地块基本信息
区宝山区
地块公告/公示号202504502
合同编号沪宝国有建设用地使用合同（2025）3号
地块名称宝山区W12-1301单元90-01地块
出让方式挂牌
四至范围东至：90-02公共绿地，南至：90-02公共绿地，西至：90-02公共绿地，北至：葑厚路
土地用途办公楼,商业用地
宗地面积（平方米）15508.37
容积率7.2
计容面积（平方米）111660.26
受让人信息
受让人上海中建东孚投资发展有限公司
出资比例上海中建东孚投资发展有限公司：100%
受让人法定代表人卢丙磊
土地建设状况基本信息
合同签订时间2025-06-19
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地60个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%，应按以下规定建设及管理：《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2019〕765号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求物业管理、业委会用房权属属业主所有，其余公共服务设施权属按《不动产登记暂行条例》及本市有关规定申请办理登记
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为20%%，绿化面积不小于3101.67平方米，集中绿地率：/%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：根据《上海市绿化管理条例》文件执行。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求该地块设置的商业应符合上海市商业空间布局专项规划和上海市社区商业设置规范，以满足区域内购物、餐饮、休闲、娱乐和商务活动等综合消费为主要功能，合理规划零售、餐饮、休闲、娱乐等商业业态，积极吸引中高端品牌，连锁商业入驻，加强商铺形象建设，提升区域商业品质。商务办公功能定位围绕打造上海科创中心主阵地战略目标和南大地区整体功能布局，培育打造特色商务区
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求引进运营管理能力强的项目团队，加强招商和管理，打造具有一定影响力的商圈核心
物业持有要求7、其他物业要求：1、受让人应当按出让年限自持建筑面积100%商业物业。 2、受让人应当自项目规划土地综合验收通过之日起自持办公物业建筑面积不低于40%（计35731.28平方米以上）不少于20年。。
建筑节能环保绿色建筑要求根据《上海市绿化管理条例》文件执行
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，/ 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、以5G公用移动通信建设为重点，由铁塔公司牵头，通信运营商负责建设，在地块内设置移动通信宏站1座（占地约24平方米），并确保移动通信宏站所需的物理空间和供电等基础需求，实现地块内各通信运营商公用移动通信网络信号全覆盖，建筑楼宇光纤全接入，设置不小于25平方米的通信机房一处（可设置在地下一层），以确保地块内的信息通信基础设施（包括通信管道等）能充分满足通信网络运行的各方面需求。在对地块内建筑产权进行销售时，受让人应在销售合同中对该移动通信宏站的存在情况予以着重申明，确保业主知晓该移动通信宏站。 2、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%。 3、海绵城市管理要求：年径流总量控制率为：70%（对应设计降雨量18.7mm）、年径流污染控制率：49%。具体指标数值依据市住房城乡建设管理委正式同意的《 宝山区海绵城市建设规划（2019-2035年）》、《宝山南大海绵城市实施方案》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。 4、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2017版）》开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工、竣工阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 5、本合同项下出让宗地商业区域配建1处生活垃圾房，建筑面积不小于23平方米，生活垃报房宜单独设置干垃圾房、湿垃圾房、可回收物服务点；商务办公区域配建1处生活垃圾房，建筑面积不小于90平方米，生活垃圾房宜单独设置干垃圾房、湿垃圾房、可回收物服务点；配套设施的权属归受让人所有并由其运营管理。 6、民防工程结建要求：本项目应按地上总建筑面积的10%配建民防工程，民防工程为甲类，战时用途为二等人员掩蔽部，抗力级别为核六级、常六级。 7、根据《上海市绿化行政许可审核若干规定》要求，上海市宝山区W12-1301单元90-01地块、87-01地块、91-01地块、92-01地块、93-01地块、94-01地块配套绿地总面积不少于32204.67平方米，且87-01、91-01、92-01、93-01、94-01五幅住宅地块绿地率均不小于35%（其中集中绿地率均不小于10%）的前提下，90-01地块、87-01地块、91-01地块、92-01地块、93-01地块、94-01地块的配套绿地面积可统筹平衡。 8、地块开发建设运营还应符合《上海市宝山区南大地区开发建设导则（87-01、90-01、91-01、92-01、93-01、94-01地块）》，受让人应与南大指挥部办公室签订全生命周期管理协议。 9、本合同项下出让宗地位于轨道交通安全保护区范围内，根据《上海市轨道交通管理条例》相关管理要求，作业方案应当经过市交通行政管理部门同意，并采取相应的安全防护措施。

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