地块基本信息
区县徐汇区
地块公告/公示号202310301
合同编号沪徐国有建设用地使用合同（2023）11号
地块名称徐汇区龙华街道188N-F-04、188N-F-05、188N-U-04、198-A-03、198-A-04、198-C-02地块及188N-F-01（部分）、188N-F-03（部分）、188N-U-01、188N-U-03（部分）公共绿地、龙启路（部分）、规划一路（部分）、188N-F-02（部分）、188N-U-02（部分）地下空间
出让方式招挂复合
四至范围东至：天钥桥南路，南至：龙耀路，西至：龙吴路，北至：龙恒路
土地用途188N-F-04：普通商品房；188N-F-05：科研设计用地；188N-U-04：办公楼；188N-U-04：商业用地；188N-U-04：租赁住房；198-A-03：租赁住房；198-A-04：普通商品房；198-C-02：办公楼；198-C-02：商业用地
宗地面积（平方米）223388.80
容积率188N-F-04地块： 2.52,188N-F-05地块： 8.02,198-A-04地块： 2.63,198-C-02地块： 12.11,198-A-03地块： 3.16,188N-U-04地块： 8.1
计容面积（平方米）188N-F-04地块： 132336.04,188N-F-05地块： 47431.08,198-A-04地块： 76782.85,198-C-02地块： 251719.67,198-A-03地块： 33177.79,188N-U-04地块： 131757.84
受让人信息
受让人中海企业发展集团有限公司,上海龙华建设发展有限公司
出资比例中海企业发展集团有限公司：85%,上海龙华建设发展有限公司：15%
受让人法定代表人张智超,傅祥卿
土地建设状况基本信息
合同签订时间2023-10-26
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：商业、停车库；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的/%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求1、公共服务设施要求：在198-A-03、198-A-04、188N-F-04、188N-F-05、188N-U-4地块内配置11321平方米（计容）的公共配套设施。其中198-A-03地块配建不小于3240平方米公共配套设施，包含长者食堂465平方米，社区学校1200平方米，养育托管点500平方米，文化活动室500平方米，生活服务点375平方米，健身驿站200平方米。198-A-04地块沿龙兰路配建不小于3850平方米公共配套设施，包含居委会200平方米，综合为老服务中心2000平方米，卫生服务站1000平方米，老年活动室300平方米，生活服务点350平方米。188N-F-04地块沿绿地配建不小于2250平方米公共配套设施，包含居委会200平方米，文化活动室800平方米，日间照料中心500平方米，养育托管点500平方米，生活服务点250平方米。188N-F-05配建不小于400平方米公共配套设施，为文化活动室。188N-U-4地块配建不少于1581平方米的公共配套设施，包含卫生服务站700平方米、养育托管点500平方米、生活服务点381平方米。上述公共配套设施应设置在三层以下，其中养育托管点宜设置在一层，具体功能可由区政府相关部门根据需要配置。公共配套设施需和所属地块同步建设，同步竣工，同步交付。布局应相对独立，相对集中，沿街布置，建成后产权无偿交政府相关部门。 2、公共空间建设要求：设置环通龙启路以及规划一路的地上连通道系统，连接商业、商办、科研地块二层及以上。鼓励188N-U-04、198-C-02、198-C-03地块间整体开发，198-C-02、198-C-03在不突破198-C-02地块限高前提下开展一体化设计，商办总建筑量及跨规划一路上方联通建筑计容面积可以与198-C-02、198-C-03、188N-U-04地块间统筹布置，受让人需出资建设公共部位连廊，跨龙吴路部分公共连廊需整体设计，并预留相应接口，具体以审定方案为准
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为23%%，绿化面积不小于31090.30平方米，集中绿地率：/%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：整个出让项目绿化率按23%控制，其中住宅绿化率不低于35%。具体以绿化部门审批意见为准。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求依托浦江实验室国家级科研平台，推动打造黄浦江南延伸段WS5单元西片区成为上海人工智能产业集聚标杆，通过与周边功能组团的有效联动，构建产、城、人融合为一体的西岸数智中心
引入行业要求188N-F-05地块引入企业应符合区域功能定位，依托周边国家级重大项目落户契机，引入人工智能头部企业，推进人工智能产业赋能，实现传统工业智能化升级，加强培育高能级孵化器，着重科研成果转化
其他功能要求/
运营管理运营管理要求
