地块基本信息
区县静安区
地块公告/公示号202408102
合同编号沪静国有建设用地使用合同（2024）10号
地块名称静安区灵石社区N070402单元094a-14地块
出让方式挂牌
四至范围东至：规划平陆路，南至：广中西路，西至：规划094a-16地块、宝华万豪酒店，北至：规划094a-04地块
土地用途办公楼,普通商品房
宗地面积（平方米）31602.73
容积率2.95
计容面积（平方米）93228.05
受让人信息
受让人中建玖合发展集团有限公司
出资比例中建玖合发展集团有限公司：100%
受让人法定代表人王艺超
土地建设状况基本信息
合同签订时间2024-09-18
约定缴款时间合同签订之日起90日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起15个工作日内
约定开工时间在交付土地后12个月内
约定竣工时间在交付土地48个月内
全生命周期管理要求
建设管理建设要求/
住宅套数下限/
保障房配建比例（%）配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的/%以上。
中小套型配建比例（%）中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的/%。
中小套型住宅建筑面积（平方米）中小套型住宅建筑面积不得低于/平方米。
地下空间要求地下建设用地规划性质：具体以审定方案为准；
地下总建筑面积：/平方米；
住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
非住宅配套停车库用途建筑面积：/平方米；
本合同未约定但在建设阶段需进行地下空间经营性开发的，受让人应在办理建设工程规划许可证之前，与出让人签订补充出让合同，补缴土地出让金。
装配式要求本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：/%，建筑单体预制装配率/，应按以下规定建设及管理：/。
全装修要求全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100%以上（不包含保障性住房等），计/平方米以上，保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的/%以上，计/平方米以上。
公共服务设施及空间要求（1）公共空间：该地块结合方案提供不小于1000平方米的公共开放空间。不得设置围墙，满足24小时对外开放，建成后无偿移交静安区人民政府。 （2）公共通道：094a-13地块、094a-14地块内设置公共通道1条，宽度不小于8米，斜接094a-16地块与广中西路，线型可结合方案设置，两端不得设置围墙，满足24小时对外开放。与建筑结合设置的公共通道净空高度一般不低于4.5米。
绿化管理要求本合同项下出让宗地中的绿地率为住宅不低于35%、办公不低于20%%，绿化面积不小于10065.47平方米，集中绿地率：下限10%%，屋顶绿化实施面积/平方米，受让人应按以下约定建设及管理：有条件的应实施屋顶绿化，实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%。
其他建设要求/
功能管理功能业态要求该地块办公部分业态功能应符合中环两翼创新创意集聚带总体规划定位，积极发展总部经济、涉外经济。
引入行业要求鼓励引入央国企、民企等各类企业总部入驻。
其他功能要求/
运营管理运营管理要求1、受让人（或其成立的项目公司）在公司设立、建设、经营过程中均应遵守符合产业功能定位、税收属地征管、属地注册登记的要求，实现“功能、税收、注册”三落地，且承诺在办公物业自持年限内不迁移出静安区。 2、该地块位属静安区大宁功能区，受让人（或其成立的项目公司）应引入企业入驻，且同意自持办公物业在持有年限内产出强度不低于大宁功能区重点监测办公楼宇2023年坪效水平，并由上海市静安区投资促进办公室负责监管。如未达到相关坪效水平，受让人自愿放弃自未达标年度起的后续三年内参加上海市静安区国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动的权利，并同意出让人将受让人的违约行为列入诚信档案并上网公示。
物业持有要求1、受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业(除按照相关规定应当移交政府及政府相关部门的物业除外)。 7、其他物业要求：（1）受让人应当按出让年限自持建筑面积100%（计19577.89平方米以上）的办公物业。 （2）受让人应当按出让年限自持建筑面积100%（计5000平方米）的地下经营性文化设施。。
建筑节能环保绿色建筑要求有条件的应实施屋顶绿化，实施屋顶绿化面积不得低于建筑占地面积的30%
土壤及地下水环保要求受让人在使用过程中发生污染的，受让人应承担土壤和地下水地质环境调查、评估及修复的相关费用。经相关部门认定，造成严重环境污染的，出让人可无偿收回国有建设用地使用权，并有权追缴土壤和地下水地质环境治理修复的有关费用。
其他环保要求/
转让、出租、抵押管理1）受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取不动产权证后，应按本合同约定，进行国有建设用地使用权转让、出租、抵押。 2）受让人应按合同约定自持物业，不得整体、分幢、分层、分套转让；受让人如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让约定自持部分的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 3）出让宗地为营利性教育、科研、医疗卫生、社会福利、体育设施等基础设施和社会事业项目用地的，应由受让人自持。确需整体转让的，向出让人提出申请，经出让人同意后执行 4）本合同项下出让宗地中由受让人自持的物业应与本合同项下出让宗地上的其他房屋一并申请办理初始登记，不得单独办理房地产权证。 5）本合同项下的国有建设用地土地使用权，受让人的出资比例、股权结构、实际控制人等均不得改变。受让人的出资比例、股权结构、实际控制人发生改变的，应事先书面申请，经出让人同意后方可实施。 6）本合同项下出让宗地需自持部分物业，应当整体抵押，不得分割抵押。抵押权实现时，受让人应执行本合同中约定的权利和义务。
