地块基本信息
区虹口区
地块公告/公示号202410302
合同编号沪虹国有建设用地使用合同（2024）11号
地块名称虹口区C080301单元hk191A-03地块
出让方式挂牌
四至范围东至：九龙路，南至：哈尔滨路，西至：吴淞路，北至：hk191A-05地块
土地用途普通商品房
宗地面积（平方米）14280.63
容积率3.87
计容面积（平方米）55266
受让人信息
受让人上海煦臻企业管理有限公司
出资比例上海煦臻企业管理有限公司：100%
受让人法定代表人娄山杰
土地建设状况基本信息
合同签订时间2024-11-29
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：/；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求须配建不少于2000平方米公共服务设施（计容），建成后无偿移交四川北路街道。上述公共服务配套设施需布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达，其中养育托管点需按照相关管理规定及标准设置，建议设置在一层。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为35%%，绿化面积不小于4998.00平方米，集中绿地率：10%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：1、重要地区和主要景观道路两侧建设项目的集中绿地，应当沿道路一侧设置。居住区内每块集中绿地的面积不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。 2、绿地内以植物造景为主，绿化种植面积应当不少于绿地总面积的百分之七十。建（构）筑物的占地面积不得超过绿地总面积的百分之二，有技术规范的，按照有关技术规范执行。 3、绿化种植的地下空间顶板标高应当低于地块周边道路地坪最高点标高1.0米以下，地下空间顶板上覆土厚度应当不低于1.5米，确保符合植物种植条件。 4、绿化设计、施工根据《上海市新建住宅环境绿化建设导则》（2005年修订版）的规定实施。 5、以植草砖铺设的用地，不计入绿地面积。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求/
引入行业要求/
其他功能要求/
运营管理运营管理要求
物业持有要求1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府相关部门的物业除外)。
建筑节能环保绿色建筑要求1、重要地区和主要景观道路两侧建设项目的集中绿地，应当沿道路一侧设置。居住区内每块集中绿地的面积不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。 2、绿地内以植物造景为主，绿化种植面积应当不少于绿地总面积的百分之七十。建（构）筑物的占地面积不得超过绿地总面积的百分之二，有技术规范的，按照有关技术规范执行。 3、绿化种植的地下空间顶板标高应当低于地块周边道路地坪最高点标高1.0米以下，地下空间顶板上覆土厚度应当不低于1.5米，确保符合植物种植条件。 4、绿化设计、施工根据《上海市新建住宅环境绿化建设导则》（2005年修订版）的规定实施。 5、以植草砖铺设的用地，不计入绿地面积
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，/ 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑二星级；超低能耗建筑标准为：近零能耗建筑，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准 》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG/TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG/TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》（沪建建材〔2019〕157号），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。绿色建筑、超低能耗建筑等在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求，并取得绿色建筑标识。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 2、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的0 %（配建的保障性住房类型为公共租赁住房），计0平方米。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给虹口区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 3、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制、装配率按以下条款执行：建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%。 