物业持有要求1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府相关部门的物业除外)。 7、其他物业要求：（1）受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%的保障性租赁住房物业。 （2）受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%的商业物业。 （3）受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于40%的办公物业。 （4）受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于100%的教育科研设计物业。。
建筑节能环保绿色建筑要求整个出让项目绿化率按23%控制，其中住宅绿化率不低于35%。具体以绿化部门审批意见为准
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。
特别约定1、本合同项下出让宗地中商品住宅建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑二星级；超低能耗建筑标准为：无，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准 》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG/TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG/TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》（沪建建材〔2019〕157号），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。绿色建筑、超低能耗建筑等在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 2、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地商品住宅部分规划总建筑面积的5%以上（配建的保障性住房类型为公共租赁住房）。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给徐汇区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。 受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 3、本合同项下出让宗地中实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%。应按以下规定建设及管理：《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2019〕765号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 4、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2017版）》对开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工、竣工交付阶段开展正向BIM应用。并在设计、施工阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 5、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：无，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 6、198-A街坊需结合本基地设置地下水位监测井2口，占地面积约28㎡(可结合地下方式设置在绿地内) ，地块北部建筑后退距离结合轨道交通专项研究及区域评价后综合确定。 7、198-C-02、188N-U-04地块配建地下停车场，满足24小时开放要求。 8、（1）198-C街坊、188N-U街坊、188N-F-05地块地下空间整体开发。198-C街坊地下空间可以与23号线龙启路站轨交站厅层连通，其地下空间建设范围具体以轨道交通运营管理要求为准。 （2）198-C、188N-U、188N-F三个街坊地下空间一体化开发应优先满足各类市政管线及设施建设要求。涉及到市政道路、公共绿地与水系地下空间开发需征询相关主管部门意见。 9、本合同第四条出让面积以本款为准：地上出让面积135175.2平方米，包括：198-A-03地块10499.3平方米，198-A-04地块29195平方米，188N-F-04地块52514.3平方米，188N-F-05地块5914.3平方米，188N-U-04地块16266.4平方米；198-C-02地块20786.1平方米，地下出让面积163700.8平方米，包括198-A-03地块、198-A-04地块、188N-F-04地块、188N-F-05地块、188N-U-04地块、198-C-02地块出让面积投影、188N-F-01（部分）、188N-F-03（部分）、188N-U-01、188N-U-03（部分）公共绿地、龙启路（部分）、规划一路（部分）、188N-F-02（部分）、188N-U-02（部分）水系地下空间28525.6平方米。 10、198-C-02地块内（地下）有规划轨交23号线龙启路站站本体。建筑设计应符合轨道交通管理技术要求，项目实施工程应确保地铁运营及施工的安全。受让人在取得土地使用权后，应在方案阶段进一步与申通集团进行对接沟通，结合规划轨交23号线站点届时的具体设置统一设计、结合方案共同建设。轨道交通安全保护区退界及保护要求具体以轨交部门意见为准。同时因规划轨交23号线施工，需临时借地，受让人应无偿予以配合。