地块基本信息
区徐汇区
地块公告/公示号2025092hb
合同编号沪徐国有建设用地使用合同（2025）16号
地块名称徐汇区XHPO-0001单元D7C-2地块及D7C-1公共绿地、规划协领路部分地下空间
出让方式挂牌
四至范围东至：协领路，南至：华济路，西至：景洪路，北至：弥城路
土地用途办公楼,商业用地
宗地面积（平方米）24518.62
容积率3.9
计容面积（平方米）52217.61
受让人信息
受让人上海徐房中城建设发展有限公司,上海汇成房产经营有限公司
出资比例上海徐房中城建设发展有限公司：30%,上海汇成房产经营有限公司：70%
受让人法定代表人王宇翀,王贤临
土地建设状况基本信息
合同签订时间2025-10-20
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：停车库；
地下总建筑面积：21500.00平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：21500.00平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%，应按以下规定建设及管理：装配式建筑应按照《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步明确装配式建筑实施范围和单体预制率、装配率计算细则的通知》(沪建建材[2025]250号)等文件要求实施。。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求1、配建建筑面积不少于2174平方米（计容）的社区级公共服务设施，其中设置党群服务中心1000平方米、老年活动室300平方米、健身点400平方米、其他公服设施474平方米。社区级公共服务设施建成并达到使用要求后，权属无偿移交徐汇区政府指定部门。 2、公共服务设施临街设置,相对独立集中,与其他建筑(部位)物理隔断；设置独立出入口,预留机动车停车位,设立专门的非机动车停放区域；可独立办理产证，有独立水电煤,可过户；按建筑面积不低于1200元/平方米(集采价)进行装修,并出具单独的结算单；二层及以上设置至少两部独立电梯，配备独立使用的暖通设备；公建配套底楼面积应占公建配套总面积的50%或以上
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为20%%，绿化面积不小于2677.83平方米，集中绿地率：/%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：应当对高度不超过50米的平屋顶实施绿化，实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求项目功能上要与华之门主体商业项目、北杨小镇商业配套项目相呼应、相补充。建议项目在业态定位上要创新打造“科技消费试验场”，规划引入AI 无人零售概念店、互动式科技主题展馆、未来智能家居体验馆等特色业态，以嵌入方式配套餐饮、运动休闲、共享经济等小型商业服务设施
引入行业要求承接徐汇区“科创绣带”战略红利，重点引进智能驾驶、生物医药等前沿赛道的领军企业入驻；依托北杨人工智能小镇的产业集群辐射效应，重点引入智能物联网、元宇宙等前沿技术场景，打造人工智能应用展示与沉浸式体验中心
其他功能要求商业业态布局符合规划区域及周边的客观情况和实际需求。办公部分形成差异化竞争策略，在办公区域配套全周期企业孵化器，形成“日间高效办公创新、夜间活力科技社交”的全时段城市活力生态圈，有效填补区域高品质产业服务配套的空白
运营管理运营管理要求统一招商，统一运营，统一管理。
物业持有要求7、其他物业要求： 1、受让人应当按出让年限自持建筑面积100%的商业物业。2、受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于40%的办公物业。
建筑节能环保绿色建筑要求应当对高度不超过50米的平屋顶实施绿化，实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。
特别约定1、本合同第四条出让宗地面积以本条为准：出让宗地面积19232.66平方米，其中D7C-2地块13389.13平方米,D7C-1公共绿地、规划协领路部分地下空间5843.53平方米。受让人应在出让范围内进行开发建设，且本次土地出让金已包含地下空间建筑面积21500平方米，并可办理相应的不动产权证。 2、本合同项下出让宗地配建社区级公共服务设施需与XHPO-0001单元D7D-1地块住宅同步建设。本地块各类设施具体功能可结合实际需求在实施阶段予以优化调整。在社区级公共服务设施建筑面积不减少、各类型建筑总量和建筑高度不突破上限的前提下，社区级公共服务设施可在XHPO-0001单元D7D-1地块与本地块内统筹布置。 3、本地块涉及轨交15号线、规划19号线安全保护区范围。（1）轨道交通保护要求(1-1)建筑物布局上，高层建筑应尽量远离轨道交通结构。若尚无勘察、设计资料，可参照10层以上建筑基础退离轨道交通结构边线10m以上，15 层以上建筑基础退轨道交通结构边线15m以上原则进行方案比选，最终设计方案可根据变形控制标准计算确定。同时建筑退界除满足变形控制要求外，还应考虑建筑使用期间对轨道交通结构的正常运营的影响。