地块基本信息
区县浦东新区
地块公告/公示号202403301
合同编号沪浦国有建设用地使用合同（2024）16号
地块名称浦东新区张江镇Z00-2001单元43-01地块
四至范围东至：43-02公共绿地，南至：康南路，西至：盛荣路，北至：规划十二路
土地用途科研设计用地,租赁住房
宗地面积（平方米）28429.82
受让人格科微电子（上海）有限公司
受让人法定代表人赵立新
土地建设状况基本信息
约定缴款时间合同签订之日起30个工作日内
约定交地时间付清全部国有建设用地使用权出让价款之日起10个工作日内
约定开工时间在交付土地后6个月内
约定竣工时间在交付土地42个月内
产业项目建设方案请从相关附件中下载后查看
土地利用状况基本信息
利用要求时间节点责任主体方案措施
履约保证金签订合同起5个工作日内上海市张江科学城建设管理办公室按照出让价款的20%交纳项目时间履约保证金（或以保函形式提交）。受让人不能按时交纳全部项目时间履约保证金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能交纳全部项目时间履约保证金的，出让人有权解除本合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可要求受让人赔偿损失。
开工认定交地后6个月内出让人受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，以开工时间履约保证金的50%支付违约金；超过6个月的，以全部开工时间履约保证金支付违约金。超过一年未开工的，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的土地出让价款，全额返还竣工时间履约保证金及银行存款利息，全额返还投产时间履约保证金及银行存款利息。
竣工认定交地后42个月内出让人受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期竣工的，以竣工时间履约保证金的50%支付违约金；超过6个月的，以全部竣工时间履约保证金支付违约金；超过一年未竣工的，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的土地出让价款，全额返还投产时间履约保证金及银行存款利息。
投产认定交地后45个月内上海市张江科学城建设管理办公室受让人完全履约的，在投产认定后15个工作日内全额返还投产时间履约保证金及银行存款利息；受让人未能按照本合同约定日期投产的，以全部投产时间履约保证金支付违约金，并由上海市张江科学城建设管理办公室和受让人重新约定投产日期，最长不得超过12个月。受让人投产日期经上海市张江科学城建设管理办公室认定，超出重新约定投产日期的，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的土地出让价款。
投资认定全周期上海市张江科学城建设管理办公室受让人同意本合同项下宗地的项目固定资产总投资不低于经批准或登记备案的金额人民币大写壹拾陆万捌仟肆佰零肆万元（小写168404万元），投资强度不低于每平方米人民币大写伍万玖仟贰佰叁拾肆点柒元（小写59234.7元）。本合同项下宗地建设项目的固定资产总投资包括建筑物、构筑物及其附属设施、设备投资和出让价款等。本合同项下宗地项目投产后，经上海市张江科学城建设管理办公室认定，项目固定资产总投资和投资强度未达到本合同约定标准的，受让人应按照实际差额部分占约定投资总额和投资强度指标的比例，支付相当于同比例土地出让价款的违约金，并继续履约。
达产评估交地后6年内上海市张江科学城建设管理办公室达产销售收入不低于经批准或登记备案的每年人民币大写壹佰柒拾壹万零壹拾壹点零叁万元（小写1710011.03万元）。⒉ 达产税收总额不低于每年人民币大写叁万肆仟肆佰玖拾玖点伍柒万元（小写34499.57万元）。 ⒊达产税收产出强度不低于每年每平方米人民币大写壹万贰仟壹佰叁拾肆点玖玖元（小写12134.99元）。在合同约定的达产日期之后1月内，本合同项下工业宗地项目由（产业管理部门或园区管理机构）进行达产认定。项目税收总额未达到本合同约定标准但不低于本合同约定标准70%的，受让人应按照实际差额部分的100%支付违约金，受让人支付违约金后，即可视为受让人已履行本条款；项目税收总额未达到本合同约定标准70%，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，返还剩余年期的土地出让价款。
综合评估自企业约定达产年限后的第3年开始每5年上海市张江科学城建设管理办公室自企业约定达产年限后的第3年开始每5年，由上海市张江科学城建设管理办公室对本合同项下工业宗地范围内的产业项目进行综合评估认定，评估不达标的，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，返还剩余年期的土地出让价款。
土地权益流转限定全周期出让人本合同项下的土地使用权不得整体转让，不得分割转让。本合同项下工业宗地范围内房屋不得分幢、分层、分套转让。土地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构改变的，应事先经出让人同意。本合同项下土地房屋整体转让，由出让人或园区管理机构优先收购。采取土地房屋整体转让的，应当纳入全市统一土地交易市场实施。违反我国法律、法规和本合同约定进行转让、抵押或改变土地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构的，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，返还剩余年期的土地出让价款。