借地期限不超过4年，视轨交工程施工进度，逐步归还土地。该地块经出让人同意，竣工时间可予以延长。23号线龙启路站相关设施可结合198-C-02地块建设。 11、地块内另需配置物业及业委会管理用房，规模及要求以审定方案为准。 12、带建要求：受让人需出资建设198-A-01、188N-F-01、188N-F-03、188N-U-01、188N-U-03、198-C-01等6处公共绿化，计16721.6平方米，建设标准不低于1500元/平方米。建成后产权归区绿容局，具体建设要求以绿化部门意见为准。 13、为确保产业落地，188N-F-05地块须与188N-F-04住宅地块同步开工。 14、本项目建设应贯彻海绵城市设计理念，年径流总量控制率70%，年径流污染控制率50%。工地围墙应按照徐汇区建设主管部门意见设置并安装喷淋除尘装置。 15、本合同项下商品住宅部分的房屋装修标准为5000元/平方米（集采价格）。配建的保障房（含保障性租赁住宅）应与商品住宅建设项目一并规划设计、其建筑外形、风格、色彩与品质应与商品住宅基本一致，保持总体和谐。配建保障房外立面，门窗等用材须与商品房保持一致，相关设计方案须报主管部门审核通过。 16、民防工程的建设需采用统一规划，集中配建的方式，按地上建筑面积10%配建民防工程。在188N-F街坊中建设不少于10平方米的防空警报设施专用房，具体要求以民防部门意见为准。 17、188N-F-04地块沿天钥桥南路一侧，需预留3米空间作为公共人行通道，适应未来天钥桥南路交通需要。 18、198-A街坊需预留无偿退让范围，适应机场联络线南站支线实施可能性，198-A街坊商品住宅、租赁住宅建设方案需征询市交委意见。 19、项目建成后BIM数据、停车数据等纳入徐汇区大数据中心统筹管理。 20、本项目商业、办公、教育科研设计、租赁住宅应满足绿色建筑二星标准。具体按《上海市住房和城乡建设管理委员会关于加强本市绿色建筑设计管理工作的通知》（沪建建材[2021]337号）和《上海市绿色建筑“十四五”规划》（沪建建材[2021]694号）等文件执行。同时符合《上海市建筑节能条例》及相关工作要求，具体以施工图设计审查节点为准。 21、根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，188N-F-04、198-A-04地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。 22、本合同第十四条第二项以此特别约定为准：全装修住宅建筑面积应占商品住宅建筑面积的100％，计209118.89平方米，及租赁住宅建筑面积的100％，计64799.67平方米。 23、198-A、198-C地块以及188N-F街坊内可结合配套设施各设置1处公共厕所，应设置在人流较多的道路沿线，宜在地面层临道路设置，并单独设置出入口，竣工验收完成后产权移交区绿容局。 24、本合同项下的租赁住房为保障性租赁住房。 25、租赁住宅要求：（1）该保障性租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租, 不得上市销售或以长期租赁等为名变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。受让人应在出让年限内整体持有保障性租赁住房物业并持续出租运营。 （2）受让人应按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规〔2021〕12号）等规定对保障性租赁住房进行租赁管理，并纳入全市统一的住房租赁管理服务平台监管。保障性租赁住房应向符合国家和本市规定准入条件的对象出租，每次租约原则上不少于1年、不超过3年。禁止改变用途使用、转租、转借、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。受让人应按照政府相关规定，在具体运营细则中明确相关管理要求。 （3）受让人应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下确定保障性租赁住房租赁价格，租赁价格每年上涨幅度不超过同地段市场租赁住房租金同期涨幅，且不超过5%；租赁价格初次定价和调价接受市、区房屋管理部门指导和备案管理。配套设施的租赁价格参照市场租金执行。 （4）房型设计要求，70平方米以下套型住房建筑面积占项目住房建筑面积的比例应不低于70%。中小套型住宅定义以《沪府办[2016]10号》文为准。本市租赁住房市场培育过程中应以中小套型为主，随着租赁住房市场健全完善，应进一步优化房型设计，鼓励采用符合市场需求的住房套型。该项目须纳入我市保障性租赁住房建设要求，具体按照本市保障性租赁住房相关政策执行。 26、本合同第十四条第三项以此特别约定为准：本合同项下中小套型住宅建筑面积不得低于租赁住宅部分建筑面积的100%及商品住宅部分建筑面积的20%，计为106624平方米以上。（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）。 27、在188N-F-05地块由铁塔公司牵头，三家运营商集约共建一处室外宏基站，以满足地块及188N-F-04地块的信号覆盖需求，宏基站共有基础设备，如引电、机柜、电源、机房配套等，产权归铁塔公司。其他运营商负责布设各自的天线，产权归各运营商。其他如室内分布系统、通信机房、通信管道、桥架等要求应征询区科委意见。

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出让合同