(1-2)地下室方案设计中，邻近地铁的地下室基坑挖深应避免超过轨道交通结构顶覆土或车站及附属结构底板埋深。一层地下室应退离地铁结构边线6m以上，超过2层的地下室应进一步后退。(1-3)建筑物如采用桩基基础形式，桩基应退离地铁结构至少3m以远。安全保护区范围内及距离地铁结构 1 倍建筑物桩长（地面至桩底）范围应采用非挤土桩，避免大范围施工挤土桩对地铁结构的挤压影响。(1-4)轨道交通结构正上方及其外边线两侧至少各一倍结构底埋深范围内附加荷载应基本为零。(1-5)紧邻出入口及附属结构，须满足地铁运营功能及防淹要求。要求设置排水及防护措施，防止雨水倒灌，注意长期的防水、防汛、防台措施，出入口外围挡墙高度至少80cm，确保出入口平台与地面高差至少 45cm（三级台阶）。低风井满足防淹要求的同时应高于地面不小于 1.25m。(1-6)要求所有勘察孔须退地铁结构 10m 外，钻孔终孔后必须及时进行可靠回填密实。（2）景洪路站部分出入口、无障碍电梯及附属设施位于出让地块红线内，受让人若对地铁出入口、附属设施等结合改造或者联通的，应明确退界控制要求或结合改造要求，并在方案阶段征询申通意见。（3）在建 19 号线景洪路站局部位于景洪路东侧的 D7C地块内，目前处于施工图设计阶段，建议受让人加强与上海申通地铁建设集团有限公司对接，后续项目方案须满足地铁设计规范、长期安全和使用功能、安全消防以及地铁设施设备维修保养要求。位于项目地块用地红线内（地上及地下）的地铁建构筑物及设施设备产权归申通集团所有，申通集团有权永久无偿使用和管理轨道交通车站主体结构、出入口、风井等附属设施在该地块所占用的土地，项目权属的转让、拍卖、出让等不影响地铁方土地使用权的行使。受让人须就产权归属、投资分工、设计及施工方案、证照办理、建设及运营管理等方面内容与上海申通地铁建设集团有限公司签订协议，并须办妥地块内地铁建构筑物的公共产权关系认定及产证，移交上海申通地铁建设集团有限公司。地铁地上附属设施建筑面积不计入出让地块计容建筑面积内。（4）轨道交通线路建设和运营过程中，可能会对一定范围产生振动影响。建筑如有减振降噪需求的，受让人应及早考虑采取减振降噪措施，地铁运营单位不承担由此而产生的后果。（5）项目位于城市轨道交通安全保护区范围内，根据《上海市轨道交通管理条例》，在轨道交通安全保护区内进行建设工程（包括勘察、拆房、清障、管线搬迁等前期工程；道路恢复、绿化等后期工程），其作业方案需征得市交通行政管理部门同意，并采取相应的安全防护措施，建议项目方案稳定后尽快办理轨道交通安全保护区技术审查及行政许可手续，并落实监护监测措施及相关费用。如考虑与车站结合连通，须考虑相关接口费用。 4、地下空间开发最多不超过三层。涉及公共绿地地下空间开发需征询绿化主管部门意见，且开发地下空间占地面积不得大于绿地总面积的30%。本地块与XHPO-0001单元D7D-1地块应统一规划设计，整体统筹开发。 5、根据《上海市民防条例》《上海市民防工程建设和使用管理办法》《上海市工程建设项目民防审批和监督管理规定》等有关规定，本地块项目应按地上总建筑面积的10%配建人防工程，人防工程为甲类，核武器抗力级别为核六级，常规武器抗力级别为常六级，战时用途为二等人员掩蔽部。 6、环卫要求：（1）该地块商办、社区级公共服务设施应分别设置至少1处生活垃圾房，不小于相应建筑面积的0.1%，不小于10平方米。商办部分宜单独设置1处装修、大件垃圾房，建筑面积不小于30平方米。（2）生活垃圾房室内净高不低于3.2m。独立式生活垃圾房周围宜设置绿化或其他隔离设施，建议与相邻建筑物间距不小于10米。装修、大件垃圾房，宜设置在地上一层，室内净高不应小于5米。垃圾房具体面积和位置待方案阶段进行深化。（3）为满足清运车辆作业和通行的要求，项目内应预留足够的通道便于环卫作业车辆清运垃圾，不应占用消防通道和盲道。 7、灯光要求：灯光建设时，平均亮度控制在≤10坎德拉/平方米，色温控制在≤3000开尔文，且处于彩色光、动态光管辖区，此类区域在平时禁止使用彩色光及动态光，但重要节假日或周末在商业类建筑可临时、局部使用彩色光及动态光。具体要求以设计方案阶段核定为准。 8、海绵城市：应实现地块年径流总量控制率和年径流污染控制率目标，其中华泾西地块年径流总量控制率为62％，年径流污染控制率为44％。 9、XHPO-0001单元D7D-1地块应设置的300平方米养老服务设施，可在本地块内统筹设置。 10、由受让人出资建设D7C-1公共绿化，土地面积5285.96平方米。D7C-1地块设置不少于400个非机动车停车位、3个出租车候车泊位，若设置于地上不计容积率。建设标准不低于1500元/平方米，根据《上海市绿化条例》相关要求进行建设，与出让宗地范围内地块同步建设同步验收，建成后按管理权限无偿移交徐汇区绿化市容局。 11、本地块标高宜在5.0-6.0米范围内，最终竖向标高及土方消纳方案以项目实施阶段批准的建设方案为准。 12、付款期限：本合同项下第十条第一款以此款为准:(一)须在2025年12月15日前，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额，且须在合同签订后的1个月内，即2025年11月20日之前，缴纳土地出让总价款的50%(含定金)。

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