地块基本信息
区县闵行区
地块公告/公示号202307901
合同编号沪闵国有建设用地使用合同（2023）23号
地块名称闵行区虹桥商务区核心区南片区27街坊27-04地块
出让方式挂牌
四至范围东至：申滨南路，南至：27-05地块，西至：27-03地块，北至：27-03地块
土地用途办公楼
宗地面积（平方米）4553.00
容积率不大于2.0
计容面积（平方米）9106
受让人信息
受让人上海虹洲置业有限公司
出资比例上海虹洲置业有限公司：100%
受让人法定代表人万竞军
土地建设状况基本信息
合同签订时间2023-08-15
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地30个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：0%，建筑单体预制装配率无需实施装配式建筑，应按以下规定建设及管理：《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步明确装配式建筑实施范围和相关工作要求的通知》（沪建建材〔2019〕97号）。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求/
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为不低于20%%，绿化面积不小于910.60平方米，集中绿地率：不低于5%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：按照《上海市绿化条例》、《上海市绿化行政许可审核若干规定》执行。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求/
引入行业要求符合虹桥国际中央商务区产业定位与导向，重点引入行业龙头企业的总部、研发中心。
其他功能要求/
运营管理运营管理要求统一招商、统一运营、统一物业管理。
物业持有要求7、其他物业要求：受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于65%（计5918.9平方米）的办公物业。。
建筑节能环保绿色建筑要求按照《上海市绿化条例》、《上海市绿化行政许可审核若干规定》执行
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理/
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。
特别约定1、对于未满足合同约定的转让条件的，国有建设用地土地使用权及地上建筑物等不得整体或分割转让。受让人的综合开发净收益应实行专账管理、封闭运作，用于机场联络线申昆路停车场、虹桥枢纽西交通广场改造提升工程等市政府明确的虹桥商务区核心区内重大基础设施和城市更新项目，保障核心区土地收支平衡。根据《虹桥商务区核心区土地资源股权二次转让暂行操作办法》（沪虹商管〔2023〕65号），对拟转让部分股权的项目，由联合招商工作平台决策后，将招商方案同步报送商务区管委会、项目所属区政府等相关部门同意后实施。拟转让全部股权的项目，由联合招商工作平台决策后，由商务区管委会将招商方案报经市政府同意后实施。项目公司的股权转让后，功能招商对象作为项目公司所属土地资源受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得再次改变。对于确需实施再次股权转让的，受让人应制定股权转让方案上报全生命周期管理部门，确认后报闵行区人民政府同意方可通过产权交易平台按方案转让股权。功能招商对象在成为项目公司实际控制人之后，应继续按照土地出让合同等约定的功能、业态以及引入行业等要求，接受相关部门全生命周期监督管理；应按本合同第二十三条自持相关物业，并在不动产权证上予以注记。所有相关股权信息将纳入闵行区政府的事中事后综合监管平台，对项目公司及股权变更行为进行跟踪与监管。 2、本合同项下规划设计要求：（1）沿申浜南路塑造连续的街道界面，贴线率控制在60%。建筑贴线率控制指标为下限值。（2）保证该街坊内绿地总量不变。绿地区域可根据具体项目方案对绿地范围进行移位调整，但需保证总量不变。（3）地块中机动车出入口位置不允许设在机动车禁止开口段内。（4）屋顶形式建议以平屋顶为主；建筑材质整体建议以现代感建筑外立面，如玻璃幕墙为主；建筑色彩建议以淡灰色调为主。（5）地块内部广场、地块内部绿化、公共通道应24小时对外开放。（6）地下一层标高宜为-6米（相对标高）。地下公共设施宜布置在地下一层，其面积不应超过相关控制指标。地下二层标高宜为-10米（相对标高）。（7）必须按规划批准的建筑物使用性质进行建设，不得擅自改变房屋结构、设施设备，改变房屋规划用途为居住。除应符合国家《办公建筑设计标准（JGJ/T67-2019）》外，应严格执行最小单元划分面积不少于150平方米，必须按层集中设置卫生设备、茶水间等公共设施，单间式办公内部不得单独预留上、下水及燃气管道井空间，不得设置阳台、露台、设备平台等住宅相关功能，外立面不得设置空调外挂机隔板、结构板等设施。（8）设计方案应确保空间布局、建筑形态、色彩材质、景观风貌等与周边城市相协调，避免出现简单重复的建筑形象。（9）建设项目如拟采用玻璃幕墙的，应当符合《上海市建筑玻璃幕墙管理办法》相关要求。（10）规划方案应符合《虹桥商务区规划建设导则》的相关要求。