地块基本信息
区静安区
地块公告/公示号202411202
合同编号沪静国有建设用地使用合同（2024）18号
地块名称静安区彭浦社区N070101单元zb017C-02地块
出让方式挂牌
四至范围东至：zb017C-01规划公共绿地，南至：zb017C-01规划公共绿地，西至：zb017C-01规划公共绿地，北至：zb017C-01规划公共绿地
土地用途办公楼,商业用地
宗地面积（平方米）20622.03
容积率3.0
计容面积（平方米）61866.09
受让人信息
受让人上海百涵企业管理有限公司,上海百蕴企业管理有限公司
出资比例上海百涵企业管理有限公司：35%,上海百蕴企业管理有限公司：65%
受让人法定代表人朱卫锋,朱卫锋
土地建设状况基本信息
合同签订时间2024-12-17
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：具体以审定方案为准；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率建筑单体预制率不应低于40%或单体装配率不应低于60%，应按以下规定建设及管理：按《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步明确装配式建筑实施范围和相关工作要求的通知（沪建建材〔2019〕97号）文件执行。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求控制性详细规划要求建设公共通道：宽度不小于7米，两端不得设置围墙，满足24小时对外开放。与建筑结合设置的公共通道净空高度一般不低于4.5米。公共通道无建筑退界要求，线型可变，端口可变。公共通道与地块同步建设
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为20%%，绿化面积不小于4124.41平方米，集中绿地率：5%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：有条件的应实施屋顶绿化，实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求1、商业部分: 商业定位汽车主题联动型业态，以汽车文化、汽车服务、汽车展览为主，并结合汽车消费衍生的其他生活方式体验，打造汽车主题园区。 2、办公部分：根据《市北功能区“十四五规划”》，持续增强市北数智经济发展优势，坚持“产业数字化、数字产业化”的发展方向，以“大数据+”为突破口，围绕要素全生命周期构建数智创新赋能体系，大力集聚云计算、区块链、5G等产业，形成以大数据为特色的数智产业集群，积极发展总部经济
引入行业要求商业部分：要求建设一座建筑面积不少于20000平方米的汽车主题园区：受让人应当在汽车主题园区（整体商业）竣工规划资源验收通过之日起1年内引入不少于5家汽车品牌展示馆； 办公部分： （1）办公楼引入企业应符合静安产业发展导向，引入数智科技、生命健康、云计算、大数据、人工智能、信息技术、区块链、元宇宙、国际贸易等相关产业。 （2）受让人（或其成立的项目公司）在公司设立、建设、经营过程中均应遵守符合产业功能定位、税收属地征管、属地注册登记的要求，实现“功能、税收、注册”三落地，且承诺在办公物业自持年限内不迁移出静安区。 （3）受让人如若违背上述条款，同意出让人将其违约行为列入诚信档案并上网公示
其他功能要求/
运营管理运营管理要求该地块建成商业物业须由受让人自主经营，统一招商、统一运营。
物业持有要求7、其他物业要求：1、受让人应当按出让年限自持建筑面积100%（计24746.44平方米以上）的商业物业。 2、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于50%（计18559.83平方米以上）的办公物业。
建筑节能环保绿色建筑要求有条件的应实施屋顶绿化，实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、按照《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DG/TJ-08-7-2021落实机动车、非机动车停车指标。同时，公建配套车位按比例安装充电设施。 2、该地块后续开发建设须按道路规划红线退界到位，地块建设方案须按照《中华人民共和国无障碍环境建设法》要求，同步开展无障碍设施建设。 3、根据《上海市雨水调蓄设施规划建设导则》（沪水务[2020]682号），受让人需结合地块海绵城市建设，满足不低于120立方米/公顷的雨水调蓄指标，具体以审定的方案为准。 4、海绵城市建设要求：年径流总量控制率70%、年径流污染控制率50%。项目可采用绿色屋顶、透水铺装、下凹式绿地、生态树池、雨水调蓄设施、景观水体生态化等措施（详见《海绵城市建设技术标准》DBJT08-128-2019）。具体指标数值依据《静安区海绵城市建设规划（2018-2035年）》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。 5、民防要求：（1）该地块应按地上总建筑面积10%配建人防工程，人防工程为甲类，核武器抗力级别6级，常规武器抗力级别6级，战时用途为二等人员掩蔽部。该地块项目建设过程中不得对周边人防工程造成破坏或影响，同时对周边人防工程加强监测和保护，若造成破坏或影响，需立即停止施工并报区国动办，否则应承担相关责任。（2）人防工程停车位应严格落实《关于进一步加强本市民防工程停车位管理工作的通知》（沪民防〔2021〕120号）规定和人防工程禁止和限制机动车停车位设置要求。建设单位在设计方案文本中应对防护设备设施设置做出符合性说明。（3）根据市国动办《上海市人民防空警报设施专用房建设管理意见》(沪民防〔2021〕134号）和《上海市静安区人民防空警报建设规划（2021-2035）》的要求，需在该地块内新建一台电声防空警报器，并在建筑物最高楼顶层配套建设一间面积不少于10平方米的防空警报设施专用房。防空警报设施专用房建设应在土地出让条件中明确，并按照《上海市人民防空警报设施专用房标准图集》、《上海市人民防空设施专用房设备配置要求》的规范标准，与主体建筑同步设计、同步建设。 6、环卫设施要求：应建生活垃圾收集房1座，产权归受让人，并按相关规定管理，具体位置、面积以最终审定方案为准。 7、受让人须出资建设zb017C-01地块东侧沿共和新路，紧邻zb017C-02地块的部分公共绿地，面积约860平方米，建设标准不得低于1500元/平方米。该绿地应结合zb017C-01地块绿化方案共同设计、建设，并在竣工验收通过后，由受让人进行施工期养护为期一年。养护期结束后无偿移交给静安区绿容局。 8、（1）受让人取得土地后可在zb017C-01地块内出资建设连接zb017C-02地块及规划江场二路的地上临时连通道，临时通道建设方案须经静安区绿化市容局同意。该地上临时通道产权归属区绿容局，前期由受让人进行管养，待zb017C-01地块地下通道建成后，地上临时通道作为应急通道移交给区绿容局进行管养。（2）临时公共通道接江场二路的出入口应符合《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DG/TJ08-7-2021、J10716-2021)的相关条文要求。（3）zb017C-01地块绿化建设过程中受让人应予以无条件配合。 9、地下通道：受让人应做好与zb017C-01地块地下空间开发衔接，预留连通口，具体方式、位置等在建设方案阶段确定并须经静安区绿化市容局同意。后续zb017C-01地块地下通道由区绿容局结合地下空间开发同步建设管养，本地块与zb017C-01地块地下空间的连通费用由受让人承担。 10、(1)该地块内存在市政雨、污水管道，地块建设时对拟建施工区域管道进行梳理、排摸，并做好相应的保护措施， 并根据市政雨、污水管道情况安排好地块出入口。 (2)该地块属于彭浦西分流制排水系统。地块周边管道现状：地块北面临近铁路围墙处分别有雨、污水管道，雨水管道管径 DN800，污水管道管径 DN300；共和新路（新泉路一走马塘）西侧雨水管道管径为 DN600-DN800，污水管道管径为 DN300。地块排水管道走向可以接入以上二处的市政排水管网。 11、物业管理要求：zb017C-02地块划为一个物业管理区域。根据物业管理规定，应当在物业管理区域地面上配置独立成套的，并具备水、电等基本功能的物业管理用房。其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置，具体以最终审定方案为准。

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出让合同