地块基本信息
区县长宁区
地块公告/公示号202407801
合同编号沪长国有建设用地使用合同（2024）4号
地块名称长宁区华阳路街道12街坊41丘020-09地块（汇川路北块）
出让方式招挂复合
四至范围东至：汇川路300弄弄地，南至：汇川路，西至：凯旋路，北至：中山公园
土地用途办公楼,餐饮旅馆业用地
宗地面积（平方米）23215.30
容积率4.0
计容面积（平方米）92861.2
受让人信息
受让人上海华凝汇建置业有限公司
出资比例上海华凝汇建置业有限公司：100%
受让人法定代表人牛腾
土地建设状况基本信息
合同签订时间2024-09-11
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起10个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：67000.00平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：62000.00平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制装配率 建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%，应按以下规定建设及管理：按照《市住建委关于进一步明确装配式建筑实施范围和相关工作要求的通知》（沪建建材﹝2019〕97号）执行。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求1、公共服务设施、建设及管理要求：本地块内应设置建筑面积不小于3000平方米（计容）的社区公共服务设施，包括：社区级文化、体育健康功能类设施2000平方米、人才服务功能类设施1000平方米（含白领食堂200平方米）。上述公共服务设施归受让人所有并负责运营管理，在实际运营阶段可根据“15分钟社区生活圈”实际需求微调,并接受长宁区华阳街道监管。 2、公共空间配置、建设及管理要求：设置面积不小于1800平方米的公共开放空间，具体位置和形态可结合建筑方案设置，可设置下沉式广场。地块与中山公园边界不设物理围墙，地块内公共开放空间和中山公园连通，公共开放空间24小时开放。 3、空间勾连要求： （1）地块内建筑预留跨凯旋路与轨道交通3、4号线勾连的接口。 （2）地块内建筑预留跨汇川路与龙之梦商业中心裙房勾连的接口。 （3）地块内地面、屋顶和下沉广场的公共空间之间可尽量勾连，并能连接跨地块的勾连接口。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为不得低于20%%，绿化面积不小于4643.00平方米，集中绿地率：不得低于5%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：/。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求(1)本地块办公部分功能定位为：根据《上海市长宁区单元规划》指引要求，充分利用区域历史文化底蕴优势，形成文绿商办功能联动，彰显地区百年人文风貌，高质量推进总部经济和科技创新。引入企业总部、区域总部、功能总部、创新研发中心，形成产业集聚和业务协同效应，打造区域创新高地。 (2)本地块商业部分功能定位为：提供高品质生活服务，满足国际商务人士及高级管理人才需求，强化国际社区属性的高端商务型酒店功能。 (3)本地块内应设置不小于8000平方米的文化设施，其功能应结合苏河中山公园文旅资源丰富的地区，历史文化底蕴（百年公园、百年校园、百年道路、百年公交等），建议引入体验式文化消费，可以人文体验、数字媒体、新兴文化业态等为导向，形成文绿商办功能联动，彰显地区百年人文风貌。实际运营接受区文旅局监管。
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求
物业持有要求7、其他物业要求：1）受让人应当按出让年限自持建筑面积100%的商业物业（含酒店、地下商业部分）。 2）受让人应当按出让年限自持建筑面积100%的办公物业。 3）受让人应当按出让年限整体持有文化设施。 4）受让人应当按出让年限整体持有社区公共服务设施。。
建筑节能环保绿色建筑要求/
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、BIM建设管理要求：建设项目应全程采用BIM技术。 2、海绵城市建设管理要求：年径流总量控制率为70%，年径流污染控制率50%。 3、停车位要求：按照停车场库规范执行，另设置社会停车位不少于100个。 4、环卫设施要求：按照相关技术规范配置垃圾房、厕所等配套环卫设施。 5、民防要求：应按《上海市工程建设项目民防审批和监督管理规定》配建民防工程；屋顶设置一个不少于10平方米的人民防空警报设施专用房，建成后由民防管理部门使用。 6、物业管理用房及业主委员会用房配置要求：在地面配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按房屋总面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。 7、地下建设要求：地下开发不少于三层。地下1层可设置5000平方米的配套商业设施，11000平方米停车库，地下2-4层每层可设置17000平方米停车库。实际开发建设中，具体功能、面积若有所调整，以审定方案为准。 8、本合同第十条内容以本款为准：受让人同意按照本条以下规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款余额：本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款余额。 9、本地块计容面积为92861.2平方米，其中社区公共服务设施不小于3000平方米；文化设施不小于8000平方米；其余计容面积中，办公不小于75%（即不小于61395.9平方米），商业（酒店）不大于25%（即不大于20465.3平方米）。 10、地块东侧北端保留有路灯控制箱，东侧南端保留有变电箱，均属于地区性基础配套设施，需保留其功能，可根据建设方案调整。 11、受让人承诺自通过综合验收之日起1年内，本项目新增引入至少1家企业总部，且引入企业在设立、建设、经营过程中均应遵守符合产业功能定位、税收属地征管、属地注册登记的要求，实现“功能、税收、注册”三落地。受让人接受长宁区商务委员会履约监管，最迟于承诺时间届满一个月内，向长宁区商务委员会提供真实、有效的企业（总部）承诺期内的落户入驻协议、房屋租赁协议，以及后续完成企业（总部）落户注册于项目内的迁址（或成立）公告、营业执照、税管开户清单等相关证明材料，其中涉及国家高新技术企业的还需提供省级及以上主管部门出具的认定文件。 12、受让人承诺自通过综合验收之日起5年内，达到绿色建筑三星级的建筑面积占总建筑面积比例为60%。受让人接受长宁区建设和交通委员会的履约监管，最迟于承诺时间届满一个月内，向上海市长宁区建设和交通委员会提供真实有效的绿色建筑等级证书、项目综合验收证明或不动产权证等材料。 13、受让人承诺不因自身原因申请调整开竣工时间。 14、受让人承诺在土地出让合同约定的物业持有期间，根据出让合同第四十条的约定，受让人及受让人成立的项目公司的出资比例、股权结构、实际控制人等均不会改变，在土地出让合同约定的物业持有期间内，受让人将于每年1月-4月向上海市长宁区规划和自然资源局报备以下材料，且对外公开披露相关信息，具体提供材料如下：①经工商管理部门盖章确认的股东名册和公司章程，证明我方及我方成立的项目公司股权结构。②由会计师事务所出具的证明文件，证明我方的实际控制人（即提供最终业绩的公司）是否对我方及我方成立的项目公司具有控制权。 15、受让人若未能按承诺履行上述第11、12、13、14事项（包括未能提供有效证明）的，违背上述承诺（包括未提供有效证明）任意一项的，受让人愿向上海市长宁区规划和自然资源局支付本地块出让金总额10%的违约金，否则上海市长宁区规划和自然资源局有权向我方追索违约赔偿。同时受让人愿放弃在此后三年内参加上海市国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动的权利，并同意上海市长宁区规划和自然资源局将受让人的违约行为列入诚信档案并上网公示；若届时土地交易诚信管理相关规定有变动的，受让人同意按新的相关规定接受处置。

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出让合同