应按以下规定建设及管理：《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2019〕765号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 4、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2017版）》开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工、竣工交付阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 5、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：无，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 6、本合同项下出让宗地商品住宅装修标准不低于4000元/平方米（集采价）（为竞指标起始值，最终以现场竞报结果为准）。 7、除本合同第一十二条第三款明确的公共服务设施外，本合同项下出让宗地内合计应设置公共服务设施/平方米（最终以现场竞报结果为准）（计容），上述公共服务配套设施的具体布局、功能、面积应在建筑规划设计方案中明确，上述公共服务配套设施宜布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达，由受让人建成后产权无偿移交虹口区人民政府，由虹口区人民政府调配使用，统筹安排。 8、本合同项下出让宗地内配建高端人才住房面积合计应占该上述地块规划总住宅建筑面积的0%，计0平方米（最终以现场竞报结果为准）。受让人同意上述配建高端人才住房无偿移交给区政府指定的机构，具体设计、建设、验收、移交、使用等由区人才管理部门会同房管部门统筹管理。 9、本合同项下出让宗地中商品房住宅建筑应落实智能建造技术措施，具体按《上海市住房和城乡建管理委员会关于印发〈关于加强超低能耗建筑项目管理的相关规定〉的通知》（沪建建材〔2022〕613号）执行。 10、根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，本地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。 11、本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的40%，计21306.4平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米）。 12、按《虹口区海绵城市建设规划（2018～2035）》要求，控制雨水年径流总量至少达到70%，年径流污染至少达到50%，通过综合采用渗、滞、蓄、净、排等措施落实到位。 13、地块位处武进合流制排水系统，项目内部排水应按照雨污分流实施，与区市政和水务中心做好市政排水接入方案对接 14、加强地块范围雨水调蓄利用，项目内须设置不小于172立方米的智慧调蓄设施，建设标准应满足《城镇雨水调蓄工程技术规范》(GB51174-2017）相关要求，设施运行应具备自动化运行控制、计量设施，控制信号及计量数据（包括水位、流量）应预留接入政府管理平台的条件。海绵设施容积可相应换算为提标调蓄量。做好排水方案与雨水调蓄方案的对接。 15、按照无障碍设施工程建设标准，设计无障碍设施。 16、按照《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DG/TJ08-7-2021）配置机动车停车位及非机动车停车位。电动自行车集中充电和停放场所建设参照《电动自行车集中充电和停放场所设计标准》执行。 17、地块沿九龙路存在一处既有电力P型站“嘉兴站”，现状变电站在出让时先行保留。土地受让人应在地块开发时结建地上新嘉兴站，规模为KT2站，建筑面积不小于原嘉兴站133平方米，结建方案需经市区供电公司同意。新嘉兴站建成投用前嘉兴站不得拆除（如确需拆除嘉兴站，需先行落实电站临措），新站建成后土地受让人应无偿移交并配合办理产权至市区供电公司名下。新嘉兴站建设的相关全部费用（包括但不限于临措及复正的设计、土建、电气设备、线缆割接、安装调试等费用，其中：土建费约200万元，其他费用根据电力公司方案而定）及原嘉兴站的拆除费用由土地受让人承担（如出让后需先建临站，相关费用由土地受让人承担），新站建成后需与市区供电公司签订原嘉兴站与新嘉兴站的搬迁协议。 18、以住宅人数配置建设体育用地，可以设置在室内也可以设置在室外，设置在室内的，人均建筑面积不低于0.1平方米，设置在室外的，人均用地面积不低于0.3平方米。 19、场地竖向设计应与周边市政道路标高衔接顺畅，出入口应采用内坡方式与人行道边界标高接平。地块标高应以周边市政道路实测标高作为控制标高，具体在方案阶段予以明确。 20、该项目涉及轨交10号线安全保护区范围，受让人应根据轨道交通部门出具的轨道交通保护要求进行开发建设，并在项目方案设计及施工阶段进一步征询市交通委及轨道交通部门意见。 21、项目退红线距离以建设项目规划管理阶段审定的方案为准，地块内用户管线不得进入市政道路范围。 