违约管理要求1）本合同项下出让宗地建筑容积率、建筑密度等任何一项指标低于本合同约定的最低标准的，出让人可以按照实际差额部分占约定最低标准的比例， 要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并有权要求受让人继续履行本合同；建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的， 出让人有权收回高于约定的最高标准的面积部分，有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。 2）擅自改变土地用途和建设条件，违法情节严重、拒不整改、拒不接受处罚的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权。 3）受让人违反本合同约定，擅自改变出资比例、股权结构实际控制人等，拒不整改的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用使用权 4）/ 5）受让人违反本合同中相关职能部门提出的出让要求的，由相关职能部门依法依规追究责任。 6）若受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回国有建设用地使用权， 扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的国有建设用地使用权价款。受让人在本合同项下出让宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的， 出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。 7）因受让人违反本合同约定，出让人收回国有建设用地使用权的，出让人和受让人同意本合同项下出让宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收回地上建筑物、构筑物及其附属设施。
特别约定1、本合同项下出让宗地中住宅部分建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑二星级；超低能耗建筑标准为：近零能耗建筑，应按以下规定建设及管理：《公共建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2143-2021），《住宅建筑绿色设计标准》（DGJ 08-2139-2021），《绿色建筑工程验收标准》（DG/TJ08-2246-2017），《上海市绿色建筑工程设计文件编制深度规定（2021年修订版）》，《绿色建筑评价标准》（DG/TJ08-2090-2020） ，《关于推进本市超低能耗建筑发展的实施意见》（沪建建材联〔2020〕541号），《上海市超低能耗建筑项目管理规定（暂行）》（沪建建材〔2021〕114号），《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》（沪建建材〔2019〕157号），《近零能耗建筑技术标准》（GB/T51350-2019）。绿色建筑、超低能耗建筑等在开发建设及投入使用后的运行维护过程中，均应满足绿色建筑、超低能耗建筑等相关规范、文件等要求，并取得绿色建筑标识。区住房和城乡建设管理部门将在建设、验收、投入使用、后续运维等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门将依法依规追究责任。 2、本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的0%以上（配建的保障性住房类型为公共租赁住房），计0平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给静安区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。受让人应当按照《上海市保障性住房配建建设项目协议书》的约定实施保障性住房配建，房屋建成后应当无偿移交区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。区住房保障管理部门将在建设、验收、移交等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房保障管理部门将依法依规追究责任。 3、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为：100%，建筑单体预制、装配率按以下条款执行：建筑单体预制率40%或建筑单体装配率60%。应按以下规定建设及管理：《上海市装配式建筑单体预制率和装配率计算细则》（沪建建材〔2019〕765号），《装配整体式混凝土居住建筑设计规程》（DG/TJ08-2071-2016），《装配整体式混凝土结构施工及质量验收标准》（DG/TJ08-2117-2022）。装配式建筑在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足装配式建筑相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 4、受让人应当组织各参建单位按照《上海市建筑信息模型技术应用指南（2017版）》开展规划、设计、施工各阶段应用，并在设计、施工、竣工交付阶段开展正向BIM应用。