”的要求，经区房管局确定设计方案并签订配建协议后办理建设工程规划许可证。商品住房项目分期开发建设的，配建的保障性住房应在首期开发建设中落实，及时交付使用，并应同步向区政府指定机构出具经第三方机构认证的配建房源建安成本核价文件。（3）根据《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（沪建交〔2014〕539号）建筑工程配置住宅机动车停车位指标规定，按区域类别配置相应比例车位无偿移交给区住房保障机构。 16、配套费：该项目须按《沪住建规范联[2021]8号》执行相关要求，由受让人至上海市宝山区住房保障和管理局申请缴纳城市基础设施配套费。配套费按住宅建筑面积每平方米550元人民币标准缴纳。若有新政策，以新政策为准。 17、根据《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号）相关扶持政策，超低能耗建筑项目符合本市相关技术要求并经审核通过的，其外墙面积可不计入容积率，但其建筑面积最高不应超过总计容建筑面积的3%。 18、地块位于轨道交通安全保护区范围内，根据《上海市轨道交通管理条例》相关管理要求，作业方案应当经过市交通行政管理部门同意，并采取相应的安全防护措施。 19、本合同项下宗地（1）住宅区域配建至少一处生活垃圾房，总建筑面积不小于75平方米，服务半径不大于120米，单座生活垃圾房建筑面积不小于25平方米。（2）商办商业区域配建一处生活垃圾房，总建筑面积不小于19平方米，宜单独设置干垃圾房、湿垃圾房、可回收物回收服务点，（3）住宅区域配建一处装修垃圾房，总建筑面积不小于40平方米，（4）住宅区域配建一处大件垃圾房，总建筑面积不小于40平方米。配套设施的权属和管理归受让人所有。 20、本合同第十条内容以本款为准：受让人同意按照本条以下规定支付国有建设用地使用权出让价款余额：本合同签订之日起30个工作日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额，即 年 月 日之前。涉及商品住房用地的，须在合同签订后的1个月内，即 年 月 日之前，缴纳土地出让价款的50%（含定金），剩余部分在 年 月 日之前付清。 21、根据《上海市民防条例》《上海市民防工程建设和使用管理办法》《上海市工程建设项目民防审批和监督管理规定》等有关规定： 本项目属于结建范围,应按地上总建筑面积的10%配建人防工程。人防工程为甲类，核武器抗力级别六级，常规武器抗力级别六级，战时用途为二等人员掩蔽部。 22、本合同项下出让宗地西侧因地铁18号线二期通南路站建设需要，由申通地铁建设集团有限公司第四分公司借用约6600平方米(具体以实测面积为准)，借用期限至2025年6月30日，土地借用到期前由申通地铁建设集团有限公司第四分公司恢复至净地。受让人须同意按地块现状交地，并按本合同约定的相关条件进行开发建设，且不得以此为由造成土地闲置。

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出让合同