22、小区内智能快件箱 应按照每300户90-130个格口的标准配置（一套智能快件箱）并且配备不低于25平方米的智能末端配送设施服务用房，取得工程规划许可证后至虹口区房管局办理配套费手续。 23、根据《上海市住宅物业管理规定》第四十二条规定，受让人应当在物业管理区域地面上配置独用成套的物业管理用房，其中物业服务企业用房按照物业管理区域房屋总建筑面积的千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房按照不低于三十平方米配置。 24、项目根据《上海市景观照明管理办法》和《上海市景观照明总体规划》等相关要求，项目楼宇顶部和其他部位可按需适当设置景观照明，禁止使用投光、激光、动态光等照明形式，避免对周边居民产生污染。根据绿色低碳景观照明要求，建议使用高效节能灯具产品。景观照明总控系统按统一标准纳入区灯光集控系统。项目后续按需配合全市集控要求设置高清摄像头。若项目涉及景观灯光的，方案需报虹口区绿化市容局审核。 25、户外招牌设置要求：项目建筑标识、招牌等户外设施设置需与周边环境相适应，招牌的高度、字体大小、发光亮度及使用材质需符合2023年5月1日起实施的《上海市户外招牌设置技术规范》及《虹口区户外广告设施设置实施方案(2024版)》相关要求。户外广告设施设置要求：该用地为住宅用地，除围墙静态公益性户外广告设施以外，居住建(构)筑以及场地不得设置其它户外广告设施。如申请设置户外广告设施，需符合《上海市户外广告设施设置规划（2023-2027年）》规划要求。 26、根据《上海市生活垃圾管理条例》《垃圾房技术要求》，规范设置垃圾房，根据业态情况确定垃圾房面积，设计方案需经行业主管部门审核。由业主单位负责日常管理，做好生活垃圾四分类，确保建筑垃圾不落地，便于各类环卫车辆的收集和清运。 27、（1）该地块属于人防结建范围，应按地上总建筑面积10%配建人防工程。该地块内应配建人防工程为甲类、核武器抗力等级6级、常规武器抗力等级6级的二等人员掩蔽部，并应按有关规定配置电站。人防工程停车位应严格落实《关于进一步加强本市民防工程停车位管理工作的通知》（沪民防〔2021〕120号）规定和人防工程禁止和限制机动车停车位设置要求，受让人在规划设计方案文本中应对防护设备设施设置作出符合性说明。车位设置要求和符合性说明示例详见上海市国防动员办公室有关文件。 受让人应按照《上海市民防工程标识系统技术标准》（沪民防〔2022〕61号）要求，在施工图设计阶段落实人防标识系统的建设要求，做到与工程建设项目同时设计、同时施工、同时验收、同时投入使用。 （2）受让人应参照《上海市公用民防工程安全监管物联设施设计规范（2021版）》在人防工程建设中设计、安装智能监管物联设施和无线通信设备，并在投入使用前将监测预警信息汇聚至相关智能监管运行管理系统。受让人应按照《建筑信息模型设计交付标准》（GB/T51301-2018）和《人防工程设计信息模型交付标准》（DG/TJ082206-2016）建立建筑信息模型，在设计和竣工阶段，提交施工图和竣工的人防建筑信息模型。 28、地块内设置一间面积为25平方米的通信接入机房（具体机房大小依据住宅小区户数最终确认），除通信接入机房楼宇外，每栋楼都需要建设一间不低于3平方米的电信房（具体面积依据技术标准的住宅分类中高层、高层、超高层最终确认），主要用于放置无线覆盖主设备、固网及有线等通信相关设备，机房建筑梁下净高不小于2600mm，地面承重不小于600KG/平方米，用电要求380V，25KW,电信房用电要求不低于220V，2KW。建设标准详见《住宅区和住宅建筑通信配套工程技术标准》。 29、本合同第十条以本条款为准。自本合同签订之日起10日内，缴纳土地出让价款的50%（含定金），剩余部分在90日内付清。 30、（1）风貌保护街坊规划范围内的建设活动，确因历史风貌保护需要，建筑间距、退让、面宽、密度等无法达到相关技术规定要求的，可以经历史风貌区和优秀历史建筑保护专家委员会论证，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。 （2）为延续道路历史空间尺度，hk191A-03、hk191A-05地块沿四平路、吴淞路、九龙路、哈尔滨路路段地上建筑可零米退界，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。 （3）hk191A-03地块的机动车出入口建议设置在哈尔滨路、九龙路。地块机动车开口设置应按照《上海市控制性详细规划技术准则》执行，若根据地块实际情况难以达到《准则》要求的，则应在建设项目实施阶段开展交通组织研究论证，听取专业管理部门意见，按批准的建设方案实施。 （4）在做好风貌保护及周边道路交通组织的前提下，充分利用地下空间。hk191A-03地块地下空间层数建议为2层，以住宅附属空间、停车和相关配套为主。 （5）hk191A街坊涉及轨道交通控制线内应优先保障地铁安全运营的要求，所有开发建设行为需征得申通及交通主管部门认可。 （6）结合风貌评估，建议延续吴淞路（哈尔滨路-武进路段）东侧、武进路（吴淞路-虹口救火会旧址段）的界面风貌特征。 （7）结合风貌评估，建议对风貌建筑特色构件如里弄门头、过街楼等进一步细化甄别和保护，具体以建设项目规划管理阶段批准的方案为准。

相关文件下载

出让合同