地块基本信息
区县静安区
地块公告/公示号202308701
合同编号沪静国有建设用地使用合同（2023）11号
地块名称静安区JA-01（JAS）公共基础设施专项规划001-08地块
出让方式招挂复合
四至范围东至：四明别墅，南至：愚园路，西至：镇宁路，北至：金苑公寓
土地用途001-08：商业用地
宗地面积（平方米）1718.80
容积率2.0
计容面积（平方米）3018.1
受让人信息
受让人上海爱尔生实业发展有限公司
出资比例上海爱尔生实业发展有限公司：100%
受让人法定代表人陈懿
土地建设状况基本信息
合同签订时间2023-10-16
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地36个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求/
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为/%，绿化面积不小于/平方米，集中绿地率：/%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：在历史文化风貌区内进行建设活动，不得减少原有绿地面积。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求商业业态功能应考虑契合南京西路功能区的整体商业定位，充分考虑愚园路后街商业与南京西路商业的互补，推动愚园路商业、文化和风貌保护的融合发展，注重引入高端的社区商业，设置精品餐饮约占30%、零售购物约占60%、休闲娱乐约占10%，具体以审定方案为准
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求所有商业物业须由受让人统一招商运营，在出让年限内整体持有、产权不得分割
物业持有要求7、其他物业要求：受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%（计3018.10平方米）的商业物业。
建筑节能环保绿色建筑要求在历史文化风貌区内进行建设活动，不得减少原有绿地面积
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、该地块保留保护建筑计容面积3018.1平方米，后续开发建设地上计容建筑面积按3018.1平方米进行管控，不得以任何原因、方式增容。 2、根据《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联[2022]679号），该地块中的新建公共建筑须同时满足可再生能源综合利用量和光伏安装的要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例不低于30%，因应用条件受限确不能满足光伏安装面积要求的风貌保护建筑，可根据应用条件适当降低建设要求，最终以静安区建设管理委组织的专家评审会论证意见为准。 3、受让人应按照土地出让范围，一次性办理项目备案手续。根据《上海市投资项目备案管理办法》（沪府规〔2019〕14号）和《上海市企业投资项目事中事后监管办法》（沪发改规范〔2019〕6号）的要求，做好项目的备案工作。根据《上海市固定资产投资项目节能审查实施办法》（沪府发〔2017〕78号）和《关于印发<上海市固定资产投资项目节能验收管理办法>的通知》（沪发改规范[2018]5号）文的要求，年综合能源消费量(增量)1000吨标准煤以上(含1000吨标准煤)，或年电力消费量(增量)500万千瓦时以上的项目（电力折算系数按当量值），应单独进行节能审查。受让人应在项目开工建设之前，按照相关要求报静安区发展改革委进行节能审查。对未按照要求编制项目节能报告报送审查或节能审查及验收未获通过，擅自开工建设或擅自投入生产、使用的，由静安区发展改革委责令停止建设或停止生产、使用，限期改造。 4、按照绿色低碳规划设计理念，严格执行建筑节能标准，控制碳排放增量。 5、海绵城市建设要求：年径流总量控制率为65%，年径流污染控制率为46%。项目可采用绿色屋顶、透水铺装、下凹式绿地、生态树池、雨水调蓄设施、景观水体生态化等措施（详见《上海市海绵城市建设技术导则》）。具体指标数值依据上海市住房城乡建设管理委正式同意的《静安区海绵城市建设规划（2018-2035年）》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。 6、按照DG/TJ08-7等相关规范配置机动车、非机动车等停车指标。 7、社区商业建筑中设置不少于1处生活垃圾投放点。 8、交通组织要求：（1）在项目设计上，应符合《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ08-7-2021、J10716-2021）的相关要求。 （2）应根据建设项目分类、规模体量、所属区位等情况，按照《建设项目交通影响评价技术标准》（DG/TJ08-2165-2015、J13030-2015）的要求，如需要做交通影响评价，应在方案设计前完成交通影响评价报告编制及评审，并根据评审结果指导项目设计。 （3）按照项目开发规模、停车数量、周边道路交通条件，再行确定项目交通组织方案及机动车出入口设置位置及数量，机动车出入口应优先设于较低等级道路。 9、项目综合验收通过之日起2年内，满铺率大于等于90%。接受上海市静安区商务委员会履约监管，在项目考核期内向上海市静安区商务委员会提交项目租赁合同等满铺率证明材料。 10、项目综合验收通过之日起2年内，引入连续经营15年及以上的中外知名品牌数量大于等于5个。接受上海市静安区商务委员会履约监管，在项目考核期内向上海市静安区商务委员会提交项目引入连续经营15年及以上的中外知名品牌的营业执照、租赁合同等证明材料。 11、项目综合验收通过之日起2年内，年均坪效大于等于4000元。接受上海市静安区商务委员会履约监管，在项目考核期内向上海市静安区商务委员会提交经审计的财务报表等坪效证明材料。 12、受让人承诺不因自身原因申请调整开竣工时间。 13、受让人承诺在土地出让合同约定的自持物业持有期间，根据出让合同第四十条的约定，受让人及受让人成立的项目公司的出资比例、股权结构、实际控制人等均不会改变，在土地出让合同约定的自持物业持有期间内，受让人将于每年1月-4月向出让人报备以下材料，且对外公开披露相关信息，具体提供材料如下： ①经工商管理部门盖章确认的股东名册和公司章程，证明受让人及受让人成立的项目公司股权结构。 ②由会计师事务所出具的证明文件，证明实际控制人（即提供最终业绩的公司）是否对受让人及受让人成立的项目公司具有控制权。 14、受让人若未能按承诺履行上述第9、10、11、12、13款事项（包括未能提供有效证明）的，违背上述承诺（包括未提供有效证明）任意一项的，受让人愿向上海市静安区规划和自然资源局支付本地块出让金总额10%的违约金，否则上海市静安区规划和自然资源局有权向受让人追索违约赔偿。同时受让人愿放弃在此后三年内参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动的权利，并同意出让人将受让人的违约行为列入诚信档案并上网公示；若届时土地交易诚信管理相关规定有变动的，受让人保证按新的相关规定接受处置。

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出让合同