在工程招投标或采购环节，应当在招标文件或采购文件中明确BIM实施要求，并在合同时明确相应条款；在施工图审查环节，应当交付BIM模型进行辅助审查；在综合竣工验收环节，应当向住房和城乡建设管理部门交付BIM模型。市、区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理。受让人违反合同约定的，市、区住房和城乡建设管理部门将不予通过施工图审查、竣工验收。同时，在项目实施过程中由市、区住房和城乡建设管理部门组织开展事中事后抽查、检查，对不符合技术实施要求的，应当要求责任主体立即停工整改，未整改到位的，不予复工。 5、本合同项下出让宗地实施建筑可再生能源应用应满足相关政策、标准等文件要求，屋顶安装太阳能光伏的面积比例：不低于30%，扣除屋顶安装太阳能光伏面积后的建筑可再生能源替代率：无，应按以下规定建设及管理：《关于推进本市新建建筑可再生能源应用的实施意见》（沪建建材联〔2022〕679号），《民用建筑可再生能源综合利用核算标准》（DG/TJ08-2329-2020）。建筑可再生能源应用在开发建设过程中，设计、构件生产、施工、竣工验收及备案等阶段均应满足建筑可再生能源应用相关规范、文件等要求。区住房和城乡建设管理部门将在设计、建设、验收等环节进行全流程监督管理，受让人违反合同约定的，区住房和城乡建设管理部门依法依规追究责任。 6、本合同项下出让宗地商品住宅装修标准不低于4000元/平方米（集采价）。 7、本合同项下出让宗地设置公共服务设施500平方米，包括居委会200平方米（计容）、老年活动室200平方米（计容）、文化活动室100平方米（计容），以及其他公共服务设施 / 平方米（计容，具体功能、面积应在建筑规划设计方案中明确），上述公共服务配套设施宜布局在建筑物三层以下位置，且临街布置，方便到达，由受让人建成后产权无偿移交静安区人民政府，由静安区人民政府调配使用，统筹安排。 8、本合同项下出让宗地范围内配建高端人才住房面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 0 %，计 0 平方米。受让人同意上述配建高端人才住房无偿移交给区政府指定的机构，具体设计、建设、验收、移交、使用等由区人才管理部门会同房管部门统筹管理。 9、本合同项下出让宗地中商品房住宅建筑应落实智能建造技术措施，具体按《上海市住房和城乡建管理委员会关于印发〈关于加强超低能耗建筑项目管理的相关规定〉的通知》（沪建建材〔2022〕613号）执行。 10、出让宗地中办公部分建筑应当达到的绿色建筑标准为：绿色建筑二星级及以上，包含商品房住宅建筑的超低能耗建筑项目，应以建设工程设计方案批复中的所有建筑作为申报范围，具体按照沪建建材[2022]613号执行。 11、配建的保障性住房装修标准按上海市房屋管理局关于印发《本市新建公共租赁住房实施室内装修的指导意见》的通知（沪房建管〔2018〕100号）执行。保障性住房的车位配建按照机动车位1:0.4，非机动车位1:1.2，产权无偿移交静安区公共租赁住房运营机构。 12、根据本市保障性租赁住房统筹配建有关要求，该地块住宅物业建筑面积自持比例为0%。 13、本合同第一十四条第（三）项以本条款为准：本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的40%，计29260.06平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米）。 14、民防要求：（1）该地块地下应按地上总建筑面积10%配建人防工程，人防工程为甲类，战时用途为二等人员掩蔽部，抗力级别为核6级、常6级。（2）人防工程停车位应严格落实《关于进一步加强本市民防工程停车位管理工作的通知》（沪民防〔2021〕120号）规定和人防工程禁止和限制机动车停车位设置要求。受让人在设计方案文本中应对防护设备设施设置做出符合性说明。（3）根据市国动办《上海市人民防空警报设施专用房建设管理意见》(沪民防〔2021〕134号)和《上海市静安区人民防空警报建设规划(2021-2035)》的要求，需在建筑物顶层配套建设一处建筑面积不少于10平方米的防空警报设施专用房，由受让人建成后产权无偿移交静安区人民政府，由静安区人民政府调配使用，统筹安排。防空警报设施专用房建设应按照《上海市人民防空警报设施专用房标准图集》、《上海市人民防空设施专用房设备配置要求》的规范标准，与主体建筑同步设计、同步建设。 15、按照《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》DG/TJ-08-7-2021落实机动车、非机动车停车指标。同时，住宅车位应100%预留安装充电设施条件，公建配套车位按比例安装充电设施。 16、该地块后续开发建设须按道路规划红线退界到位，地块建设方案须按照《中华人民共和国无障碍环境建设法》要求，同步开展无障碍设施建设。 17、根据《上海市雨水调蓄设施规划建设导则》（沪水务[2020]682号），受让人需结合地块海绵城市建设，满足不低于120立方米/公顷的雨水调蓄指标，具体以审定的方案为准，相关费用由受让人承担。 18、海绵城市建设要求：年径流总量控制率70%、年径流污染控制率50%。项目可采用绿色屋顶、透水铺装、下凹式绿地、生态树池、雨水调蓄设施、景观水体生态化等措施（详见《海绵城市建设技术标准》DBJT08-128-2019）。具体指标数值依据《静安区海绵城市建设规划（2018-2035年）》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。 19、环卫设施要求：住宅部分应建生活垃圾收集房1座，应预留大件垃圾、装修垃圾、绿化垃圾堆点；办公部分应建生活垃圾收集房1座；上述环卫设施产权归受让人，并按相关规定管理，具体位置、面积以最终审定方案为准。 20、地块内涉及1处区文物保护点为上海华通开关厂遗址，地址：广中西路191号，该处遗址已无文保原建筑，在地块开发建设中应留有安装文物标识牌的位置和区域。

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