特别约定1、本地块用地性质为科研设计用地与四类住宅组团混合用地（C65Rr4），混合用地各用途比例为C65（研发用地产业项目类）≥70%，Rr4（保障性租赁住房）≤30%。 2、本合同项下出让宗地中的租赁住房用地运营管理要求如下： （1）本合同项下的租赁住房用地为保障性租赁住房用地。 （2）套型要求：本地块内套型面积70平方米以下的保障性租赁住房建筑面积不小于总建筑面积的70%。 （3）该保障性租赁住房物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租, 不得上市销售或以长期租赁等为名变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。受让人应在出让年限内整体持有保障性租赁住房物业并持续出租运营。 （4）受让人应按照《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）、《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（沪府办规〔2021〕12号）等规定对保障性租赁住房进行租赁管理，并纳入全市统一的住房租赁管理服务平台监管。保障性租赁住房应向符合国家和本市规定准入条件的对象出租，每次租约原则上不少于1年、不超过3年。禁止改变用途使用、转租、转借、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。受让人应按照政府相关规定，在具体运营细则中明确相关管理要求。 （5）受让人应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下确定保障性租赁住房租赁价格，租赁价格每年上涨幅度不超过同地段市场租赁住房租金同期涨幅，且不超过5%；租赁价格初次定价和调价接受市、区房屋管理部门指导和备案管理。配套设施的租赁价格参照市场租金执行。 （6）认定时间要求：根据上海市保障性租赁住房项目认定办法，该项目建设单位应当在签订土地出让合同后90个工作日内向区保障性租赁住房工作领导小组办公室申请项目认定。如拒不办理项目认定的，出让人有权无偿收回土地使用权。 （7）认定程序要求：受让人应提交《保障性租赁住房认定申请表》、建设单位营业执照，以及项目地块的土地权属证明材料，区保障性租赁住房工作领导小组办公室对申请材料进行初审后，组织相关部门联合认定，并报区保障性租赁住房领导小组批准后，出具《保障性租赁住房项目认定书》。 （8）本合同项下宗地项目中整体持有运营、租赁对象确定、租赁价格确定等重大决策事项由区房管部门进行全流程监督管理。 （9）租赁住房物业实际功能确定为“单位宿舍”，仅用于受让人自用的人才和员工宿舍。租赁住房部分实行全装修。按照《保障性住房设计标准》（DG/TJ08-2291B-2022,J16606-2022）中宿舍型保障性租赁住房要求设计、建设。由受让人建立统一的管理及服务平台，对单位宿舍进行管理和维护，禁止改变用途使用、对外经营、出租、转租、群租、闲置及其他违反相关规定的行为。 （10）违反管理要求的监管部门和违约处置： 区房屋管理部门巡查、检查中发现出租单位存在未按照规定的供应对象、准入条件、实际功能、租赁价格、租赁期限、出租保障性租赁住房等情况的，由区房屋管理部门责令整改或移送执法管理部门进一步处理；情节严重的，报市房屋管理部门通知相关部门暂停出租单位享受保障性租赁住房财税支持政策和民用水电气价格政策，责令出租单位退回已收到的财政奖补资金，并按税收征收管理法等予以处理。 3、本合同项下宗地范围内可建生活配套设施的比例不超过地上建筑总量1%(不再另行配置宿舍用房)。禁止在本宗地内建造单幢建筑面积 150-500 平方米，且三面(两单元并联)或四面临空的类似别墅建筑。 4、若受让人在本合同项下宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人决定取消其竞得资格的，出让人有权解除本合同，收回土地使用权，扣除本合同约定的定金之后，返还剩余年期的土地出让价款。受让人在本合同项下宗地的出让活动中违反出让文件的相关规定，出让人解除本合同的，出让人和受让人同意本合同项下宗地范围内的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时本宗地范围内建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予受让人相应补偿。 5、本合同项下宗地附带建筑方案的计容面积为113719.28平方米。地上建筑面积以审定的方案为准。 6、本合同项下出让宗地实施装配式建筑应满足相关政策、标准等文件要求，装配式建筑面积的比例为100%，建筑单体预制率不低于40%或单体装配率不低于60%，应按以下规定建设及管理：《关于进一步明确装配式建筑实施范围和相关工作要求的通知》（沪建建材﹝2019﹞97号）。 7、本合同项下出让宗地中建筑应当达到的绿色建筑标准为：按照《公共建筑绿色设计标准》（DGJ08-2143-2021）的要求执行，建筑单体20000平方米以上的民用建筑不得低于二星级。 8、海绵城市建设管理要求：年径流总量控制率为72%，年径流污染控制率为54.4%，具体指标数值依据市住房城乡建设管理委正式同意的《浦东新区海绵城市建设规划（2018-2035年）》中明确的地块指标要求确定，并符合海绵城市建设有关要求。 9、本地块为附带建设方案出让，受让人须以该方案为基础实施深化，经规划管理部门批准后进行地块的开发建设。 10、其他规划设计及管理要求： （1）地块内附属绿地适度集中并对外开放，与公共开放空间和慢行系统相串联。 （2）退界区作为地块内部公共空间向公众开放。 （3）街道和建筑前区进行一体化设计。 （4）建筑首层：建筑首层主要入口空间的标高宜与人行道标高齐平。 （5）建筑立面：创造简洁经典、富有变化的当代建筑立面。应避免裙房与塔楼采用缺少变化、完全一致的立面图案。立面设计体现特色建筑结构或采用合理的植栽。 （6）建筑屋顶：塑造整洁、可识别的第五立面，采用简洁的屋顶设计手法，通过屋顶绿化及建筑造型隐藏机械设备。 （7）建筑色彩与材料：创建“整体和谐、统一多样”的建筑色彩景观形象。建筑主要透明材料以中性色调为主；非透明材料的主色调宜采用浅色系，应避免采用黑色、暗红色、暗灰色作为主色调。采用多种建筑材料丰富质感。 11、本合同第一十五条相关内容以本条为准：地上空间中，地上主体建筑物性质为研发总部类建筑和保障性租赁住房。

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出让合同 产业项目建设方案（两图一表）