（11）除上述要素外，还应符合已批控规及附加图则中的其他要求。 3、受让人须在闵行区注册成立属地项目公司（已属地的公司除外）。 4、本合同项下交通要求：（1）结合规划实施，落实公共交通设施，处理与周边地区的交通关系。（2）关于机动车停车场（库）：本地块项目配建机动车停车场（库）的泊位类型、数量以及交通设计应符合上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ 08-7）、上海市道路运输管理局沪道运设运发〔2021〕32号、上海市道路运输管理局沪道运设运发〔2021〕239号、《建筑与市政工程无障碍通用规范》(GB55019-2021)、《无障碍设施设计规范》（GB50763-2012）、《机械式停车库（场）设计规程》（DG/TJ 08-60)、《电动汽车充电基础设施建设技术规范》（DG/TJ 08-2093)以及《上海市电动汽车充电基础设施专项规划（2016-2020年）》中的相关指标和技术规定，另外不得设置机械式泊位，并结合建设项目相关城市规划（控制性详细规划、城市设计等）或停车专项规划的要求。在设计方案阶段，由受让人按照有关办事指南要求提交相关申请材料。（3）该地块紧邻申滨南路，入口设置应充分考虑相交道路兰虹路的位置，具体方案征询交警意见。同时设置应符合上海市工程建设规范《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DG/TJ08-7)等相关规定，综合评价对现有道路设施通行条件影响。 5、本合同项下绿化要求：（1）各类建筑适宜屋顶绿化的，应当实施屋顶绿化。屋顶绿化建设面积应不少于建筑占地面积的30%。（2）根据绿地地下空间使用有关规定，地块内绿地下建地下车库的，其顶板标高应低于室外地坪标高1米以下，顶板上绿化覆土层应达1.5米以上。（3）以植草砖铺设的用地不计入绿地面积。消防登高场地不计入绿地面积。（4）配套绿地内应以植物造景为主，种植面积应当不少于绿地总面积的70%，建筑物、构筑物的占地面积不得超过绿地总面积的2%。（5）确保地块周边规划绿带公共绿地不占用，与建设用地间用围墙分隔。 6、本合同项下环卫要求：（1）该地块应根据《环境卫生设施设置标准》 (CJJ 27-2012)及《上海市城镇环境卫生设施设置规定》分别合理设置生活垃圾箱房和装修垃圾箱房，装修垃圾箱房应配置密闭式收集容器且与车厢可卸式垃圾车匹配，具有生活垃圾分类、存放、大件垃圾存放及装修建筑垃圾存放等功能，箱房内应设置给排水和通风设施，便于箱房清洗保洁，并考虑便于环卫车辆作业。（2）环卫设施设计方案事前征询区环卫管理部门意见，施工图备案。（3）环卫设施必须明显标注于总平图上。（4）垃圾箱房由受让人负责建设，建成后产权归受让人所有，并由受让人使用管理。 7、本合同项下民防要求：（1）本项目应按地上总建筑面积的10%配建民防工程，民防工程为甲类，战时用途为二等人员掩蔽部，抗力级别为核六级、常六级；（2）如应建民防工程面积小于1000㎡，受让人可以申请缴纳民防工程建设费。 8、本合同项下出入口要求：（1）本项目出入口设置的位置、宽度应满足《建筑工程交通设计及停车库(场)设置标准》(DG/TJ08-7-2021、J10716-2021) 的相关条文要求，并实行右进、右出的交通管理措施。（2）根据建设项目分类、规模体量、所属区位等情况，按照《建设项目交通影响评价技术标准》(DG/TJ08-2165-2015、 J13030-2015) 的要求，本项目需要做交通影响评价。受让人应委托具有相应资质的单位编制交通影响评价报告，报告编制完成后，应向交通主管部门提出评审申请。应在方案设计前完成交通影响评价报告编制及评审，并根据评审结果指导项目设计。 9、本合同项下建管要求：（1）总投资大于1亿或单体面积大于2万平的，须在设计阶段和施工阶段应用BIM技术。（2）根据《上海市海绵城市规划建设管理办法》《虹桥主城区海绵城市建设规划（2020-2035）》相关要求，该项目年径流总量控制率不低于为75%，年径流污染控制率不低于55%。（3）建筑采用区域集中供能系统进行供冷热电。（4）建筑分项计量采用全能源计量，能耗数据上传至虹桥商务区低碳能效运行管理信息平台。 10、本合同项下产业要求：（1）应落实相关招商投资协议的要求，并根据《南虹桥区域统筹发展实施机制》[闵府办发（2019）26号]，由南虹桥管理委员会办公室会同属地政府落实监管责任。（2）在出售可售办公物业前，须提供出售方案，包括拟销售对象的基本信息、落地功能、产出水平以及相应的合作协议，其中可售物业的销售对象必须为受让人的关联公司，方案经产业部门和南虹桥管理委员会办公室同意后，方可申请销售可售部分物业。 11、本合同项下电力要求：该地块无需设置开关站，按需设置配电站，具体以地块电力配套方案为准。所有电业站（需要设置的所有开关站、配电站等设施）需00层以上设置，且权属归电力公司所有。 12、合同约定的地下建设规划条件未能明确的，可以在建设工程设计方案和建设工程规划许可证中明确。受让人应在办理地下建设工程规划许可证核发后三个月内，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。地下建筑的功能业态、运营管理、用途管制、持有比例等全生命周期管理要求，参照地上相应用途的要求执行。

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出让合同